謝逸楓：再提穩(wěn)樓市，有何意義？未來(lái)新的救市政策正在路上

文/謝逸楓

12月3日，高層會(huì)議表示，“要深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，把城市更新和消除安全隱患、穩(wěn)樓市等工作結(jié)合起來(lái)，扎實(shí)推進(jìn)好房子建設(shè)和房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。毫無(wú)疑問(wèn)，這是國(guó)家首次提出穩(wěn)樓市、城市更新、消除安全隱患結(jié)合。

高層會(huì)議賦予“穩(wěn)樓市”在新一輪推進(jìn)好房子建設(shè)和房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展中的重要使命，表明了 政策 的延續(xù)性以及發(fā)力的確定性。將城市更新、消除安全隱患與穩(wěn)樓市結(jié)合 ，則是延續(xù)了過(guò)往核心抓手，又新增安全底線要求，貼合現(xiàn)實(shí)需求。

城市更新已成房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”重要抓手。自2024年9月26日的會(huì)議首提“止跌回穩(wěn)”以來(lái)，整體市場(chǎng)都在推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)過(guò)程中。2025年以來(lái)，“因城施策”出臺(tái)相關(guān)措施推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。

政策措施成效明顯，總體延續(xù)去年四季度以來(lái)止跌回穩(wěn)的勢(shì)頭。2025年7月30日會(huì)議召開，強(qiáng)調(diào)了落實(shí)好城市工作會(huì)議，高質(zhì)量開展城市更新。聯(lián)系到7月15日的城市工作會(huì)議來(lái)看，圍繞著房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)方向不變。

高質(zhì)量開展城市更新、穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，加大“好房子”供應(yīng)成為未來(lái)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的重要抓手。此次8月28日會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，多管齊下釋放改善性需求。

回顧“穩(wěn)樓市”的提出來(lái)看，最先是2024年12月9日、2025年3月5日分別提及“穩(wěn)住樓市”、“穩(wěn)樓市、穩(wěn)股市”，目的是2024年9月26日提出的推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”、2025年3月5日提出的持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。

對(duì)比過(guò)往會(huì)議中與房地產(chǎn)相關(guān)的表述來(lái)看，此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)樓市”，在一定程度上是2024年9·26房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的延續(xù)。應(yīng)該是考慮到市場(chǎng)新的變化，止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，反彈上漲的條件不具備。

再提穩(wěn)樓市，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，究竟有何意義？最大的意義、最新的信號(hào)，莫過(guò)于未來(lái)新的救市政策正在路上，其中城市更新貨幣化安置、房票安置將成為2026年最大的樓市政策，繼續(xù)推進(jìn)和鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

再提“穩(wěn)樓市”，城市更新有望成為重要抓手。一方面是通過(guò)城市更新能夠釋放核心區(qū)域的土地供應(yīng)，由房企建設(shè)“好房子”支撐新房需求。另一方面是通過(guò)貨幣化、房票安置直接釋放住房需求，進(jìn)而去化新房庫(kù)存，推動(dòng)供需再平衡。

總體來(lái)看，城市更新通過(guò)釋放一線和二線及部分三線城市的核心區(qū)域住房需求、提升資產(chǎn)價(jià)值和好房子、金融、財(cái)稅政策協(xié)同，為樓市穩(wěn)定提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。基于政策導(dǎo)向和市場(chǎng)實(shí)踐，城市更新確實(shí)正成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要抓手。

城市更新作為穩(wěn)樓市的殺手锏、重要抓手，其作用主要體現(xiàn)在釋放一線城市和二線城市及部分三線城市的核心區(qū)域住房需求、提升居住品質(zhì)和激活新房市場(chǎng)交易、平衡供需關(guān)系、盤活存量、緩解房企風(fēng)險(xiǎn)等方面。

首先是城市更新通過(guò)改造城中村、危舊房等項(xiàng)目，直接釋放剛性、改善新的住房需求。在安置方式上，貨幣化安置、“房票”制度的推廣，使被改造居民獲得購(gòu)房資金，從而直接刺激商品房市場(chǎng)，去庫(kù)存，緩解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。?

例如廣州市黃埔區(qū)推行“房票”安置后，累計(jì)帶動(dòng)商品房認(rèn)購(gòu)超4400套。上海市嘉定區(qū)核發(fā)的房票促進(jìn)了數(shù)百套商品房預(yù)訂。?這類政策尤其在核心區(qū)域見效明顯，因?yàn)楦马?xiàng)目往往位于城市產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，通勤便利性強(qiáng)，住房需求基礎(chǔ)扎實(shí)。

其次是提升居住品質(zhì)與房屋價(jià)值。城市更新聚焦“好房子”建設(shè)，通過(guò)改造老舊房屋、完善配套設(shè)施，顯著提升居住品質(zhì)和房屋價(jià)值。?例如，政策強(qiáng)調(diào)將老房子改造為安全、舒適、綠色、智慧的住房，滿足改善性需求。?

