上海五大新城，哪個(gè)最保值？對(duì)我們購(gòu)房有什么啟示？

上海五大新城的房?jī)r(jià)，相較三四年前都怎么樣了？哪個(gè)最保值？對(duì)我們購(gòu)房有什么啟示？

上海五大新城處在房?jī)r(jià)優(yōu)化第一梯隊(duì)的是臨港，相較2021-2022年的高點(diǎn)優(yōu)化了48.23%，最不保值：

臨港的次新房有很多，但能完整體現(xiàn)二手房波動(dòng)行情的、也是最具代表性的是這幾個(gè)小區(qū)：

萬(wàn)科金域?yàn)憺场⒈＠徧m公館、海上風(fēng)華、東宸源著、陸家嘴滴水漣岸等。

在2019年之前，臨港的樓市波瀾不驚，當(dāng)年出了新片區(qū)大規(guī)劃后，房?jī)r(jià)隨即開(kāi)始啟動(dòng)上漲。

不過(guò)彼時(shí)臨港的次新小區(qū)并不多，上述幾個(gè)集中在2018年前后開(kāi)發(fā)、不限售的小區(qū)受到了市場(chǎng)空前關(guān)注和追捧，以至于成了臨港房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊。

以陸家嘴滴水漣岸為代表，房?jī)r(jià)一年多就翻倍，從當(dāng)初的3萬(wàn)+元/m2漲到6萬(wàn)+元/m2，堪稱“臨港奇跡”！

低價(jià)買、高價(jià)賣的賺到錢了，但是在高點(diǎn)接盤的卻虧慘了。臨港回調(diào)這么大，成了最不保值的新城。

不但如此，在2020-2022年以高積分購(gòu)入臨港新房的，現(xiàn)在也破發(fā)了，同樣不保值。

以仍處在限售中、明年才解禁的萬(wàn)達(dá)鉆石灣為例，2021年開(kāi)盤3.25萬(wàn)元/m2，吸引萬(wàn)人搖；

但是對(duì)比參照旁邊次新房2.4-2.7萬(wàn)元/m2的成交價(jià)，平均破發(fā)虧損幅度已在21.5%。

特發(fā)學(xué)府里、龍光天曜、中建御湖瀾庭等都是幾年前臨港開(kāi)出的網(wǎng)紅新盤，現(xiàn)在二手房成交價(jià)也在2.4-2.7萬(wàn)元/m2的區(qū)間，一一破發(fā)了。

可以說(shuō)，這幾年買臨港二手房的：套住了；買新房的：破發(fā)了，都不保值！為什么會(huì)這樣？

首先我覺(jué)得最大的原因是，臨港的新房供應(yīng)量太大了，沖擊和平息了高價(jià)二手房市場(chǎng)。

根據(jù)臨港新片區(qū)住房發(fā)展十四五規(guī)劃（2021-2025）。

5年間新增住房1600萬(wàn)方，20萬(wàn)套，其中商品住宅占比60%，約12萬(wàn)套，也就是平均每年2.4萬(wàn)套：

2021年臨港新房網(wǎng)簽了1萬(wàn)套，2022年1.41萬(wàn)套，2023年0.65萬(wàn)套，2024、2025年斷崖式下滑到兩三千套。

也就是說(shuō)，臨港12萬(wàn)套的新房只賣了一小半，十四五的目標(biāo)是完成不了了。

隨著去化速度的變慢，臨港新房推盤的速度也慢了下來(lái)，剩下大量的庫(kù)存要留到十五五去化了。

臨港人口導(dǎo)入的目標(biāo)也沒(méi)有完成。

臨港本來(lái)計(jì)劃到今年是完成聚集90萬(wàn)人口的目標(biāo)，平均每年導(dǎo)入10萬(wàn)。

后來(lái)目標(biāo)降到了80萬(wàn)，不過(guò)按照2023年60萬(wàn)登記人口的進(jìn)度來(lái)看，后兩年還有20萬(wàn)的缺口。

前三年臨港平均每年新增人口僅3萬(wàn)人左右，沒(méi)有達(dá)到平均的10萬(wàn)。

今年就要過(guò)完，臨港到底有沒(méi)有完成80萬(wàn)的人口導(dǎo)入目標(biāo)尚未定論，官方并沒(méi)有給出最新數(shù)據(jù)。

