最近濟南人喜歡在這個區買房！2月成交核心區曝光【山東商報·山海新聞】

來源：山東商報

▲濟南樓市正逐漸步入回暖通道

濟南房地產市場在春節后的階段性休整中，正積蓄著“回暖”向上的力量。國家統計局發布的數據顯示，2月濟南新房、二手房價格仍處于調整周期，受春節假期帶來的季節性波動影響，新房、二手房網簽成交量也隨之出現階段性環比回落。市場分化的特征依舊清晰，主城核心板塊始終保持著較強的價值韌性，遠郊剛需板塊持續發揮市場托底作用，中青年群體更是成為二手房市場的核心購房主力。業內普遍認為，這一輪市場的短暫休整并未改變整體修復的大趨勢，隨著“金三銀四”傳統置業窗口開啟，全國核心城市已率先顯現回暖信號，濟南本地市場也正邁入企穩修復通道，靜待春歸回暖

文/圖｜山東商報·山海新聞記者 夏子繁

2月價格網簽量雙回落歷城區為當月成交核心區

從最新官方數據來看，濟南新房價格仍處于波動下行周期。國家統計局數據顯示，2026年2月濟南新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，同比下降3.3%，新房房價已連續10個月環比下調。記者梳理歷史數據了解到，自我國房地產步入深度調整期以來，濟南新房價格整體呈波動緩降態勢。2022年11月新房價格開啟下行周期，截至2023年1月已連跌3個月；2023年2月首次止跌回升，隨后實現六連漲，同年8月再度轉入跌勢且持續走弱，至2025年1月已形成“十八連降”。去年市場迎來階段性調整，2至4月間接性上漲后，5月再次步入連降通道，截至今年2月已迎來十連降。

值得一提的是，在2月房價重點監測我省的四個城市濟南、青島、煙臺、濟寧中，四城房價環比均呈現下降趨勢，其中青島2月份環比下降0.4%，同比下降2.9%；煙臺2月份環比下降0.6%，同比下降4.2%；濟寧2月份環比下降0.4%，同比下降4.9%。

在房價呈現波動下行趨勢的同時，2月濟南房地產市場的具體交易數據也隨之公布。濟南房協最新信息簡報統計，2月濟南新建商品房網簽4397套，較1月6445套環比下降約31.78%，網簽面積34.85萬㎡，總金額39.69億元；其中住宅網簽1735套，較1月1855套環比下降約6.47%，網簽面積24.29萬㎡，均價13286.63元/㎡。供應端方面，2月新建商品房批準預售1489套，19.82萬㎡；其中住宅1199套，17.77萬㎡；商業、辦公類產品供應則分別為106套，0.90萬㎡，辦公184套，1.15萬㎡。

各區縣商品住宅成交表現分化顯著，主力城區與核心板塊的市場優勢持續凸顯。歷城區以368套的網簽套數、52884.37㎡的網簽面積，穩居濟南市各區縣商品住宅成交榜首，成交均價16174.51元/㎡，無論是成交規模還是市場熱度，均成為濟南2月樓市成交主力。作為濟南核心城區的歷下區，延續了核心地段的高端改善屬性，以22836.31元/㎡的成交均價穩居全市房價“天花板”，當月累計網簽商品住宅180套，網簽面積27187.37㎡；市中區緊隨其后，成交均價達18632.31元/㎡，全月網簽123套，核心城區的價值韌性持續顯現。

剛需置業板塊憑借親民房價成為濟南樓市“托底力量”，長清、章丘、濟陽、萊蕪等遠郊及縣域板塊，以不足8000元/㎡的均價為剛需群體提供低門檻置業選擇，其中章丘、濟陽成交表現相對亮眼，起步區、鋼城區市場活躍度則相對偏低。從具體成交項目來看，2月濟南商品住宅網簽套數TOP10呈現多點開花格局，章丘國悅尊府以82套登頂成為當月成交黑馬；成交主力歷城區3個熱門項目躋身前十，核心城區改善盤、縣域剛需盤均有上榜。

二手房價格十一連降后中青年成為購房“主力軍”

與新房走勢相仿，濟南二手房價格同樣持續處于下行通道。此前二手房曾經歷長達17個月的連跌，2023年2月止跌；短暫回溫后再度走低，直至去年3月價格持平。但從去年4月起，二手房價格再次回落，截至今年2月已實現十一連降。國家統計局最新數據顯示，2月份濟南二手房價格環比下降0.2%，同比下降5.4%。在山東省內國家重點監測的四個城市中，2月二手房價格均處于環比下降趨勢。其中，青島2月份環比下降0.6%，同比下降6.9%；煙臺環比下降0.7%，同比下降7.0%；濟寧環比下降0.6%，同比下降7.0%。