存量提質(zhì)模式有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，因?yàn)榉课輧r(jià)值提升會(huì)增強(qiáng)居民購(gòu)房信心，減少拋售壓力。? 同時(shí)，金融支持創(chuàng)新如基礎(chǔ)設(shè)施REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）拓展至城市更新領(lǐng)域，為項(xiàng)目提供了長(zhǎng)期低成本融資，進(jìn)一步保障了改造質(zhì)量。?

最后是激活市場(chǎng)交易與長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型。城市更新與穩(wěn)樓市政策同頻共振，推動(dòng)房地產(chǎn)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升。? 一方面，通過(guò)消除安全隱患、完善城市功能，更新項(xiàng)目去庫(kù)存效果顯著。另一方面它結(jié)合“好房子”工程，構(gòu)建了新的供求平衡。?

例如，北京、上海、深圳等地放松限購(gòu)政策后，與城市更新結(jié)合，有效激活了市場(chǎng)交易。?未來(lái)隨著新型城鎮(zhèn)化深入，城市更新、好房子建設(shè)有望幫助房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)“高品質(zhì)、低風(fēng)險(xiǎn)、可持續(xù)”的長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型。

未來(lái)房地產(chǎn)迎來(lái)新指引，城市更新首次聯(lián)動(dòng)穩(wěn)樓市，將成為城市更新貨幣化安置、房票安置大規(guī)模、大面積啟動(dòng)的開始。城市更新將成為十五五期間，即未來(lái)五年穩(wěn)樓市最主要的抓手，是房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的最主要?jiǎng)恿Α?/p>

目前城中村改造專項(xiàng)借款、地方專項(xiàng)債已經(jīng)成為城市的城中村改造資金重要來(lái)源之一（還有稅費(fèi)優(yōu)惠、商業(yè)貸款）。2023年7月明確提出設(shè)立專項(xiàng)借款支持城中村改造，重點(diǎn)用于項(xiàng)目的前期工作、征收補(bǔ)償安置、安置房和配套設(shè)施建設(shè)。

專項(xiàng)借款主要通過(guò)政策性開發(fā)性銀行（國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行）發(fā)放，資金來(lái)源于央行低成本工具（抵押補(bǔ)充貸款PSL），實(shí)行封閉運(yùn)行、專款專用，確保資金高效安全。?目的是國(guó)家解決城中村改造的資金問(wèn)題。

十四五規(guī)劃以來(lái)，國(guó)家開發(fā)銀行已累計(jì)發(fā)放專項(xiàng)借款9781億元，支持74個(gè)保障性住房項(xiàng)目和816個(gè)城中村改造項(xiàng)目，籌集安置房1769萬(wàn)套，惠及942萬(wàn)戶居民。?2024年國(guó)開行新增專項(xiàng)借款3817億元，覆蓋北京、廣州、濟(jì)南等723個(gè)項(xiàng)目。

城中村專項(xiàng)債是地方政府為支持城中村改造項(xiàng)目而發(fā)行的專項(xiàng)債券，屬于地方政府債務(wù)的一部分。其資金主要用于城中村改造相關(guān)的支出，如征收補(bǔ)償、安置住房建設(shè)等，目的是地方解決城中村資金缺口的問(wèn)題。

城中村專項(xiàng)債的發(fā)行規(guī)模顯著增長(zhǎng)。2025年前9個(gè)月全國(guó)已發(fā)行城中村改造專項(xiàng)債816億元，同比增長(zhǎng)1.4倍。?同時(shí)與城市更新相關(guān)的專項(xiàng)債整體發(fā)行規(guī)模擴(kuò)大，例如保障性安居工程等房地產(chǎn)相關(guān)專項(xiàng)債發(fā)行約6400億元，同比增長(zhǎng)89%。?

前7月城中村改造和保障房建設(shè)類專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模增加了672億元，按一般專項(xiàng)債至少1.2倍的本息覆蓋倍數(shù)保守計(jì)算，將帶來(lái)至少800億的房產(chǎn)銷售相關(guān)收入增長(zhǎng)，相當(dāng)于2025年前7月商品房銷售金額同比增長(zhǎng)1.5%。

2025年以來(lái)，北京朝陽(yáng)區(qū)已經(jīng)有8個(gè)城中村改造項(xiàng)目獲得了9次專項(xiàng)債融資，合計(jì)獲得融資131.75億元，其中朝陽(yáng)區(qū)十八里店鄉(xiāng)3次專項(xiàng)債融資合計(jì)91.7億，涉及2個(gè)城中村改造項(xiàng)目、4個(gè)村落，成為最大的受益城市。

