折價(jià)20%拋售，銀行躬身賣房：不是搶生意，是盤活不良資產(chǎn)

當(dāng)房產(chǎn)交易市場(chǎng)的主角不再局限于房企與中介，手握大量抵債房產(chǎn)的商業(yè)銀行正以“賣房者”身份頻繁亮相，一場(chǎng)覆蓋國(guó)有大行、股份行及地方農(nóng)信系統(tǒng)的“銀行直售房熱潮”悄然蔓延。線上資產(chǎn)平臺(tái)的不動(dòng)產(chǎn)專場(chǎng)密集上線，低于市場(chǎng)價(jià)兩成以上的起拍價(jià)賺足眼球，卻也因房源碎片化、服務(wù)缺失等問(wèn)題讓多數(shù)購(gòu)房者望而卻步。銀行跨界賣房絕非偶然，既是不良資產(chǎn)處置模式的革新，更折射出金融與地產(chǎn)行業(yè)交織下的深層調(diào)整，其背后邏輯與市場(chǎng)影響值得細(xì)究。

銀行直售房的走紅，始于抵債資產(chǎn)的規(guī)模化釋放。當(dāng)前掛牌的銀行直售房源，核心來(lái)源為不良貸款處置中的抵債房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)直接登記在銀行名下，省去中間產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，成為其區(qū)別于二手房、法拍房的關(guān)鍵特征。從參與主體來(lái)看，這場(chǎng)賣房潮并非中小銀行獨(dú)角戲，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等國(guó)有大行主動(dòng)下場(chǎng)，興業(yè)銀行、平安銀行等股份行跟進(jìn)布局，地方農(nóng)信系統(tǒng)更是成為房源供給主力——四川農(nóng)信半年內(nèi)掛牌房產(chǎn)超2.5萬(wàn)套，廣東、遼寧、貴州等地農(nóng)信系統(tǒng)掛牌量均突破數(shù)千套，海量房源通過(guò)阿里資產(chǎn)、京東資產(chǎn)交易等平臺(tái)直面C端購(gòu)房者。

從房源屬性來(lái)看，銀行篩選上架的房產(chǎn)呈現(xiàn)明顯傾向性，優(yōu)先推送優(yōu)質(zhì)住宅、短期變現(xiàn)商鋪及產(chǎn)權(quán)清晰的標(biāo)準(zhǔn)廠房，這類資產(chǎn)占銀行不良房產(chǎn)總量近半數(shù)，因評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、法律關(guān)系簡(jiǎn)單，處置難度更低、受眾接受度更高。價(jià)格優(yōu)勢(shì)則是銀行直售房最核心的吸引力，多數(shù)房源以拍賣形式出讓，單價(jià)較市場(chǎng)價(jià)折價(jià)20%-30%，部分偏遠(yuǎn)區(qū)域房源起拍價(jià)不足5萬(wàn)元，甚至出現(xiàn)平臺(tái)打出“不計(jì)成本拋售”的宣傳標(biāo)語(yǔ)，低價(jià)標(biāo)簽成功撬動(dòng)線上高流量圍觀，單場(chǎng)拍賣圍觀人次常突破千級(jí)。

但低價(jià)背后，普通人“撿漏”門檻并不低。銀行并非專業(yè)房產(chǎn)中介，直售模式下無(wú)線下帶看服務(wù)，購(gòu)房者難實(shí)地考察房屋戶型、采光、損耗等細(xì)節(jié)，戶型不合理、房齡老舊等隱性問(wèn)題難提前知曉；同時(shí)缺乏中介撮合、墊資過(guò)橋等配套服務(wù)，交易流程全靠購(gòu)房者自行對(duì)接，操作復(fù)雜度遠(yuǎn)超常規(guī)買房。更關(guān)鍵的是，銀行直售房源呈現(xiàn)高度碎片化特征，區(qū)域上分散于一二線城市遠(yuǎn)郊及三四線城市，總價(jià)段跨度極大，購(gòu)房者需花費(fèi)大量時(shí)間篩選匹配需求的房源，隱性成本持續(xù)攀升。

社交平臺(tái)上，不少購(gòu)房者分享?yè)炻┦〗?jīng)歷，“要么位置偏遠(yuǎn)到無(wú)配套，要么房屋破損嚴(yán)重難改造”“租賃狀態(tài)、欠費(fèi)情況不明，風(fēng)險(xiǎn)難把控”等吐槽屢見不鮮，即便折扣力度驚人，流拍現(xiàn)象仍頻頻發(fā)生。此前蘭州農(nóng)商行在沈撫新區(qū)掛牌的158套學(xué)區(qū)房，起拍單價(jià)僅2000元/平方米，較市場(chǎng)價(jià)腰斬，線上圍觀超1200人次，最終卻因無(wú)人出價(jià)導(dǎo)致拍賣撤回，低價(jià)吸引力未能轉(zhuǎn)化為實(shí)際成交，凸顯銀行直售房的小眾屬性。

