當(dāng)下普通人理解樓市的幾個(gè)基本判斷

不久前，我受邀與財(cái)經(jīng)大V沈帥波老師在他的播客欄目《進(jìn)擊波財(cái)經(jīng)》進(jìn)行了一次深度訪談

這是一次很有趣的碰撞

從對(duì)行業(yè)的趨勢(shì)聊到年輕人要不要買房

從怎樣避雷防坑聊到地段和產(chǎn)品的取舍

既有對(duì)房產(chǎn)金融屬性的「撥亂反正」，也有對(duì)普通人買房的真誠(chéng)建議

全程酣暢淋漓，干貨滿滿

被波波老師稱為可能是全網(wǎng)最平和也最有深度的房地產(chǎn)訪談

在當(dāng)下看似糟糕的行情下，我們拒絕用情緒制造焦慮，更不認(rèn)同以焦慮催生決策

相反，很多時(shí)候慢下來(lái)，沉下心為這個(gè)新時(shí)代梳理真正符合當(dāng)下價(jià)值觀的標(biāo)準(zhǔn)體系，才是我們希望能做到的事

當(dāng)然，與行業(yè)共同成長(zhǎng)的這段時(shí)間，也確實(shí)有一些心得可以和大家分享

希望能給當(dāng)下正在面對(duì)行業(yè)迷茫、買房焦慮的朋友一些方向

01

我們需要多一點(diǎn)信心

很多人問(wèn)我對(duì)行業(yè)趨勢(shì)的看法

這確實(shí)是一個(gè)比較宏大的問(wèn)題，如果真的要回答，我們可以試著從體感上切入

大家可能會(huì)感覺(jué)到，從前房子是稀缺的

現(xiàn)在的房子開(kāi)始變得不稀缺了

這樣的感受大約是從2022年開(kāi)始的，這一年也幾乎是整個(gè)樓市的分水嶺

從這個(gè)時(shí)間往后，行業(yè)發(fā)生了本質(zhì)性的變化，我們對(duì)行業(yè)和資產(chǎn)的判斷需要完全換一個(gè)維度

怎么樣換一個(gè)維度？

需要我們先追溯一下變化的原因

房子不稀缺，是因?yàn)樾枨蠖撕凸┙o端同時(shí)在變化

需求端的變化是買房的人沒(méi)有那么充沛了

而供給端的變化，則是因?yàn)槎址康拇罅坑咳?/p>

從前，全國(guó)可能除了北京和上海，絕大部分城市樓市的供給端只有新房，新房的定價(jià)需要經(jīng)過(guò)政府預(yù)售證審批之后再釋放到市場(chǎng)

此時(shí)房?jī)r(jià)是可控的

但二手房不一樣，二手交易是一場(chǎng)C端與C端的交易，個(gè)人意志更明顯

當(dāng)二手房加速流通進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，一方面人們可選擇的范圍變得更廣

另一方面，個(gè)人意志決定了二手房?jī)r(jià)格的率先下滑是必然趨勢(shì)，而這樣的趨勢(shì)勢(shì)必會(huì)對(duì)新房市場(chǎng)產(chǎn)生明顯的價(jià)格干擾

一邊是需求端的收縮，一邊是供給側(cè)的擴(kuò)張和二手房的價(jià)格干擾

這幾件事交疊在一起，導(dǎo)致了樓市基本面的改變是幾乎不可能逆轉(zhuǎn)的

當(dāng)然，在不可逆轉(zhuǎn)的大環(huán)境下，催生一些過(guò)度悲觀的情緒，也是在所難免

但是站在今天的時(shí)間點(diǎn)，以一個(gè)地產(chǎn)人的視角

我覺(jué)得房地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)了最難的時(shí)候

這件事在宏觀市場(chǎng)的表現(xiàn)很明顯

比如，一手房供給側(cè)的轉(zhuǎn)變

這兩年，上海核心區(qū)土地出讓開(kāi)始變多，郊區(qū)的土地則逐漸收縮

本質(zhì)上就是在完成結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)型，從供給端開(kāi)始減少同質(zhì)化產(chǎn)品的出現(xiàn)

一手房會(huì)因?yàn)檫@種結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)型，價(jià)格穩(wěn)得住