從成交量來看，濟南市房地產中介與租賃行業協會公布的濟南市二手房交易市場月報顯示，2026年2月，濟南全市共網簽二手房4738套、面積365327.54㎡，環比分別下降41.40%、47.65%，同比分別下降20.76%、21.62%。其中住宅網簽2833套、面積303370.05㎡，環比分別下降43.43%、43.21%，同比分別下降25.09%、24.14%。

各區縣市場分化特征顯著，歷城區以1054套的二手住宅網簽量穩居全市首位，歷下區、市中區、槐蔭區緊隨其后，主城核心區依舊是二手房交易的主陣地?？h域市場出現逆勢增長亮點，鋼城區、平陰縣二手住宅網簽套數同比分別上漲119.05%、114.25%，區域市場活躍度大幅提升；起步區、鋼城區整體交易規模仍處于全市低位。

需求結構上，剛需剛改戶型占據市場絕對主導。2月濟南全市二手住宅戶均成交面積107.08㎡，其中90—120㎡戶型成交占比達32.93%，為全市最高占比；120—144㎡改善戶型占比23.23%，90㎡以下剛需戶型合計占比32.61%。購房人群方面，35—44歲群體占比34.97%，25—34歲群體占比30.01%，兩大中青年年齡段合計占比超65%，成為二手房市場的核心購房力量。

有濟南房產中介機構區域負責人向記者透露，中青年群體穩居成交主力，核心是剛需與改善兩大需求的集中釋放。25—34歲青年群體以首次置業為主，婚房、通勤自住需求突出，二手房即買即住、無需等待交付的特性，完美匹配了這類群體的入住時效需求，同時主城二手房更低的首付門檻，也降低了青年群體的置業壓力；35—44歲中年群體則以家庭改善、學區置業為核心訴求，主城二手房成熟的生活配套、穩定的學區資源，能一站式滿足家庭居住與子女教育的雙重需求。該負責人補充稱，當前中青年客群選房邏輯十分清晰，優先鎖定地鐵沿線、通勤便利的主城板塊，核心首選90—120㎡的功能性三居戶型，同時對小區房齡、物業服務品質、周邊商業與教育配套的要求顯著提升。

春節影響樓市成交回落3月市場正迎來逐步“回溫”

從全國房地產市場整體表現來看，2月全國樓市整體呈現“價格降幅收窄、成交季節性回落、核心城市率先企穩”的運行特征。國家統計局公布最新統計數據顯示，2月份一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為持平。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1個百分點。2月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個百分點。二、三線城市二手住宅銷售價格環比分別下降0.4%和0.5%，降幅均收窄0.1個百分點。

除價格外，成交端數據同樣呈現階段性回落特征，根據克而瑞監測數據，2026年2月，全國重點50城市新建商品住宅成交面積約675萬平方米，環比下降26%，同比減少28%，累計成交面積1584萬平方米，累計同比下跌26%。

業內普遍觀點認為，2月市場核心影響因素為春節假期帶來的季節性波動。2月恰逢農歷新年，全國房地產市場進入傳統交易淡季，房企推盤節奏大幅放緩，新入市項目供應規模處于低位，市場以存量房源去化為主；同時居民返鄉出行高峰導致線下看房、簽約等交易行為大幅減少，居民置業計劃普遍延后，這也是2月市場成交回落的核心原因，屬于房地產市場歷年春節周期中的正常季節性現象。此外，此前多輪樓市寬松政策的效應邊際遞減，市場觀望情緒尚未完全扭轉，也在一定程度上影響了市場修復節奏。

有業內人士分析認為，從市場影響來看，此次季節性回落并未改變市場的修復大趨勢，反而為后期市場復蘇蓄力。進入3月后，隨著春節假期影響逐漸消退，疊加各地樓市優化政策持續落地，全國房地產市場正逐步迎來“小陽春”回溫行情。

監測數據顯示，3月全國核心城市房地產市場率先迎來回暖行情。二手房市場方面，北京、上海、廣州、深圳等一線城市成交熱度顯著回升，成交量環比均出現明顯上漲；　新房市場同樣呈現局部復蘇態勢，杭州、武漢、成都等多個二線核心城市售樓處到訪量、成交量均有顯著提升，市場活躍度持續走高。記者走訪濟南本地市場發現，多個售樓處也出現了相對年前較為明顯的“回暖”行情。“隨著房企推盤節奏全面加快，市場正從春節后的休整期逐步進入企穩修復通道，預計本地市場的‘小陽春’或將逐步到來?！鄙鲜鰳I內人士說。

編輯/董雪 審校/萬煥杰