觀點丨房價環比止跌城市數量創新高，北京領漲

來源：市場資訊

3月16日，國家統計局發布2026年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

數據顯示，新房價格環比止跌城市數量增至17個，二手房價格環比止跌城市數量增至4個，皆創2025年下半年以來新高。

其中，北京新房環比上漲0.2%，二手房上漲0.3%，領跑一線城市。

從北京的成交結構來看，新房以總價400-800萬為主，二手房以200萬以下為主。其中，二手房200萬以下成交占比自2025年至今不斷提升。

北京、上海樓市的率先回暖，將成為帶動全國“小陽春”的積極信號，后續其他城市也將陸續出現“小陽春”。

從國家統計局公布的數據來看，70個大中城市商品住宅總體銷售價格環比降幅繼續收窄、同比下降。

2026年2月份，70個大中城市房價環比下降0.3%。一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為持平。其中，北京和上海均上漲0.2%，廣州持平，深圳下降0.3%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1個百分點。

70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲城市有10個，持平城市有7個，合計新房價格環比止跌城市數量增至17個，比上月增加9個，創2025年下半年以來新高。

二手房市場方面，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個百分點。二、三線城市二手住宅銷售價格環比分別下降0.4%和0.5%，降幅均收窄0.1個百分點。具體城市方面，2月份也有北京、上海等4個城市房價止跌。得益于年初政策面的積極發力，越來越多的城市房價迎來了企穩信號。

聚焦具體城市來看，北京新房環比上漲0.2%，二手房上漲0.3%，是70個大中城市中唯二新房和二手房都上漲的城市，另外一個是上海，新房環比漲幅與北京持平為0.2%，二手房上漲0.2%，不及北京二手房漲幅。

從北京銷售價格分類指數來看，北京一二手房房價上漲呈現不同結構，其中144平方米以上新房環比上漲0.5%，明顯高于90平方米以下及90-144平方米漲幅。二手房方面，北京90平方米以下、90-144平方米、144平方米以上分別上漲0.3%、0.2%、0.4%。

可見，與新房主要集中在144平方米的改善房源上漲不同，北京二手房更多表現出的是全線上漲。

從北京二手房成交結構來看，300萬以下總價二手房仍是北京二手房成交主力，整體占比在70%上下。

值得注意的是，2025年1月至今，北京200萬以下總價二手房成交占比持續上升，已從2025年1月的48.67%上升至2026年2月的59.49%，漲幅超10個百分點。而300-400萬總價的二手房成交占比下降最多，跌了約4個百分點。

結合北京二手房整體成交均價來看，雖然2026年2月較2026年1月有所上漲，但2025年1月至今整體已下跌約8%。

因此，可能出現部分二手房“以價換量”最終導致整體成交結構下移。

從區域分布來看，2025年1月至2026年2月，朝陽區成交套數占比最高，達23.2%，明顯高出排第二的海淀區的11.47%。

2025年1月至2026年2月，朝陽區成交套數排名前10的小區，還是以建筑年代較久的二手房為主，如排名第一的望京西園（一區）套均322.15萬元/套，建筑年代為1997年。

從2025年至今北京二手房成交情況來看，2026年2月二手房價格上漲，更多是“超跌后”的反彈行情。

不僅僅是北京，整個房地產市場至今已調整4年，不少城市和板塊都出現“超跌”現象，隨著北京和上海的修復，未來其他城市也將出現一波修復行情。全國范圍“小陽春”也將陸續到來。

“十五五”規劃綱要提出，要健全市場化利率形成、調控和傳導機制，保持社會融資規模、貨幣供應量增長與經濟增長、價格總水平預期目標相匹配。穩定各類產品價格，也是促進社會經濟穩定發展的重要環節。

預計2026年中央將繼續充分發揮政策利率的引導功能，推動社會綜合融資成本維持低位運行，再加之市場化利率傳導機制的推動，在租售比和存貸款基準利率差距持續收窄的推動下，年內房價水平也有望進一步加快企穩。

其中受益于城市更新，城市界面和相關配套加快完善的板塊，或將明顯受益。