深圳頂級學區房房價率先觸底？業內：優質學區房源、改善型戶型成交占比顯著提升

深圳頂級學區房在歷經價格大跌后，終于迎來了反彈。

深圳百花片區位于福田區園嶺街道，是深圳公認的“教育圣地”與學區房標桿板塊，而板塊內的房源較為核心的優勢在于高密度的頂級公辦教育集群，也就是大家俗稱的“學區房”。

“現在這邊的學區房比2019年的高峰時，回落了至少一半，但近期確實有企穩的趨勢，業主的報價愈發堅挺。”3月23日下午，百花片區房產中介劉國安向記者介紹，片區內的國城花園44平方米小戶型單價已經站穩17萬元/平方米，較低位反彈超15%；金茂禮都約45平方米的小戶型房源年后又重新站上538萬元，而在去年底時，500萬元以下也能買到。

當日下午，《每日經濟新聞》記者實地探訪了解到，片區內雙實驗學區小戶型回暖幅度要高于大戶型房源，整體呈現“小戶型單價更高、學區越優報價越堅挺”的格局，與去年低位相比普遍回升20萬元~40萬元，購房者一般以小孩即將上學的剛需家庭為主。

事實上，今年以來深圳二手房也出現了明顯的成交回暖態勢。據深圳貝殼研究院數據，上周（3月16日—3月22日）貝殼深圳合作門店二手房簽約量環比增長9.9%，創下17個月以來周度新高；從春節后四周的數據來看，今年深圳二手房簽約量較去年同期增長18%。

福田百花片區部分二手房源 每經記者 陳榮浩攝

百花片區小戶型房源價格率先回升

提起深圳頂級學區房，百花片區絕對是繞不開的存在。

這里聚集了深實驗小學、深實驗中學、荔園小學、百花小學等深圳市一梯隊學校，這也是片區內房源總價依然相對較高的重要原因。

回顧過往，百花片區的房價曾一度站上巔峰。2019年時，這里的學區房曾被炒到“天價”，不少小區單價突破20萬元/平方米，一套40多平方米的小戶型，總價能輕松破千萬元，但現如今不少小區的房價水平已經接近2015年—2016年的水平。

長城一花園就是最典型的例子。該小區85平方米的房源，2021年高峰時候成交價能賣到1295萬元，而在2024年冰點時期，僅賣到552萬元，價格下跌約57%。如今，該房源價格回升并穩定在610萬元左右，價格有所回升，但仍遠不及高峰時期的水平。

百花片區部分二手房源掛牌情況 每經記者 陳榮浩攝

南天一花園的約87平方米兩房，2020年高峰時能賣到1130萬元，跌到谷底時僅658萬元，跌幅約42%，現如今業主的掛牌價穩定在680萬元以上。

劉國安向記者表示，這邊的學區房主要分布在兩個板塊，一個板塊是百花片區，核心學位為百花小學+實驗初中，二手樓盤的普遍單價在7萬元~9萬元/平方米，小戶型房源的話價格更高。另一個則是園嶺板塊，核心學位為園嶺小學+紅嶺中學園嶺初中部，二手樓盤的普遍單價在5萬~6萬元/平方米。

深圳部分學區房成交價格變化 來源：樂有家

記者注意到，在學區房片區內，整體小戶型的“老破小”反而整體價格波動較大，在此波價格回暖潮中，小戶型學區房價格反彈更為強勁。

國城花園業主掛牌價 來源：鏈家網

其中，國城花園憑借雙實驗學位和九年一貫制優勢，44平方米小戶型成交價穩定在17萬元+/平方米，報價普遍達到18萬元/平方米，甚至有業主報出20萬元/平方米的高價。

而相對來說，南天二花園、長城一/二花園、長怡花園等小區，因戶型多為大戶型，價格整體也相對穩定，目前二手房單價多在7萬元~9萬元/平方米。

“小戶型的總價相對較低更容易轉手，一直都是學區房最受歡迎的產品，所以單價比大戶型高是正常的現象。”3月24日上午，美聯物業全國研究中心總監何倩茹對記者分析稱，今年以來深圳二手房成交回升明顯，部分區域受供求關系影響，價格有向上調整的跡象，百花片區便是其中之一，但因房價全面上漲的核心支撐仍不充分，因此部分學區房價格回暖的持續性仍有待觀察。

機構二手房成交量現四連漲

百花片區的房價回暖并非孤立現象，其實也是深圳二手房市場整體復蘇的一個縮影。

進入3月，深圳二手房市場迎來“小陽春”，成交數據持續向好，周度簽約量實現四連漲，市場熱度不斷攀升。

樂有家研究中心監測數據顯示，3月16日至22日這一周，深圳樂有家門店二手簽約量實現“四連漲”，達到2024年四季度以來的峰值。

同期，二手房看房量也同步四連漲，觸及近2年高點。更值得關注的是，3月22日當天，深圳二手房門店簽約量創下近5年最高紀錄，比2024年國慶假期的單日歷史峰值還要高出4%。

其他機構的數據也印證了市場的熱度。深圳貝殼研究院數據顯示，3月9日至15日當周，貝殼深圳合作門店二手房簽約量環比增長45%，創下近一年以來的周度新高。

成交放量的同時，深圳二手房價格也出現止跌企穩的信號。

據樂有家數據，2026年2月，深圳二手住宅成交均價達到6.2萬元/平方米，這是自2025年6月以來，房價歷經8個月后首次重返“6字頭”大關。

深圳二手住宅成交均價走勢 圖源：樂有家研究中心

業主的心態，也隨著市場回暖發生了明顯變化。據中原地產監測，3月深圳89個片區中，業主報價上漲的片區從27個增加至30個，已連續兩個月增長，且上漲片區主要集中在福田、南山、龍華等核心區域。

除了百花片區，深圳多個熱點片區的二手房價格也出現明顯反彈。其中，前海、南山的豪宅樓盤回暖態勢明顯。前海潤峯府110平方米戶型，從1月的1060萬元低點反彈至1220萬元；恒裕濱城二期約166平方米戶型，單月漲幅約5%，售價約4300萬元。

深圳貝殼研究院院長肖小平分析指出，深圳本輪二手房成交放量主要是市場預期修復、自住需求集中釋放共同作用的結果。從成交結構來看，小陽春進入下半場以后，改善需求積極釋放，優質學區房源、改善型中大戶型成交占比顯著提升，上周1000萬元以上二手房簽約量環比前一周增長33%。從“剛需先行”到 “改善接力”，標志著深圳二手房市場修復動能進一步增強，小陽春成色更足。