當(dāng)初臨港的新房供應(yīng)也是按照人口計(jì)劃導(dǎo)入進(jìn)度來(lái)制訂的：

每年目標(biāo)新增10萬(wàn)人口，約4萬(wàn)個(gè)家庭（上海戶均人口2.5人），需要4萬(wàn)套住宅。考慮部分暫時(shí)不購(gòu)房，所以配置40%保障房和租賃房，其余60%商品房，所以平均每年供應(yīng)2.4萬(wàn)套商品房，5年計(jì)劃是12萬(wàn)套。

隨著人口導(dǎo)入進(jìn)度發(fā)生變化，這個(gè)計(jì)劃也被打亂了。

臨港滴水湖畔的辦公樓還沒(méi)建好，產(chǎn)業(yè)與人口導(dǎo)入會(huì)有一個(gè)過(guò)程。

臨港目前的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)還是制造，導(dǎo)入的人員以產(chǎn)業(yè)工人為主。

這些人口短期內(nèi)以租賃的方式就能滿足住房需求，轉(zhuǎn)化為購(gòu)房需求也需要時(shí)間和條件。

從投資和保值的角度來(lái)看，臨港的房子不能碰，新房去化壓力大，供求不平衡的局面長(zhǎng)期存在。

但是對(duì)于在臨港上班、愿意把個(gè)人命運(yùn)和新城發(fā)展相結(jié)合綁定在一起的新臨港人來(lái)說(shuō)。

臨港的房?jī)r(jià)水分被擠走了很多，自住的性價(jià)比非常高，選擇余地大、配套也越來(lái)越完善，生活幸福感在提升。

臨港新城給我們的購(gòu)房啟示：

臨港作為規(guī)劃能級(jí)最高的新城，卻落差也最大，當(dāng)前市場(chǎng)面臨的困境非常具有警示意義，給很多投資客上了深刻的一課：

以后再出現(xiàn)概念過(guò)熱、供應(yīng)井噴的新板塊，最好讓子彈飛一會(huì)兒，要仔細(xì)觀察其人口和產(chǎn)業(yè)的實(shí)際導(dǎo)入情況，不要去無(wú)腦追高。

現(xiàn)在買房的邏輯已經(jīng)被臨港徹底改變了，不能再盲目地去賭規(guī)劃，置業(yè)要更加注重現(xiàn)實(shí)配套和資源的成熟性。

臨港超前巨量的土地供應(yīng)與導(dǎo)入緩慢的人口、產(chǎn)業(yè)之間產(chǎn)生了時(shí)間錯(cuò)配，這是市場(chǎng)的核心矛盾。

一些重大的規(guī)劃紅利并不等于短期房?jī)r(jià)紅利，規(guī)劃落地需要時(shí)間，房?jī)r(jià)提前高透支的地方需要警惕。

你是否適合買臨港的房子？

還是臨港有房想賣掉？

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上海五大新城處在房?jī)r(jià)優(yōu)化第二梯隊(duì)的是松江和嘉定，分別優(yōu)化了39.42%、37.16%，幅度差不多：

松江、嘉定都是上海的新城大哥，一個(gè)發(fā)展得早，一個(gè)GDP最高，在新城中都有很大的話語(yǔ)權(quán)。

不過(guò)兩位大哥的房?jī)r(jià)都優(yōu)化得挺大，這是為什么？

松江、嘉定在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上有些類似，都面臨著轉(zhuǎn)型困境，購(gòu)買力在從內(nèi)部減弱。

松江、嘉定兩個(gè)大區(qū)都非常依賴制造業(yè)，松江出口加工制造、嘉定汽車是支柱產(chǎn)業(yè)。

但現(xiàn)在傳統(tǒng)制造業(yè)都在轉(zhuǎn)型，兩區(qū)的產(chǎn)業(yè)在發(fā)生變動(dòng)。

松江工業(yè)東區(qū)、工業(yè)西區(qū)關(guān)停了一部分工廠，一部分企業(yè)小老板離開(kāi)了，外來(lái)務(wù)工人口也減少了。

嘉定安亭汽車城少了一些生產(chǎn)線，有的轉(zhuǎn)移到了內(nèi)陸區(qū)域。

產(chǎn)業(yè)變動(dòng)后，兩區(qū)形成的購(gòu)買力在從內(nèi)部減弱，使得房?jī)r(jià)優(yōu)化幅度都很大。

松江新城、嘉定新城都面臨上游競(jìng)品板塊的購(gòu)買力截胡，且內(nèi)部購(gòu)買力隨著新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)也在轉(zhuǎn)移，市場(chǎng)出現(xiàn)了相同的困境。