當(dāng)然，對(duì)二手房的價(jià)格也會(huì)有正向的影響

所以到目前為止，在我眼里

行業(yè)轉(zhuǎn)型的基本面已經(jīng)構(gòu)成了

就拿上海來(lái)說(shuō)，我對(duì)明年上海的市場(chǎng)是比較樂(lè)觀的

不是說(shuō)明年一定會(huì)上漲，而是市場(chǎng)能穩(wěn)住，不會(huì)出現(xiàn)太多踩踏和情緒干擾

當(dāng)下市場(chǎng)的主旋律主要是置換，穩(wěn)定的市場(chǎng)可以把這一部分的需求激活，使其相對(duì)踴躍

而踴躍的需求，就是支撐市場(chǎng)可持續(xù)的重要因素

不僅是宏觀市場(chǎng)的趨于穩(wěn)定，個(gè)體的表現(xiàn)也可圈可點(diǎn)

比如，我們依然能看到當(dāng)下行業(yè)里，有一些開(kāi)發(fā)商做得非常好

有企業(yè)家選擇進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)拿地、甚至創(chuàng)業(yè)，并且取得了很好的成績(jī)

這也是為什么我們會(huì)提出「單盤主義」概念的原因

正是因?yàn)榛久娴姆€(wěn)定，讓個(gè)人的選盤能力顯得尤為重要

畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)太龐大了，即使相比前幾年萎縮了，也是遠(yuǎn)超我們想象的龐大行業(yè)

在這樣大的蛋糕里，只要能做對(duì)選擇，依然能保衛(wèi)自己的資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)沖和資產(chǎn)分化

接下來(lái)，我們跳出行業(yè)宏觀的視角

回到人視角

也有一些很重要的經(jīng)驗(yàn)值得和大家分享

02

對(duì)普通人買房的真誠(chéng)建議

買房可能是我們每個(gè)人都會(huì)面臨的人生重大決策之一

遺憾的是

一邊是買房對(duì)很多人來(lái)說(shuō)很重要

但另一邊是很多人在買房的過(guò)程中可能很容易被營(yíng)銷話術(shù)帶跑偏

沉浸在裝標(biāo)、戶型這些感性的特征中

等入住之后才發(fā)現(xiàn)并不是自己真正心儀的房子

買房的感性標(biāo)準(zhǔn)因人而異，如果要是說(shuō)什么是真正的產(chǎn)品力

我們有幾個(gè)理性的判斷標(biāo)準(zhǔn)，建議大家看房時(shí)一定要關(guān)注

第一，建筑業(yè)態(tài)是不是相對(duì)稀缺

所謂業(yè)態(tài)就是指房子是別墅、公寓、洋房，還是小高層、高層

從業(yè)態(tài)對(duì)比上來(lái)說(shuō)，別墅優(yōu)于洋房，小高層優(yōu)于高層

本質(zhì)上是通過(guò)稀缺度來(lái)看同質(zhì)化屬性

比如高層建筑相對(duì)沒(méi)那么稀缺，同質(zhì)化屬性就會(huì)更強(qiáng)

再比如上海最近別墅市場(chǎng)開(kāi)始熱起來(lái)，是因?yàn)閯e墅之前是不允許開(kāi)發(fā)的，所以必然是稀缺的

作為購(gòu)房者，買到稀缺的物種比評(píng)判具體的產(chǎn)品力要更理性

第二，產(chǎn)品力的底盤

精裝修、戶型這些各家做的都不差，不會(huì)有極大的差距

真正能拉開(kāi)差距的，我會(huì)建議大家看兩個(gè)維度

其一是看公區(qū)

房地產(chǎn)行業(yè)是有周期的，每個(gè)時(shí)代都會(huì)有自己的主旋律

當(dāng)下的主旋律在公區(qū)

比如會(huì)所、大堂、架空層，看看這些空間的規(guī)劃、生活感做得好不好

這也是區(qū)別房子品質(zhì)一個(gè)很重要的地方

其二是看物業(yè)

