中儲房：解決房地產問題的終極模式？

剛需到底需不需要買房？萬變不離其宗，看國家會不會下場收房，如果國家真的下場了，那房地產就是真的見底了。跟著國家下場買房，國家都想要的資產才是優質資產。所以對于當下的剛需來說，完全可以再等一等，晚買一年房，少打一年工，等國家都開始對房子收儲的時候，那才是真正的底部。而對投資者來說，房地產作為投資品的時代真的已經過去了，未來房地產更多是居住屬性而非投資屬性，炒房已經賺不了錢了。

“中儲房，可能才是解決房地產問題的終極模式。”這句話是前房改局局長孟曉蘇說的。當今房地產市場上，各種聲音太多了。中介說房價要漲，自媒體說房價要崩，聽多了不難發現規律，大多數人都是屁股決定腦袋。鑒于孟曉蘇的身份，也許他的觀點背后，隱藏著解決當前房地產危機的底層邏輯。

現在我們在衣食住行方面基本都有了保障，衣方面有中儲棉，食方面有中儲糧，行方面有火車票價格限制。出過國的人都知道，在中國，普通人的公共交通成本絕對是數一數二的低。而單單在住方面，目前上面對平民的托底還是非常弱的。如果把房地產視為民生必需品，那設立個中儲房也是非常合理的。

豐年作物產量高，棉價、玉米、大米、小麥等糧食價格會走低，國家就可以注資給對應的企業，再由企業出面大批收購棉花糧食，等到慌年價格上漲再把儲備的棉花糧食拋售給市場。蓄積以備災，平糶以安民，這種便宜物價穩定經濟的做法既保障民生，又增強了國家的抗風險能力，是古代中國最早的宏觀調控思想之一。孟曉蘇就主張把這一招用在當前房地產行業，其實國家在3年前就設立了3000億的房地產收儲資金。但問題是，當前的地方資金也是捉襟見肘，沒辦法支撐起房地產收儲的計劃。當前的房地產庫存達到了7億多平方米，而需要收儲的房地產大概是2億多平方米，另外5億多平方米的房子不用收儲，可以作為貨架上的貨放在市場上供人挑選。這就需要成立央企中儲房，資金規模達到幾萬億才能匹配得上目前的房地產庫存。

收儲后的商辦用房可以用作保障房，真正讓利給平民。商辦用房是土地性質為商業或者綜合用地，使用年限通常是40至50年，也就是常說的公寓。這批房子的拿地價相對而言比較低，它們的全國平均地價占房價的比例大概是23%，以北京為例，前一段時間房價平均值是6萬元每平方米的時候，公寓也就是2萬左右每平方米。由于經濟萎縮，公寓空置的非常多，價格也不貴，很適合用于收儲作為保障房。而商品房的土地性質是住宅用地，使用年限是70年，這部分房子的成本主要是拿地價，拿地價占了房價的三分之二左右，這部分房子一旦收儲等于是自己壓低了地價，這對于地方來說是非常不利的。所以中儲房一定會先從公寓入手，而買下這部分房子之后，中儲房會先囤在自己手里，對于國家這個實體而言，多囤幾年問題不大，等房地產形勢好了再拿出來賣給市場。中儲房的出現同時也避免了中央直接給地方發錢兜底，為什么中央不能直接給地方發錢兜底？因為這個口子一開，后患無窮。所以成立一個類似中儲房的央企，用市場化的方式收購房地產既解決了政策合理性的問題，又能真正的把錢投到市場里面去。

房地產到底還需要多久走出低迷？中國的房地走進低迷已經4年的時間了，而這種情況國外也有不少先例。美國最近的一次房地產的低迷期也是4年，2008年金融危機之后，美國房地產低迷，直到2012年才走出來，2012年當年，美國房地產銷售年增長就達到了19.9%。香港低迷了6年，在1997年亞洲金融危機爆發后，香港樓市開始下跌，直到2003年才走出了低迷。日本低迷了22年，日本是失去了30年，房地產從1991年開始低迷，一直拖到2013年才開始反轉。所以我們的房地產大概率也不會一直低迷，主要是城鎮化還有空間，按照我們的常住人口，城鎮化率是67%，但是如果按照戶籍人口算，實際的城鎮化水平是48%，所以這里面的房地產需求還是存在的。從長遠看，房地產是一個長線市場。美國房地產已經發展了一兩百年，經歷了若干周期，在2008年低迷和2012年走出低迷之后，又強勁發展到現在已經過去了13年，所以房地產是一個長線發展且不會消失的產業。