地產存量時代，空置物業如何再次填進現金流？

地產存量時代，大量位于好地段的優質物業，急需找到煥活資產的方向。

數據顯示，截至今年二季度，北上廣深寫字樓空置率均20%以上，深圳甚至達27.8%；商業綜合體、老牌商場、也不時傳出易主消息，SKP、薈萃、皇庭廣場等先后被重新擺上貨架。

這些類型的存量地產物業，正急切做好一道關于新業態的填空題，以求真正“復活”過來。

深諳服務公寓運營發展之道的全球龍頭企業雅詩閣中國，攜手深耕國內酒店市場，在供應鏈甚具優勢的頭部集團錦江酒店（中國區），嘗試為目前的地產市場，提供一個解題新角度——從市場真需求中找現金流，尋求優質資產的新生之路。

找準“真需求”才能為空物業填入現金流

提及服務式公寓，如果只認識一個名字，那脫口而出的十之八九是雅詩閣。這一個全球最大的國際服務公寓業主及運營商，今年選擇牽手中國國內頭部集團錦江酒店（中國區），共同發展格詩庭（QUEST）、憬黎（TULIP LODJ）兩大酒店及服務公寓品牌。

近半年來，雙品牌接連在上海、深圳、長沙、中山等城市簽約及開業的多個項目，前身無一例外均為商業綜合體、甲級寫字樓等地產存量項目。

為何雅詩閣與錦江酒店合資品牌，與地產存量物業頻頻牽手成功？

《酒管財經》發現，究其原因，一個非常直接的理由——無論業主方還是投資人，都試圖為空置物業導入一個真正符合市場需求趨勢，能穿越周期的新業態，重新煥活現金流。

據了解，無論是雅詩閣錦江合資推動的格詩庭還是憬黎，都是跳出傳統酒店概念的新物種——在同一牌子下，同時放進類似酒店的“短住房型”和類似服務式公寓的“長住房型”兩種產品，結合所在市場配置長短比例，客戶可以住三五天，住三個月、半年等。

另外，還能自由選擇包含不同打掃頻率、早餐次數等服務套餐，真正做到靈活覆蓋不同時長的旅居需求。

格詩庭酒店及服務公寓效果圖

憬黎酒店及服務公寓效果圖

而這樣的復合產品，脫胎于真實數據呈現出來的市場趨勢。

數據顯示，能讓住客愿意停留更久的旅居產品，熱度一直在上升。

據途家數據，旅行旺季的出行者越來越愿意花更長時間體驗當地生活。今年暑假，長住訂單激增四成，平均入住天數11天，入住時間最長6個月。這一類型的更長時間出行旅客，需要更有居家舒適感的住宿空間。

而在非旺季周期，有一定經濟實力的客群，愈發希望在長時間的外派差旅，甚至日常居住中就能享受酒店級別設施與管家服務。目前，小紅書長住酒店話題瀏覽量早已沖破750萬次。

需求持續增長，反觀市場供給端，卻無法匹配消費需求的情況，目前，能供消費者選擇的，大多為純短住沒有“家”味道的酒店；或是戶型雖大卻缺乏管家服務、租期不甚靈活的住宅小區。

正因看到市場機會，合資團隊憑借雅詩閣多年的運營經驗和錦江酒店對于本土市場的了解，深度調研市場，重新塑造出真正靈活回應長短住需求的全新產品——

據了解，雅詩閣與錦江酒店合作確認后，雙方并不急于將原分別來自澳洲、法國的格詩庭和憬黎品牌直接落地國內，而是抽調雙方品牌、運營、產品、市場板塊精英團隊，成立研發工作室，啟動中國版產品打磨，團隊持續圍繞格詩庭“好住計劃”、憬黎“憬黎時刻”兩大重點板塊，從國人旅居日常的痛點出發，審視旅居場景的20多個細節，包括國內住客對收納不足、多人居住的尷尬、行李無處安放、淡旺季利用率低等的困擾問題，重新為中國市場塑造出真正靈活回應長短住需求的全新產品。

無論格詩庭還是憬黎，每一個短住房型均設置洗烘一體機，真正解決住客出行痛點，務求讓品牌成為短期出行的首選；而針對中長住房型，則重點打造住客最關注的收納空間、沐浴空間等。

值得關注的是，團隊在打磨產品的同時，兼顧投資成本的有效控制，依托錦江完善供應鏈與成熟快裝技術，團隊對長住房型的墻面、家具、電源接口、通風口等進行標準模塊化設計。有了這樣的硬件條件，門店只需在開業后根據當地的住客習慣，選擇所需電器快速嵌入安裝即可。這樣一來，既能保證最大化滿足長住客群需求，又能保留靈活性，相比傳統服務式公寓，更好控制成本與效率。

從生意結果看，該類型“酒店+服務公寓”產品運營效果顯著。

位于深圳南山的憬黎門店于今年9月開業，在開業前幾個月，門店就已提前鎖定600萬營業額，將傳統爬坡期大大縮短。

據了解，門店吸引大量中長期差旅企業高管，周邊高校、國際學校師生、陪讀家庭等入住。據門店透露，部分客人在大堂裝修尚未完全完成時，就來看房預訂，希望盡快入住；而在開業后，其豐富房型及餐廚設施，也吸引大量親子、情侶度假短住，節假日一房難求。

總體而言，長住客源可以幫助門店穿越淡季，而短住群體依然能夠讓酒店在旺季獲得更高收益。

深圳憬黎的客群結構+地圖

激活城市存量的“最佳搭檔”先天基因契合+后天政策支持

據《酒管財經》觀察，從位置看，甲級寫字樓、商場多位于城市核心商圈或交通樞紐，周邊交通、商業配套成熟，天然對接商務差旅、旅游等客群。

格詩庭、憬黎的工程籌建負責人AIken接受采訪時表示，商業綜合體、甲級寫字樓本身主體結構堅固，多為大開間、規整平面布局，無需開展大規模土建工程，僅需拆除冗余結構，重構動線即可。