物業(yè)是阻礙房子折舊非常重要，甚至是唯一的力量

一個(gè)好的物業(yè)未來(lái)有能力將公區(qū)很好的運(yùn)營(yíng)起來(lái)，創(chuàng)造更好的社區(qū)感

當(dāng)然，對(duì)于尚未交付的新房，未來(lái)物業(yè)好不好很難去判斷

我這里有幾個(gè)不保真的小技巧

第一是看品牌

比如綠城、仁恒，那些在自己的項(xiàng)目中被頻繁驗(yàn)證過(guò)的物業(yè)品牌

第二是大家去看房的時(shí)候也可以多觀察、多問(wèn)問(wèn)

比如問(wèn)問(wèn)在售樓處服務(wù)物業(yè)是來(lái)自營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)、物業(yè)團(tuán)隊(duì)還是臨時(shí)組建的

還可以多去廁所感受一下是不是干凈體面，多看看不被留意的細(xì)節(jié)

第三是可以問(wèn)問(wèn)物業(yè)費(fèi)

太便宜的物業(yè)費(fèi)也很難有好的服務(wù)，當(dāng)然也不要太貴

合理的物業(yè)費(fèi)，比如在上海新房6-10塊，或許我們可以對(duì)未來(lái)的服務(wù)有一些期待

所以也推薦大家養(yǎng)成主動(dòng)交物業(yè)費(fèi)的好習(xí)慣

總的來(lái)說(shuō)，公區(qū)和物業(yè)是產(chǎn)品的大底盤

選好底盤是前提

好，我們授人以漁教到底

再說(shuō)說(shuō)公區(qū)和物業(yè)到底要怎么看

還有更具體的經(jīng)驗(yàn)

可以分別從二手房和新房?jī)蓚€(gè)維度，來(lái)聊聊大家去看房哪些需要留意的地方

先說(shuō)說(shuō)怎么看二手房

給大家普及一個(gè)熱知識(shí)，新房市場(chǎng)會(huì)分大小年

所謂大小年就是指

在行情不好的時(shí)代，產(chǎn)品力就會(huì)想辦法提升

而在那些市場(chǎng)非常好的年代，可能開(kāi)發(fā)商沒(méi)有做好產(chǎn)品的動(dòng)力，就很容易出現(xiàn)問(wèn)題

所以如果要買二手房，過(guò)往有一些年份入市的二手房可能需要特別注意，比如19年、15年

但2012年的產(chǎn)品大概率就不錯(cuò)

對(duì)二手房小區(qū)來(lái)說(shuō)，室內(nèi)、景觀這些都是明牌

如果要看房，推薦大家可以關(guān)注的幾個(gè)細(xì)節(jié)

其一是門口的保安

如果保安是中年人，著裝整潔，精氣神很好，那這個(gè)小區(qū)可能就不會(huì)太差

其二是會(huì)所的泳池

會(huì)所最難維護(hù)的就是泳池，如果夏天泳池里沒(méi)水，那可能小區(qū)品質(zhì)也不會(huì)太高

其三是小區(qū)的垃圾回收站

這里的干凈程度也反映了小區(qū)是不是管理的很好

和二手房不太一樣，新房的關(guān)注點(diǎn)會(huì)更傾向于公區(qū)

可以關(guān)注三個(gè)點(diǎn)

其一，小區(qū)如果以后有商業(yè)、會(huì)所的規(guī)劃，可以問(wèn)問(wèn)能不能落地，什么時(shí)候兌現(xiàn)

開(kāi)發(fā)商可能會(huì)夸張，但一般不敢騙人

所以運(yùn)營(yíng)規(guī)劃的落地往往能反映開(kāi)發(fā)商的態(tài)度

其二是電梯廳

開(kāi)發(fā)商為了賣房會(huì)把室內(nèi)裝修做的很好，但電梯廳這一小塊公區(qū)的投入往往更能反映開(kāi)發(fā)商是不是良心

最后一個(gè)是我個(gè)人的小癖好，就是看看消防樓梯

消防樓梯被防火門隔開(kāi)，一般不會(huì)有人推門走進(jìn)，所以這一塊的地面有沒(méi)有鋪磚、扶手是不銹鋼還是木質(zhì)，就更能體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的用心

其實(shí)這些都是建議大家去看房的時(shí)候，努力在那兩個(gè)小時(shí)里通過(guò)細(xì)節(jié)找到一些真相

往往愿意在細(xì)節(jié)上下功夫的小區(qū)，品質(zhì)也不會(huì)太差

總的來(lái)說(shuō)，二手看服務(wù)，一手看品質(zhì)