銀行躬身賣房，本質(zhì)是不良資產(chǎn)處置策略的升級(jí)迭代。此前銀行處置不良房產(chǎn)，多依賴打包轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)管理公司（AMC）、司法拍賣等傳統(tǒng)方式，前者需折價(jià)30%-40%出讓，銀行凈回收率僅50%-60%，且處置周期長(zhǎng)達(dá)450-720天，資金回籠效率低；后者受法拍房市場(chǎng)遇冷影響，2025年1-10月全國(guó)法拍房成交金額同比下降22.5%，變現(xiàn)難度持續(xù)加大。而直售模式憑借效率與收益雙重優(yōu)勢(shì)，成為銀行優(yōu)先選擇——優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)直售周期僅180天，廣東農(nóng)信系統(tǒng)直售案例中，扣除處置費(fèi)用后凈回收率達(dá)78%，10億不良資產(chǎn)可較傳統(tǒng)模式多回收1.8-2.8億元。

數(shù)字化平臺(tái)的成熟則為銀行直售鋪路，降低直面C端購(gòu)房者的門檻，無(wú)需搭建線下渠道即可觸達(dá)海量潛在買家，大幅壓縮處置成本；疊加政策約束倒逼，財(cái)政部《銀行抵債資產(chǎn)管理辦法》明確要求，銀行取得抵債不動(dòng)產(chǎn)需兩年內(nèi)處置，超期未處置將面臨懲罰性風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，進(jìn)一步加快銀行賣房節(jié)奏。不過(guò)銀行并非計(jì)劃深耕房產(chǎn)銷售領(lǐng)域，其缺乏專業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，對(duì)需重組、改造的復(fù)雜房產(chǎn)處置能力不足，大規(guī)模直售還會(huì)占用大量人力成本，當(dāng)不良資產(chǎn)規(guī)模突破臨界點(diǎn)，批量轉(zhuǎn)讓給AMC仍是更經(jīng)濟(jì)的選擇，直售僅聚焦優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)。

值得注意的是，銀行直售房低價(jià)拋售，并未對(duì)整體房?jī)r(jià)造成明顯沖擊。從規(guī)模來(lái)看，銀行直售房占房產(chǎn)交易市場(chǎng)總量比例極低，且多為小眾化房源，與居民剛需、改善型住房需求匹配度不高；當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于止跌回穩(wěn)階段，供需格局主導(dǎo)房?jī)r(jià)走勢(shì)，零星低價(jià)房源難以改變區(qū)域房?jī)r(jià)基本面，僅對(duì)局部小眾市場(chǎng)產(chǎn)生微弱影響。對(duì)銀行而言，賣房核心目的是盤活“高風(fēng)險(xiǎn)、低流動(dòng)”的抵債資產(chǎn)，將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，既能加速資金回籠，又能降低不良貸款率、提升資本充足率，為后續(xù)業(yè)務(wù)開展預(yù)留安全空間。

從行業(yè)趨勢(shì)來(lái)看，銀行不良資產(chǎn)處置正朝著多元化、精細(xì)化方向發(fā)展。大數(shù)據(jù)、AI估值系統(tǒng)的應(yīng)用，將提升資產(chǎn)定價(jià)透明度，壓縮信息不對(duì)稱空間；險(xiǎn)資、產(chǎn)業(yè)資本、REITs等新興力量逐步入場(chǎng)，處置主體更趨多元，資金供給更充足；“處置+運(yùn)營(yíng)”一體化模式將取代粗放折價(jià)拋售，通過(guò)資產(chǎn)改造、功能重塑提升價(jià)值，實(shí)現(xiàn)收益最大化。未來(lái)銀行抵押房產(chǎn)處置大概率形成雙軌制格局，優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)以直售為主，批量復(fù)雜資產(chǎn)以轉(zhuǎn)讓AMC為輔，兼顧處置效率與收益平衡。

銀行下場(chǎng)賣房，是特殊市場(chǎng)環(huán)境下的理性選擇，既是不良資產(chǎn)處置能力的進(jìn)階，也是金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的主動(dòng)調(diào)整。對(duì)購(gòu)房者而言，低價(jià)房源雖有吸引力，但需理性評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)與隱性成本，避免盲目跟風(fēng)撿漏；對(duì)行業(yè)而言，這一現(xiàn)象更像是金融與地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解的縮影，隨著處置模式不斷成熟，不良資產(chǎn)盤活效率將持續(xù)提升，為行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展注入動(dòng)力。