上海土拍正在重構(gòu)樓市

土地市場作為行業(yè)上游，是我們持續(xù)跟蹤的重要風(fēng)向標(biāo)。

自2024年6月上海土拍溢價(jià)率全面放開后，樓板價(jià)就一路飆升。

今年的上海土拍，更是高溢價(jià)、多地王，且溢價(jià)圈不再局限于內(nèi)環(huán)。

對比五年前，上海的土地價(jià)格已經(jīng)翻了三倍。

除價(jià)格外，今年上海土地市場還有很多大的變化。

傳導(dǎo)到二手市場，對你家房價(jià)又有何影響？

土地市場：量縮價(jià)漲

土地供應(yīng)質(zhì)變，是新房市場高端化與區(qū)域分化的根源。

隨著第十批次土拍的公示，2025年上海的宅地供應(yīng)落下帷幕。

總結(jié)來看，今年的土地市場有幾大變化：

1）量縮價(jià)漲，供應(yīng)結(jié)構(gòu)中心化

全年出讓可售住宅建筑面積415萬㎡，同比下降15%。

涉宅用地出讓金達(dá)2632億，同比增長14%。

可售住宅樓面均價(jià)達(dá)6.7萬/㎡，較5年前翻了3倍。

注：數(shù)據(jù)為人工整理，可能存在一定偏差，僅供參考

這背后是市區(qū)土地出讓比例增加、滯銷郊區(qū)出讓面積減少。

傳統(tǒng)外圍供應(yīng)大區(qū)如寶山、奉賢大幅縮量。

臨港在去年縮量后今年直接斷供。

而中心城區(qū)的舊改地塊，如虹口、黃浦，仍在扮演重要角色。

增長最快的是青浦、徐匯、楊浦。

青浦是由于聯(lián)發(fā)和長三角兩家的大體量地塊。

徐匯主要是東安地塊，楊浦是舊改、公開共同發(fā)力。

2）隱性庫存下降，新房還在去庫存

全年出讓415萬㎡，新房預(yù)計(jì)供應(yīng)500萬㎡。

隱性庫存進(jìn)一步下降，健康度提升。

近年新房平均套均面積為125㎡，415萬方可供應(yīng)3.3萬套新房，考慮到市區(qū)新房面積更大，實(shí)際可供套數(shù)可能只有3萬套出頭。

不僅遠(yuǎn)低于歷史水平，也低于2025年預(yù)計(jì)的3.8萬套新房成交量。

說明土地和帶來的新房還在去庫存當(dāng)中。

3）非公開出讓比例維持高位

415萬㎡內(nèi)，公開出讓295萬㎡、非公開出讓（協(xié)議、收購、城中村等）120萬㎡。

公開出讓面積降至近年來最低點(diǎn)，但非公開出讓比例仍高達(dá)29%，為歷年次高。

說明市區(qū)舊改、資產(chǎn)打包、壓箱底資產(chǎn)出售仍是主旋律。

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新房市場：持續(xù)突破

土地供應(yīng)質(zhì)變，正推動上海新房市場進(jìn)入“結(jié)構(gòu)性”牛市。

一方面，上海的新房價(jià)格不斷突破天花板。

24年9月新天地翠湖天地·六和入市均價(jià)21萬/㎡，打破上海高層單價(jià)天花板。

25年9月黃浦區(qū)嘉里金陵華庭二期，入市均價(jià)20.5萬/㎡，套均總價(jià)約8203萬元。

其中，T2東邊套865㎡的頂復(fù)總價(jià)約2.83億元，單價(jià)達(dá)32.68萬/㎡。

超過保利世博天悅30.27萬元/㎡的最高單價(jià)，刷新上海新房大平層單價(jià)紀(jì)錄。

另一方面，上海新房的產(chǎn)品力持續(xù)攀升。

政策松綁后，產(chǎn)品定位權(quán)還給開發(fā)商。

在總量受限的背景下，開發(fā)商在產(chǎn)品力上的角逐進(jìn)入白熱化階段。

低密疊野、風(fēng)貌別墅......市面上的好產(chǎn)品越來越多。

極致的精品，一直是塔尖客群的“心頭好”。

數(shù)據(jù)來看，上海的新房豪宅銷量一騎絕塵。

2024年上海7000W以上住宅成交超過500套，是全球豪宅成交最多的城市。

2025年上半年上海總價(jià)3000W以上新房成交1096套，全國遙遙領(lǐng)先。

2025年上半年重點(diǎn)城市總價(jià)3000萬以上新房成交套數(shù)

