樓市春季攻勢，最新戰(zhàn)報有看點！

春節(jié)之后，樓市小陽春還在進(jìn)一步的演繹過程中，本周已經(jīng)是春節(jié)之后的第5周了。

我們來看一下，截止到上周，也就是春節(jié)之后第4周的樓市的交易情況。

我先說一下結(jié)論：

總體來看，全國的主要城市，二手房的交易量進(jìn)一步上升。

二手房的價格，或者是跌幅收窄，或者是基本平穩(wěn)，僅有少數(shù)城市價格略有上漲。

與二手房交易相比，新房的交易略顯平淡。

接下來我們通過幾張圖來比較深度地剖析一下這個趨勢。

二手房成交再創(chuàng)近幾年新高

首先看一下我們監(jiān)測的全國 15 個重點城市二手房的簽約量變化。

這些數(shù)據(jù)來自貝殼網(wǎng)，最右側(cè) 4 根紅柱就是春節(jié)之后 4 周的走勢，可以看到 4 周是連續(xù)上漲。

但是第 4 周相比第 3 周，上漲幅度明顯收窄。

雖然第 4 周的量依然高于第 3 周，但是上升的勢頭放緩了。

今年春節(jié)之后 4 周的累計二手房交易量，同比去年春節(jié)之后 4 周的累計量大增 26%，這個量能還是相當(dāng)不錯的。

尤其是今年節(jié)后第 3 周、第 4 周，這個量能創(chuàng)下了過去 1 年多的周度最高值。

我們再來觀察一下，去年春節(jié)之后 4 周的最高點，出現(xiàn)在第 2、3 周，之后 2-3 周震蕩中略有下滑。

這就意味著，今年的第 4 周極有可能也是小陽春量能的最高點，之后將會震蕩幾周，然后往下走。

從這 15 個城市總體的二手房簽約量來看，這個量能明顯大于去年，也大于前年，說明市場的活躍度、市場的情緒面是明顯改善了。

我之前也分析過，過去 1 年多，一直沒有什么新政，上次新政是 2024 年 9 月份，再上一次是 2024 年 5 月份。

但是 2024 年 10 月份之后，國家層面一直沒有出臺新政，只有類似地方政府的一些新政。

在沒有新政的背景之下，出現(xiàn)了交易量的大幅增長，說明這些需求是一些正常的合理需求，被長期抑制之后自動爆發(fā)了。

因為始終有很多人需要買房子，無論是第 1 套、第 2 套，還是投資性需求，即便沒有新政，也不可能一直抑制這些需求。

問題的關(guān)鍵是，小陽春爆發(fā)之后，它回落的節(jié)奏和幅度很重要。

按照目前我的一些研究，包含之前幾期視頻中提到的，支撐中國樓市見底，或者說景氣度不再下滑的一些關(guān)鍵指標(biāo)。

諸如房地產(chǎn)的領(lǐng)先景氣指數(shù)、房地產(chǎn)的馬力值、房地產(chǎn)市場的能量守恒等等，指標(biāo)都在慢慢形成對于樓市形成一個托底的力量。

所以我就有個判斷，即便是去年沒有出新政，即便是今年萬一也不出新政，后年也不出新政，中國樓市也會見底，房價最終還是會止跌的。

因為房地產(chǎn)本身的調(diào)整已經(jīng)比較到位了！

過去我們研究過很多國際案例，一般房地產(chǎn)泡沫破滅之后，樓市下跌 5 年左右就會見底。

但日本是一個特例，房價連續(xù)下跌了 18 年，全球沒有第 2 個案例像日本這么慘烈。

所以，老楊絕不相信中國這次樓市的命運會像當(dāng)年日本那么慘烈！

關(guān)于咱們的房價，很多中西部地區(qū)的中小城市房價是 2019 年見頂?shù)模@類城市跌到目前已經(jīng)跌了 6-7 年了。

另外還有部分高能級城市的房價是在 2021 年夏天見頂?shù)模@類城市已經(jīng)跌了將近 5 年。

總體來看，全國房價累計跌超5年，總體跌超 40%，已經(jīng)達(dá)到房價泡沫破滅之后、市場出清、接近底部的總體標(biāo)準(zhǔn)。

新房市場要弱于二手房

這是我們監(jiān)測的全國 10 個重點城市新房的網(wǎng)簽量變化圖。

右側(cè) 4 根紅柱，也是春節(jié)之后每周都在往上增長，但是增長的速度和高度要明顯弱于二手房。

今年春節(jié)之后 4 周的累計網(wǎng)簽量，相比去年節(jié)后同期還下降了 5%。

相比前年春節(jié)之后 4 周降了 3%，所以看圖就會知道，新房的活躍度要明顯低于二手房。

一方面，新房的價格會明顯高于同區(qū)域的二手房價格。

現(xiàn)在很多大城市成交比較活躍的，都是低總價的中小套型。

這類房子，是剛需買房的主要標(biāo)的物，另外還有少量投資客，他們也在買老破小，而新房單價高、總價也高。

現(xiàn)在很多市區(qū)的新房戶型都偏大，所以新房的定位都是改善需求，甚至是高端改善需求。

新房成交弱于二手房，還有個因素，就是每年春節(jié)之后，新房的成交量每年都在下臺階。

同時新房的供應(yīng)量也在下臺階，所以新房的成交量，是供求兩側(cè)都在收縮。

而二手房是個蓄水池，二手房的存量規(guī)模越來越大，供給側(cè)是擴(kuò)張的。

所以一旦到了某些節(jié)點，比如重大新政出臺之后，比如小陽春，二手房需求增長的彈性就會大于新房。

另外，這里面還有一個很小的因素，就是每年小陽春這個時間節(jié)點，是部分人買學(xué)區(qū)房的重要時間窗口，買學(xué)區(qū)房一般都是買二手房。

因此綜合來看，二手房的小陽春成交量表現(xiàn)特別亮眼，新房表現(xiàn)比較平淡。

把新房和二手房 2 個市場的交易總規(guī)模加總之后，今年這個量能依然強(qiáng)于 2025 和 2024 年小陽春。

所以說，今年樓市春季攻勢的總體的勢頭還是不錯的。

但是當(dāng)前這個時間節(jié)點，還不能奢望很多城市的房價能夠止跌，條件依然不具備，時機(jī)依然不成熟。

房價這個事兒，還得熬一熬。