市區(qū)外溢到松江的購(gòu)買力首先被九亭和泗涇攔下來(lái)了。

作為上游板塊，九亭和泗涇的房?jī)r(jià)比松江新城便宜，到市區(qū)通勤還近，率先搶走了購(gòu)買力。

嘉定新城11號(hào)線上游板塊的萬(wàn)里，二手房已經(jīng)在5萬(wàn)+元/m2了，性價(jià)比越來(lái)越高。

南翔離市區(qū)比嘉定新城近，次新房也沒(méi)有以前貴了。

桃浦、南大、南翔、江橋都開(kāi)發(fā)了很多新房，截胡了市區(qū)向新城的外溢。

本身新城內(nèi)部也開(kāi)發(fā)了很多新房，吸引了購(gòu)買力轉(zhuǎn)移，擠壓了二手房市場(chǎng)。

嘉定近幾年新房供應(yīng)量很大，對(duì)二手房沖擊很大。

在以前的高點(diǎn)，嘉定的二手房平均成交價(jià)在6.1萬(wàn)元/m2， 5萬(wàn)元/m2的新房倒掛1萬(wàn)+元/m2。

但是后來(lái)新房越開(kāi)越多，積分也不要了，把二手房的價(jià)格打了下來(lái)。

尤其是隨著兩區(qū)新一代豪宅的開(kāi)發(fā)，吸引了新的購(gòu)買力轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致老一代豪宅優(yōu)化幅度較大。

以松江為例，新一代豪宅國(guó)貿(mào)海上原墅開(kāi)出來(lái)后，很多松江本地老錢換了房，購(gòu)買力發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

老一代豪宅譽(yù)品谷水灣、東鼎名人府邸優(yōu)化幅度較大。

嘉定新城也是一樣，隨著金地世家、西郊金茂府新一代豪宅的開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致老一代豪宅嘉寶紫堤灣競(jìng)爭(zhēng)力下降，購(gòu)買力轉(zhuǎn)移后優(yōu)化幅度也大。

通過(guò)數(shù)據(jù)對(duì)比我們也發(fā)現(xiàn)，松江新城、嘉定新城靠近地鐵的次新房漲跌幅跟市區(qū)差不多，市場(chǎng)有一定聯(lián)動(dòng)性。

比如松江新城的保利西子灣，從4.2萬(wàn)到6萬(wàn)，漲了42.8%，漲幅跟市區(qū)板塊差不多。

嘉定新城的好世皇馬苑從4萬(wàn)到6.2萬(wàn)，漲了55%，比很多市區(qū)板塊漲得還多。

只是38%-40%的優(yōu)化幅度比市區(qū)大些，郊區(qū)不保值是共性。

但如果一定要在五大新城買房，還希望能跟上整個(gè)上海大盤一起漲的，只能選這兩個(gè)新城的核心區(qū)+地鐵+品質(zhì)次新產(chǎn)品。

松江、嘉定的房子是可以漲起來(lái)的，有波動(dòng)性，跟市區(qū)有聯(lián)動(dòng)性。

臨港距離市區(qū)太遠(yuǎn)，上演的是獨(dú)立行情，市場(chǎng)跟市區(qū)沒(méi)啥關(guān)聯(lián)性，脫節(jié)了。

而青浦、奉賢是漲不起來(lái)的區(qū)域，市場(chǎng)跟市區(qū)關(guān)聯(lián)性不大（我們?cè)诤竺婢唧w講解）。

想在松江和嘉定置業(yè)

了解各板塊具體分析

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上海五大新城處在房?jī)r(jià)優(yōu)化幅度第三梯隊(duì)的是青浦和奉賢，分別優(yōu)化了34.21%、29.85%，優(yōu)化得少是不是就意味著保值呢？

買了青浦、奉賢這兩個(gè)新城，放在近三四年來(lái)說(shuō)，相對(duì)其它新城優(yōu)化得少、表面看更加保值。

但是拉長(zhǎng)周期看，青浦新城、奉賢新城都屬于漲得少、優(yōu)化得多的類型，本質(zhì)上并不保值。

以青浦新城的景瑞城中公園為例，2017年開(kāi)盤4.19萬(wàn)元/m2，高點(diǎn)只漲到4.9萬(wàn)元/m2，17%的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑輸大盤；

