商業(yè)頭條No.117｜一線樓市，拐點(diǎn)已至

界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
界面新聞編輯 | 李慎

這個(gè)春天，中國一線城市的樓市終于久違的熱鬧起來。上海一馬當(dāng)先，扛起樓市復(fù)蘇大旗，一二手市場(chǎng)同步沸騰。

新房市場(chǎng)的熱度最為直觀，售樓處的銷售深有感觸：“從前跟客戶說‘這套房很快就會(huì)被訂走’，對(duì)方壓根不信，只當(dāng)是常規(guī)推銷；如今客戶親眼看著心儀房源被旁人當(dāng)場(chǎng)敲定，瞬間就慌了，生怕稍一猶豫，看中的房子就沒了。”

二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)也超出預(yù)期，上海一位房產(chǎn)中介表示：“門店里天天都有銷冠誕生，資深中介靠著積累的老客戶資源接連成交，就連新人也借著這波熱度快速開單。”

上海樓市的熱情正以燎原之勢(shì)蔓延，中介門店的會(huì)議室從早到晚座無虛席，網(wǎng)簽系統(tǒng)數(shù)次崩潰，各大新盤售樓處更是熱度爆棚：沙盤前圍滿咨詢客戶，樣板間門口客流不斷，置業(yè)顧問忙到嗓子沙啞。

保利·都匯和煦售樓處。界面新聞拍攝

3月14日下午五時(shí)，保利·都匯和煦的營銷負(fù)責(zé)人李薇剛送走一波集中看房的客戶，便接到?jīng)_刺新指令：當(dāng)日銷售目標(biāo)從11套上調(diào)至15套。本來案場(chǎng)已完成原定目標(biāo)，剛想收工，又開啟新一輪沖刺。當(dāng)晚九點(diǎn)剛過，李薇團(tuán)隊(duì)15套的沖刺目標(biāo)就已提前告捷。

對(duì)這個(gè)地處上海南部科創(chuàng)中心且剛收回99.5折優(yōu)惠的外環(huán)外項(xiàng)目而言，深夜成交早已不是新鮮事。營銷負(fù)責(zé)人告訴界面新聞，“最近團(tuán)隊(duì)基本都是晚上12點(diǎn)后下班，昨晚就有兩組客戶，11點(diǎn)多才敲定房源后轉(zhuǎn)賬鎖定?！?/p>

地處上海北端的建發(fā)·云湖玥，也在這一輪回暖行情中表現(xiàn)搶眼。自3月13日展示中心與樣板間正式對(duì)外開放，項(xiàng)目便被看房人群包圍，首個(gè)周末到訪超500組，次周周末仍保持350余組的高位到訪，現(xiàn)場(chǎng)洽談聲、咨詢聲交織不斷，剛需與改善置業(yè)需求集中釋放。

建發(fā)·云湖玥展示中心。界面新聞拍攝

“我們就住在這附近，為了孩子上學(xué)打算置換一套更合適的房子?！苯òl(fā)·云湖玥樣板間內(nèi)，一位意向購房者向界面新聞?dòng)浾弑硎?。全家齊上陣的置業(yè)場(chǎng)景，讓整個(gè)售樓處人聲鼎沸。

房企搶抓黃金窗口期，集中放量、加速去化。地處寶山南大板塊的中環(huán)麓島率先發(fā)力，二批次房源火速啟動(dòng)認(rèn)購，成為3月上海首個(gè)認(rèn)購比達(dá)到1:1的新盤，項(xiàng)目入市即引爆市場(chǎng)。

界面新聞實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，即便認(rèn)購已結(jié)束，仍有不少購房者持續(xù)前往售樓處參與小籌登記。3月18日，中環(huán)麓島開盤即清盤。據(jù)銷售經(jīng)理介紹，項(xiàng)目選房于當(dāng)日上午10:30正式啟動(dòng)，僅用時(shí)90分鐘，79套房源便全部售罄，實(shí)現(xiàn)快速“日光”。

中環(huán)麓島開盤現(xiàn)場(chǎng)。

一改此前豪宅市場(chǎng)一枝獨(dú)秀的格局，如今上海外環(huán)外項(xiàng)目也迎來置業(yè)熱潮。剛剛過去的這個(gè)周末，嘉定南翔時(shí)代之城三期時(shí)代·雲(yún)境項(xiàng)目，兩日累計(jì)認(rèn)購達(dá)101組，創(chuàng)下2026年外環(huán)板塊新盤首個(gè)認(rèn)購破百的亮眼成績(jī)。

“剛需群體的真實(shí)需求，是撬動(dòng)市場(chǎng)的核心力量?！睆V東省住房政策研究中心李宇嘉指出，本輪市場(chǎng)新房成交的亮點(diǎn)集中在兩類樓盤：一是中心區(qū)品質(zhì)與區(qū)位雙優(yōu)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，二是近郊配套完善、價(jià)格親民且學(xué)位、交通優(yōu)勢(shì)突出的樓盤。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這波上海樓市行情呈“V型”反轉(zhuǎn)，市場(chǎng)信心全面回歸，購房積極性遠(yuǎn)超預(yù)期。也有人預(yù)測(cè)，市場(chǎng)將持續(xù)分化，最終呈“K型”格局。