重慶以22.8億元排在第二，成都以21.3億元排在第三。這些城市受益最大，分別是北京、重慶、成都、廣州、海口、銀川、東莞、宜賓、濟(jì)南、樂(lè)山、石家莊、廣元、青島、武漢、瀘州、廊坊、廈門、杭州、臺(tái)州、內(nèi)江。

中指數(shù)據(jù)顯示，“十五五”時(shí)期全國(guó)城鎮(zhèn)住房需求總量預(yù)計(jì)接近50億平方米。盡管告別了過(guò)去高速增長(zhǎng)的階段，基于城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)、人口結(jié)構(gòu)變化和家庭小型化趨勢(shì)，未來(lái)五年新建商品住宅銷售面積年均預(yù)計(jì)保持在7億-8億平的規(guī)模。

對(duì)應(yīng)的商品房銷售面積年均約8.5億～9.5億平方米。這顯示，住房市場(chǎng)的基本盤依然堅(jiān)實(shí)，尤其是改善性住房需求占比已超四成，成為未來(lái)住房消費(fèi)的核心增長(zhǎng)點(diǎn)。更為關(guān)鍵的是，新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵正在發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變。

實(shí)現(xiàn)“人的全面發(fā)展、城市品質(zhì)提升和產(chǎn)業(yè)聚集升級(jí)的互動(dòng)并進(jìn)”。推動(dòng)城市更新、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要強(qiáng)有力的政策支持體系。目前支持城市更新的金融政策正加速落地，形成協(xié)同效應(yīng)。

城市更新的利好政策不斷落地。12月1日，發(fā)改委的清單顯示，進(jìn)一步拓展基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍至城市更新設(shè)施、酒店、體育場(chǎng)館、商業(yè)辦公設(shè)施等更多行業(yè)領(lǐng)域和資產(chǎn)類型，城市更新設(shè)施涵蓋老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)更新改造項(xiàng)目。

以及相關(guān)城市更新綜合設(shè)施項(xiàng)目，這項(xiàng)政策落地直接為城市更新拓寬了長(zhǎng)期低成本融資渠道，是落實(shí)“健全多元化投融資方式”的具體表現(xiàn)。因此，城市更新綜合設(shè)施項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）推出將加快項(xiàng)目開發(fā)。

這意味著老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)改造等項(xiàng)目獲得了嶄新的長(zhǎng)期低成本融資渠道，有助于吸引更多社會(huì)資本參與，真正落實(shí)“健全多元化投融資機(jī)制”。在土地政策方面，地方積極探索為城市更新“松綁”和激勵(lì)。

為房地產(chǎn)市場(chǎng)指明了在新時(shí)代背景下的發(fā)展路徑，即深度融入國(guó)家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，以城市更新為主要抓手，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、平穩(wěn)健康發(fā)展。

未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將更加聚焦于四個(gè)方面，一是服務(wù)好近3億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化進(jìn)程，通過(guò)多種方式保障其“安居”需求。二是響應(yīng)占主導(dǎo)的改善性需求，扎實(shí)推進(jìn)“好房子”建設(shè)，全面提升住房品質(zhì)。

三是依托城市群、都市圈的發(fā)展，在優(yōu)勢(shì)地區(qū)尋求結(jié)構(gòu)性的發(fā)展機(jī)會(huì)。四是積極參與城市更新的存量房地產(chǎn)市場(chǎng)，在消除安全隱患、完善城市功能、提升資產(chǎn)價(jià)值的過(guò)程中，找到新的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，實(shí)現(xiàn)逆周期突圍。

城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)止跌回穩(wěn)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要關(guān)口，新型城鎮(zhèn)化仍將為中國(guó)住房需求提供重要支撐。

首先是合理控制城市規(guī)模、優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)的集約高效發(fā)展思路將推升城市核心區(qū)價(jià)值。其次是高質(zhì)量開展城市更新、穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造催生存量住房改善需求。最后通過(guò)好房子供給迭代滿足改善需求支撐新房市場(chǎng)成交。

目的是形成新的價(jià)格基準(zhǔn)，最終形成新的價(jià)格梯度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)新的供求關(guān)系動(dòng)態(tài)平衡。通過(guò)供需兩端協(xié)同發(fā)力，可助力市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，中長(zhǎng)期則能引導(dǎo)市場(chǎng)向“高品質(zhì)、低風(fēng)險(xiǎn)、可持續(xù)”的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型。

新城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)將讓樓市形成保障房與商品房“雙輪驅(qū)動(dòng)”模式，而“好房子”建設(shè)將成為行業(yè)主要增量。未來(lái)住房政策將更注重“好房子”建設(shè)與住房保障體系的銜接協(xié)同，房地產(chǎn)發(fā)展模式正從“開發(fā)銷售”轉(zhuǎn)向“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)”的綜合模式。