（ 數(shù)據(jù)來源丁祖昱評樓市）

事實(shí)證明，一手房也可以專注品質(zhì)改善從而真正完成供給側(cè)的改革。

只是一手房和二手房的代際差正在越拉越大。

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二手市場：價(jià)格承壓

從土拍的局面和新房的熱度能看出，上頭是希望一手帶二手的。

如果高價(jià)新盤成功熱銷，的確能帶動周邊二手次新一起狂歡。

以瑞虹新城為例：

今年2月瑞虹金茂地王誕生，瑞虹就進(jìn)入了成交舒適區(qū)。

3月瑞虹新城成交近40套，都是上千萬的大單。

要知道現(xiàn)在上海郊環(huán)外一些滯銷樓盤一個月能賣8套都謝天謝地了。

像聯(lián)洋整個板塊好的時候一個月也就是60-80套。

但是，新房價(jià)格上漲能帶動二手價(jià)格上漲嗎？

我們統(tǒng)計(jì)了2024年4批次到2025年6批次土地供應(yīng)中，溢價(jià)率高于30%的地塊，與周邊二手次新對比發(fā)現(xiàn)：

這些溢價(jià)地塊項(xiàng)目對周邊二手價(jià)格沒有明顯的拉動。

房外房研究院制圖

所以，地王能促成交，但目前不具備給二手抬價(jià)的能力。

相反，由于新房集中供應(yīng)，近期中環(huán)內(nèi)一些二手次新反而受到了新房反噬。

比如靜安大寧，現(xiàn)在大寧的中介基本都在推中建大寧的新房。

大寧的標(biāo)桿次新，靜安府、金茂府，慧芝湖花園都面臨著降價(jià)壓力。

我們也遇到因買了中建新房，降價(jià)急拋金茂府的客戶。

其次，中環(huán)內(nèi)土拍發(fā)力、郊區(qū)縮量 ，使得二手市場區(qū)域分化加劇。

中環(huán)內(nèi)二手房雖庫存占比不高，但因供給量過大且品質(zhì)偏低，去化壓力也上來了。

主因是核心區(qū)新房品質(zhì)升級后，二手房性價(jià)比凸顯不足。

而外環(huán)外受“825新政”取消限購的刺激，置換需求釋放明顯。

第三，存量老房遭“降維打擊”，市場分層加劇。

新房市場的品質(zhì)躍升，對老舊小區(qū)構(gòu)成了最直接的降維打擊 。

尤其是老破大，單價(jià)跌完了，未來也可能會跌總價(jià)。

比如00年以前的塔樓，00年到05年的第一代商品住宅。

現(xiàn)在外環(huán)外新房3房500萬，中環(huán)外3房800萬，客戶都被截胡了。

面對新房帶來的擠壓效應(yīng)，未來存量房如何與新房抗衡？

核心抓手就是要有絕對的不可替代資源。

比如地段、產(chǎn)業(yè)、強(qiáng)勢真學(xué)區(qū)。

最后

由土地市場帶動的上海房價(jià)變革還在繼續(xù)。

未來，新房豪宅會一路向上，二手剛需會持續(xù)承壓。

市中心房價(jià)100萬一平，郊區(qū)房價(jià)100萬一套，都有可能實(shí)現(xiàn)。

所以對于手中持有多余的剛需產(chǎn)品，尤其是拿來投資的，一定要加速賣出。

比如9號線沿線九亭以西，7號線沿線顧村以北，諸如此類外環(huán)外同質(zhì)化嚴(yán)重的動遷房，商品房，除自住的都應(yīng)該考慮出手了。

如果你拿不定主意，可以聯(lián)系我們，無論買房或賣房都能給到你專業(yè)的建議。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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