同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)告訴界面新聞，結(jié)構(gòu)性分化會(huì)是本輪樓市發(fā)展的長(zhǎng)期特征。宋紅衛(wèi)預(yù)測(cè)，2026年中國樓市將走出“K 型”走勢(shì)，核心區(qū)域符合新規(guī)范的好房子會(huì)量?jī)r(jià)齊升，非核心區(qū)域仍會(huì)以價(jià)換量，這種分化也讓行業(yè)發(fā)展更趨理性。

上海是全國樓市“確定性”最高的城市，除了新房熱銷，二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也接連刷新紀(jì)錄。3月中旬，上海二手房單周成交突破7200套，創(chuàng)下近五年周度新高，單日網(wǎng)簽峰值逼近1500套，高頻次的集中交易甚至導(dǎo)致網(wǎng)簽系統(tǒng)多次擁堵卡頓。

上海二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)登錄異常截圖。

截至3月22日，上海二手房成交量已飆至21443套，全月沖刺3萬套大關(guān)基本無懸念，這一數(shù)據(jù)大幅刷新往年同期紀(jì)錄。

房產(chǎn)中介連軸奮戰(zhàn)，有人在外帶看跑遍各個(gè)小區(qū)，有人在店洽談對(duì)接房東客戶?！耙酝┺臄?shù)小時(shí)的談單，如今2-3小時(shí)就能敲定，成交效率翻倍?！?/p>

“性價(jià)比高的房源一出來就成交，不少優(yōu)質(zhì)房還引來多組客戶爭(zhēng)搶。”靜安區(qū)萬榮路太平洋房屋店長(zhǎng)向界面新聞表示，當(dāng)前成交集中在300萬—700萬總價(jià)的小戶型?！白蛲韯偝梢粏危蛻舾铱戳艘荒甓啵耙恢庇^望，如今感受到市場(chǎng)熱度，當(dāng)即出手。”

克而瑞集團(tuán)聯(lián)席董事長(zhǎng)丁祖昱指出，政策底部確認(rèn)帶來預(yù)期和信心的恢復(fù)，正在逐步轉(zhuǎn)化為實(shí)際的交易。小面積、低總價(jià)的剛需和剛改房源，仍是二手房市場(chǎng)的主力。

數(shù)據(jù)來源：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)。界面新聞制圖

價(jià)格方面，隨著市場(chǎng)行情整體上行，上海二手房?jī)r(jià)格終結(jié)近十個(gè)月的連續(xù)下調(diào)，環(huán)比實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正。賣方惜售心態(tài)加重，議價(jià)空間已從去年的10%—15%收窄至5%以內(nèi)。

“從前房東急著出手，買家砍價(jià)空間很大；如今行情反轉(zhuǎn)，業(yè)主心理預(yù)期明顯抬升，價(jià)格稍合適便不肯退讓。”

一位深耕上海樓市多年的資深房產(chǎn)中介向界面新聞介紹，他近期成交的一套房源，業(yè)主掛牌430萬元，買家最初出價(jià)415萬元，放在去年基本可以成交，可今年業(yè)主始終不肯讓價(jià)，最終買家主動(dòng)加價(jià)3萬元才達(dá)成交易。

這股熱潮背后的推動(dòng)力，是樓市新政“滬七條”。“政策驅(qū)動(dòng)下的熱度，讓核心城市樓市率先走出階段性向好的筑底態(tài)勢(shì)。”第一太平戴維斯中國區(qū)住宅銷售部負(fù)責(zé)人唐華表示。

2月25日落地的上海樓市新政，打通了購房資格與資金兩大障礙，有力推動(dòng)了市場(chǎng)行情迎來轉(zhuǎn)折。非滬籍人士在外環(huán)內(nèi)購房的社保要求從3年降至1年，持有居住證滿5年更可免社保直接購房，為市場(chǎng)帶來大批實(shí)實(shí)在在的需求，也讓不少“新上海人”圓了安家夢(mèng)。

公積金貸款額度同步上調(diào)，首套家庭最高可貸240萬元，多子女家庭搭配綠色建筑更可達(dá)到324萬元，切實(shí)減輕了購房者的資金與月供壓力。

來自上海長(zhǎng)征醫(yī)院的王生，是此次新政的直接受益者之一。他在滬定居十余年，心中早有置換改善的打算，卻遲遲未能落實(shí)。新政落地后，更高的公積金貸款額度覆蓋了大部分房款，每月利息較純商貸省下數(shù)千元，負(fù)擔(dān)大幅減輕，他當(dāng)場(chǎng)入市。

購房者參觀樣板間。界面新聞拍攝

宋紅衛(wèi)告訴界面新聞，本輪樓市真正意義上的拐點(diǎn)應(yīng)該具備以下特征，一是風(fēng)險(xiǎn)出清，二是成交量明顯上升帶動(dòng)價(jià)格企穩(wěn)，三是整個(gè)房地產(chǎn)鏈條修復(fù)，從拿地、新開工到營銷實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