而現(xiàn)在景瑞城中公園優(yōu)化到了開(kāi)盤價(jià)以下3.5萬(wàn)元/m2，比高點(diǎn)優(yōu)化了28.6%，比開(kāi)盤價(jià)優(yōu)化了16.5%。

葛洲壩玉蘭花園、中南君悅府2017年開(kāi)盤4.2萬(wàn)元/m2，高點(diǎn)也是漲到4.9萬(wàn)元/m2，現(xiàn)在都破發(fā)了。

漲得少、優(yōu)化得多，這樣的數(shù)據(jù)表現(xiàn)很難說(shuō)得上保值。

再看奉賢新城，以TOD盤龍湖天曜為例，2020年底開(kāi)盤3.9萬(wàn)元/m2，高點(diǎn)只漲到4.9萬(wàn)元/m2，位置最好的標(biāo)桿盤才漲了25.6%；

超級(jí)大盤正陽(yáng)世紀(jì)星城（文華苑），2020-2022年只漲了15%，還沒(méi)有漲回2017年的高點(diǎn)3.2萬(wàn)元/m2，目前成交均價(jià)2.5萬(wàn)元/m2，比高點(diǎn)優(yōu)化了22%，

可見(jiàn)青浦新城、奉賢新城都是抗?jié)q不抗優(yōu)化，不保值。

這跟它們的區(qū)域位置和產(chǎn)業(yè)有很大的關(guān)系。

五大新城的市場(chǎng)都具有內(nèi)生性，但青浦新城、奉賢新城內(nèi)生程度更高，離上海市區(qū)太遠(yuǎn)，收到的市區(qū)外溢購(gòu)買力非常少，失去了和市區(qū)的關(guān)聯(lián)性。

市區(qū)客群向青浦外溢頂多到徐涇、趙巷，給青浦新城的購(gòu)買力不多。

奉賢也就西渡、金匯能收到一些市區(qū)剛需外溢的購(gòu)買力，新城主要是本地人購(gòu)買。

在閔行紫竹高新區(qū)工作的中產(chǎn)，購(gòu)房需求多在本地或北上春申、莘莊完成消化，流向奉賢新城的不多。

青浦新城的產(chǎn)業(yè)比較薄弱，新城商務(wù)區(qū)還在建，CBD并沒(méi)有落地。

徐涇、西岑華為的產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有給青浦新城導(dǎo)入多少購(gòu)買力，處在中間位置的新城很尷尬。

在華為上班的客群傾向于買到徐涇，這樣還能照顧到夫妻另一方市區(qū)的通勤。

青浦的數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)近幾年才開(kāi)始發(fā)力，GDP增速剛剛上來(lái)，對(duì)房?jī)r(jià)的支撐力還沒(méi)有顯現(xiàn)出來(lái)。

奉賢的東方美谷產(chǎn)業(yè)品牌發(fā)展已經(jīng)遇到了瓶頸，和臨港合作打造的數(shù)字江海產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)、還沒(méi)產(chǎn)出。

去年奉賢的GDP增速只有2.1%，大幅落后于青浦的7.3%。

盡管奉賢有15號(hào)線南延伸、市域鐵路南楓線在建，但現(xiàn)在靠軌交也沒(méi)法拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲了。

本身奉賢新城的新房還比青浦新城貴，未來(lái)上漲的空間有限。

青浦新城和奉賢新城給我們的購(gòu)房啟示：

買房要避開(kāi)缺乏強(qiáng)勁上漲動(dòng)能和流動(dòng)性的區(qū)域。

青浦和奉賢這兩個(gè)地方房?jī)r(jià)都漲不動(dòng)，在優(yōu)化周期中也顯得“溫和”，但這絕不等于“保值”或“安全”。

漲時(shí)是蝸牛，優(yōu)化時(shí)是慢熊的資產(chǎn)，從投資角度看，流動(dòng)性差、機(jī)會(huì)成本高，本質(zhì)上并不比優(yōu)化更大的資產(chǎn)更好。

兩個(gè)新城的次新商品房都缺乏流動(dòng)性，比優(yōu)化更可怕的是房子賣不掉，流動(dòng)性喪失。

那么到底如何才能買到保值又有流動(dòng)性的房子？上海那么多板塊、那么多產(chǎn)品，到底該怎么選？

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