同時，這類項目層高條件適配住宿需求，商場常達4.2m、甲級寫字樓層高普遍較高，改造客房不會壓抑。借助裝配式架空地坪等技術，可高效解決酒店排水等核心問題。

相比新建項目，還能減少建材消耗與結構加固成本，施工規模和人力投入也大幅降低，“從硬件空間來看，相對適合改造，一般8個月內就完成蛻變，資金回籠速度更快。”

除了先天產品基因契合外，這樣的改造，還正好搭乘政策東風。

目前，多地均出臺政策支持這類存量物業改造。以上海為例，新規允許商務樓宇在主體結構不變的情況下兼容酒店、服務公寓業態，陸續出臺的政策，為翻改籌建過程提供多重便利。

以格詩庭上海楊浦濱江旗艦店為例，正是品牌所屬酒管公司錦詩庭與楊浦區政府所簽署的重大產業項目戰略的正式落地。

項目所在物業原為上海內環內“十四五”重點規劃核心位置總部辦公項目，2公里范圍內匯聚了抖音集團上海總部、美團上海總部、嗶哩嗶哩全球總部、百度創新中心、埃森哲總部、英語流利說全球總部等知名企業，同時毗鄰復旦大學、同濟大學、上海財經大學等知名高校。

“華麗變身”后的項目將以“中高端酒店+服務式公寓”復合業態承接總部聚集區大量“長居+短住”旅居需求，打造物業方、投資方、所在區域與品牌的多方共贏局面。

雙巨頭各出各的絕招釋放最大助攻能量

據了解，雅詩閣與錦江合資發展的兩個品牌定位具有一定差異化。

格詩庭定代表“睿享之選” ，主要在核心城市、核心商圈發展，整體更偏精英質感，強調無論長中短住，均能享受高品質在地體驗。

代表“樂活之選”的憬黎，則崇尚輕松、自然、簡單的生活方式，更適配大眾所需。在用戶體驗上，可以靈活選擇服務包——水電、早餐、清潔等，增強用戶體驗感。

而從集團的支持力度來看，這兩個品牌都能獲得來自雅詩閣與錦江的雙集團支持，兩大巨頭各自拿出看家本領，同時，也各取所長，務求能量最大化釋放。

據《酒管財經》觀察，雅詩閣+錦江這種“國際+本土”的結合，可謂非常精明。

傳統酒店集團運營團隊思路，并不擅長長住市場運營。而雅詩閣作為服務公寓行業龍頭，不僅能提供豐富的運營經驗，還能提供品牌溢價、甚至是來自世界各地的自來水客源。另一方面，更懂國內市場的錦江酒店，則依托強大的供應鏈和工程籌建經驗，更好地完成體驗、產品與造價的打磨、定位與平衡。

值得一提的是，在這種合作模式下，格詩庭與憬黎的獲客模式，也成為一大亮點。

除了長短住房型本身就有為項目擴展更多客群的屬性外，品牌還將依托兩大集團資源，最大程度為門店導客。

據了解，會員方面，雅詩閣旗下的雅星會，以及錦江酒店集團旗下的錦江薈，都可以為線下門店導流；雅詩閣和錦江商旅的大客戶資源，都可以拿過來使用。

單就雅詩閣方面，坐擁遍布全球的商業合作伙伴和百萬商旅客戶。

錦江酒店商旅也累計合作超20萬家企業客戶，其中大型VIP專屬商旅企業超過8000家，包括全球500強企業、國央企及各行業龍頭企業等。

同時，合資公司總部還特別打破常規，以總部運營KA+銷售團隊打好配合戰，總部負責推進諸如高端月子中心品牌等戰略合作簽署，門店則聯動在地力量，推進銷售，共同導客。

另外，還有品牌+門店打造城市MARCOM項目組，精細化運營小紅書等新媒體獲客渠道。就以深圳門店舉例，目前每周在城市小紅書能獲得多個長住意向咨詢。

總結

地產存量時代的空置困局，恰恰催生了基于“真需求”的創新解決方案。雅詩閣與錦江酒店（中國區）聯手打造的格詩庭、憬黎品牌，以“酒店+服務公寓”融合業態精準切入了市場對靈活舒適、長短兼顧旅居體驗的迫切需求。

這種模式不僅通過模塊化裝修與靈活房型配置顯著降低初期投入（較傳統酒店節省約30%改造成本），更以“長短租結合”的動態平衡策略將年均出租率穩定在85%以上，有效盤活了核心區域存量物業。

正當行業探索更高效資產變現路徑之際，國家發展改革委于12月1日發布的《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單》帶來重大利好——新政首次將四星級及以上酒店、超大特城市的超甲級/甲級商務樓宇納入試點范圍，這為該類型項目開辟了REITs上市的資本化通道， 此舉進一步放大了雙巨頭基因的稀缺價值：雅詩閣的國際視野與錦江的本土深耕形成運營合力，成熟體系賦能高效籌建，而龐大會員網絡實現精準客源導流，疊加REITs政策吸引的長期資本入場，共同構筑起“穩定現金流+資產流動性+抗周期能力”的三重護城河。

當改造的先天優勢遇上政策暖風，當柔性模式遇上REITs估值重構邏輯，存量資產的煥活新生之路已清晰可見——這不僅是個體項目的成功轉型，更是為地產行業在存量競爭中挖掘新增量、重構現金流提供了可復制的范式。