“從當(dāng)前形勢(shì)來看，一線城市樓市的確出現(xiàn)筑底的跡象?！彼渭t衛(wèi)表示，三月傳統(tǒng)旺季釋放剛需是核心支撐，兩會(huì)穩(wěn)樓市定調(diào)、滬七條打頭陣的政策發(fā)力是關(guān)鍵，好房子政策落地帶來高性價(jià)比房源，讓購房者得實(shí)惠。這三重推力，讓市場(chǎng)信心從上海持續(xù)向其他一線城市輻射。

至少在上海，樓市量?jī)r(jià)齊跌的箭頭已經(jīng)反轉(zhuǎn)。唐華向界面新聞指出，當(dāng)前是結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)、核心城市領(lǐng)跑的復(fù)蘇。后續(xù)能否確立反轉(zhuǎn)，要看二季度成交量能否穩(wěn)住、二手房去化是否順暢、居民信心能否持續(xù)修復(fù)。

上海的樓市“風(fēng)向標(biāo)”效應(yīng)，正在擴(kuò)散至其他一線城市。

中環(huán)麓島銷售經(jīng)理告訴界面新聞，“上海作為全國樓市的排頭兵，為其他城市劃定了前行方向，北京、深圳、廣州吃下了定心丸?！?/p>

在北京，截至3月18日，二手住宅網(wǎng)簽已達(dá)9783套，較2月整月成交量回升20.33%；新房網(wǎng)簽1387套，環(huán)比上漲13.97%。中海安瀾北京以3.26億元拿下3月首周成交金額榜首，保利主力項(xiàng)目單周成交突破5億元，招商朝棠攬閱單周售出35套。

在深圳，多個(gè)項(xiàng)目成交海報(bào)輪番刷屏，有項(xiàng)目?jī)商靸?nèi)成交達(dá)41套。二手房交易一路走高，根據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)，3月2日至8日，平臺(tái)合作門店二手房簽約量環(huán)比激增118%，3月8日單日簽約量創(chuàng)下近一年來峰值。

在廣州，截至3月20日，全市二手房成交已狂飆至7471套，按此節(jié)奏全月有望沖破1.3萬套，環(huán)比暴增275%。新房市場(chǎng)同樣火力全開，有項(xiàng)目單月狂銷27套，成交量暴漲900%，交易量不斷向上突破。

深圳樓盤銷售戰(zhàn)績(jī)海報(bào)。

然而，這波樓市回暖的續(xù)航能力，還需觀察政策執(zhí)行的效果。

“4、5 月將是驗(yàn)證本輪小陽春成色的關(guān)鍵窗口期?！倍∽骊胖赋?，從當(dāng)前業(yè)主預(yù)期來看，北上廣深二手房掛牌參考均價(jià)仍在持續(xù)下探，這意味著，業(yè)主方預(yù)期走低的趨勢(shì)沒有完全改善。

要維持當(dāng)前市場(chǎng)熱度，李宇嘉認(rèn)為，還需進(jìn)一步優(yōu)化公積金、二手房帶押過戶等消費(fèi)支持政策，暢通二手房置換鏈條。同時(shí)穩(wěn)定市場(chǎng)定價(jià)預(yù)期，減少非理性降價(jià)，并在熱點(diǎn)片區(qū)補(bǔ)齊配套，持續(xù)提振購房需求。

“以價(jià)換量會(huì)是未來一段時(shí)間二手市場(chǎng)交易回升的基礎(chǔ)和前提，‘價(jià)跌—量升—價(jià)穩(wěn)—量跌’的博弈仍將維持，短期量?jī)r(jià)尚難出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性反轉(zhuǎn)，量漲價(jià)穩(wěn)將成為常態(tài)主旋律?！倍∽骊疟硎?。

唐華也認(rèn)為，2026年房企將聚焦現(xiàn)金流與產(chǎn)品力比拼，資源加速向一、二線聚攏，行業(yè)集中度提升，全面轉(zhuǎn)向“以銷定產(chǎn)、深耕核心、打造好房子”。

數(shù)據(jù)來源：冰山指數(shù)。界面新聞制圖

一線城市樓市企穩(wěn)回升，不僅關(guān)乎房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，更對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)有著重要意義。

樓市回暖將直接激活上下游產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)建材、家裝、家電等行業(yè)復(fù)蘇，為整體經(jīng)濟(jì)回升注入堅(jiān)實(shí)信心。而這一輪剛需帶動(dòng)、政策精準(zhǔn)發(fā)力、置換循環(huán)盤活市場(chǎng)的復(fù)蘇路徑，也為全國其他城市提供了可借鑒的實(shí)踐樣本，進(jìn)一步助力宏觀經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)固。

上海樓市暖春已然到來，一線城市回升勢(shì)頭已經(jīng)確定。房地產(chǎn)行業(yè)正一掃迷茫與觀望，在居住價(jià)值回歸的鼓點(diǎn)下，走向更理性、更健康、更可持續(xù)的新未來。

（應(yīng)受訪者要求，文中李薇、王生為化名）