這兩個(gè)大前提可以為大家看房提供一些參考

雖然方法論是有了，但我們也知道一個(gè)道理

我不去讀清華并不是因?yàn)槲也幌肴?/p>

所以這份真誠(chéng)建議的最后一條

是豐儉由人，不必焦慮

03

其實(shí)租房也很好

對(duì)大多數(shù)普通人而言，如果購(gòu)買力有限，或者也沒(méi)有遇到真正心儀的房子

該怎么辦？

有三點(diǎn)可以跟大家分享

第一，買房并非必選項(xiàng)

現(xiàn)在租售并舉的政策非常完善，保租房品質(zhì)也很好

租房選擇非常多，可以很好的解決居住問(wèn)題，不買房也可以過(guò)得很好

所以真心建議大家，有充分的理由再買房，不必焦慮

樓市完全不會(huì)因?yàn)槲医ㄗh大家不買房樓市就會(huì)更差

大家該買的買，該租的租，都沒(méi)問(wèn)題

現(xiàn)在的問(wèn)題是很多人不知道要不要買，把焦慮宣泄在樓市里，所以導(dǎo)致了很多踩踏

第二，如果你現(xiàn)在持幣待購(gòu)，覺(jué)得看不清形勢(shì)，等一等也是可以的

買房沒(méi)有倒計(jì)時(shí)，等你看清楚了再買房也沒(méi)有問(wèn)題

第三，真正買房的時(shí)候，分清是因?yàn)槟苜I得起還是因?yàn)檎娴暮线m

這兩個(gè)問(wèn)題有本質(zhì)性區(qū)別

有清晰的訴求，符合你的長(zhǎng)期規(guī)劃，是真的合適，我認(rèn)為可以買

但如果其實(shí)沒(méi)有想清楚，只是因?yàn)橘I得起

可以再等等

我們這個(gè)時(shí)代也沒(méi)有買房的鄙視鏈，大家不會(huì)因?yàn)槟銢](méi)買房被瞧不起

所以完全不必被情緒干擾

甚至我有遇到一些朋友，前幾年買了合適的房子

但是隨著時(shí)間的推移，覺(jué)得這套房子不能滿足他的需求

于是決定不再買新的房子，而是租一套更好的

這其實(shí)是一個(gè)非常好的選擇

租房是可以用最小的代價(jià)，住到最好的房子

國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)和國(guó)外不同，大家可能覺(jué)得國(guó)內(nèi)房子的租售比低于國(guó)外，是因?yàn)閲?guó)內(nèi)房?jī)r(jià)太高

其實(shí)不然

我認(rèn)為恰恰是國(guó)內(nèi)的租金太便宜

目前國(guó)內(nèi)整個(gè)租賃市場(chǎng)健全發(fā)展也只有五年左右的時(shí)間，而買賣市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)有二三十年了

以前租賃市場(chǎng)沒(méi)有健全發(fā)展，是因?yàn)榇蠹覜](méi)有把租房當(dāng)做一個(gè)選擇

實(shí)際上現(xiàn)在已經(jīng)不是沒(méi)錢才選擇租房了

相反在租賃市場(chǎng)，只要花很低的價(jià)格就能獲得非常好的居住品質(zhì)，而且可以隨時(shí)轉(zhuǎn)換

只要你心智夠強(qiáng)大，租房也是一個(gè)很好的選擇

04

最后想說(shuō)

對(duì)于行業(yè)的內(nèi)容傳播而言，從前我們會(huì)講觀點(diǎn)、講想法、講判斷

如今會(huì)更多的聚焦在講標(biāo)準(zhǔn)、講體系、講價(jià)值觀

本質(zhì)上也是在緊緊跟隨行業(yè)的趨勢(shì)發(fā)展

在這次對(duì)談中，我和波波老師還聊了很多

歡迎屆時(shí)收聽(tīng)這一期播客

以上為正文，來(lái)自O(shè)nce，整理節(jié)選自盧俊參與的財(cái)經(jīng)大V沈帥波播客訪談《進(jìn)擊波財(cái)經(jīng)》

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6339篇原創(chuàng)文章