獨家解讀 | 華夏華潤有巢REIT擴募成功：11.3億收購馬橋項目

快訊背景：2025年12月16日，華夏基金華潤有巢REIT同步發布擴募發售情況報告書與除權公告，宣告其首次擴募圓滿收官。

華夏基金華潤有巢REIT（代碼：508077）作為境內首單由市場化機構運營、全國第二單完成擴募的保租房公募REITs，此次擴募不僅以99.51%的高認購率彰顯市場深度認可，更通過11.329億元資金注入上海核心保租房資產，創下 “首個以向原持有人配售方式擴募” 的行業紀錄，并完成上海三大核心產業集聚區布局。

這一事件，既印證了保租房資產的長期運營價值，也推動公募REITs市場從“首發為主”向“首發 + 擴募”并行階段深度邁進，為租購并舉住房制度建設注入強勁動力。

圖：情況報告書

圖：除權公告

01

配售受熱捧 資金落袋穩

此次華潤有巢REIT擴募創下行業首個“向原持有人配售份額發售”的擴募模式，在制度設計上充分保障原有投資者權益，成為市場化改革的重要探索。根據公告，擴募份額認購價格定為2.53元/份，可配售份額達4.5億份，發售周期為12月8日至12 日。得益于基金過往穩健的運營表現、創新的配售機制，以及市場對保租房資產價值的高度認可，此次擴募獲得原持有人積極響應，最終認購比例高達99.51%，募集資金全額到賬。

圖：華夏基金華潤有巢REIT核心信息表

根據公告，扣除相關預留費用后，本次擴募資金將全部用于購入位于上海市閔行區的有巢馬橋項目。此次資產注入后，基金底層資產實現上海松江、閔行兩大區域全覆蓋，精準輻射三大核心產業集聚區，資產組合的地理布局與產業適配性進一步優化，為基金長期收益穩定性奠定堅實基礎。

02

有巢馬橋項目 保租房典范

作為此次擴募的核心標的-有巢馬橋項目，堪稱上海閔行保租房領域的“標桿之作”。該項目2023年3月正式開業，坐落于上海馬橋人工智能創新試驗區核心區，毗鄰大零號灣科技創新策源功能區、閔行經濟技術開發區等產業集群，周邊產業人口密集，需求旺盛，截至目前出租率穩定在96%。

圖：有巢馬橋項目實景

從硬件配置來看，項目占地面積4.2萬平方米，總建筑面積近12萬平方米，涵蓋8 棟15層住宅樓、1 棟公共服務配套樓，共提供2483間精裝公寓，戶型涵蓋35-40 平方米一室戶、60平方米兩室及一室一廳，租金區間為1900-3600元/月，充分滿足新市民、青年人的多層次居住需求。更值得關注的是，項目還是閔行區首個 “新時代城市建設者管理者之家”，專門規劃138間宿舍型房源，四人間人均租金僅 500 元/月/床，雙人間人均900元/月/床，為城市一線建設者提供了可負擔的安居選擇。

圖：有巢馬橋公寓戶型

圖：有巢馬橋公寓實景

在配套與服務方面，項目打造一站式、智慧型、服務型社區生態：交通上，周邊覆蓋多條公交線路及申嘉湖高速等三條快速通道，更開通地鐵接駁專線，出行便捷度拉滿；生活上，近 1300 平方米活力商業街區涵蓋生鮮超市、咖啡美食等業態，4000 多平方米公共區域包含籃球場、健身區、露營草坪、共享廚房等設施；服務上，引入智慧公寓 “3i體系”，搭配專業 Y.O 管家團隊，定期舉辦音樂節、籃球賽等社群活動，讓租賃生活更具溫度。

圖：有巢馬橋配套與服務

03

運營見真章 分紅9次韌性顯現

華夏基金華潤有巢REIT自2022年12月在上海證券交易所掛牌上市以來，便自帶 “市場焦點” 屬性 —— 首發時配售前募集規模突破1200億元，機構投資者網下詢價倍數超過213倍。上市后，基金始終以“投融管退”全鏈條閉環模式探索保租房資產證券化路徑，憑借精細化運營實現了高出租率與高收繳率的雙重突破。

亮眼的運營表現直接轉化為實實在在的投資者回報：截至2025年11月底，基金成立以來已累計完成9次收益分配，累計分紅金額超1.54億元，充分展現了市場化主體運營下保租房資產的穩健現金流生產與分派能力。此次馬橋項目的注入，將進一步增厚基金資產規模與收益基礎，為未來持續分紅提供有力支撐。

04

行業新標 雙向啟新程

成功擴募，對保租房市場與公募REITs市場而言均具有里程碑意義。對保租房領域而言，此次擴募驗證了市場化主體的資產運營與資本化運作能力，通過“建設-運營-資本化退出-再投資” 的良性循環，為行業盤活存量資產、回籠建設資金提供了可復制的范本。我國住房租賃市場擁有2.6億租賃人口，其中新市民、青年人近2億人，保租房作為核心保障載體，亟需金融工具支持可持續運營，而REITs擴募正是破解資金難題、吸引社會資本參與的關鍵路徑。

截至 2025年11月底，全國已成立78只公募REITs，合計規模超2000億元，但市場化擴募機制仍需優質案例支撐。華潤有巢 REIT 采用的“向原持有人配售”模式、嚴格的優質資產篩選標準，為后續同類產品提供了重要參考。在低利率、“資產荒” 延續的市場環境下，兼具穩健收益與資產增值潛力的保租房 REITs，有望持續成為機構投資者的配置熱點。

隨著《住房租賃條例》施行與商業不動產REITs試點推進，保租房REITs的擴募空間將持續拓寬。

有巢馬橋項目所代表的“區位優質+產品多元+服務精細+智慧運營”模式，既滿足了新市民、青年人的安居需求，也為城市建設者提供了溫暖港灣，更通過資本化路徑實現了社會效益與經濟效益的雙贏。

未來，隨著更多優質保租房資產通過REITs擴募進入資本市場，租購并舉的住房制度將獲得更堅實的金融支撐，而公募 REITs 市場也將在市場化改革中邁向高質量發展。華潤有巢REIT的擴募案例，如同為行業注入一汪 “活水”，不僅激活了保租房資產的價值潛力，更勾勒出 “住有所居、住有宜居” 的美好圖景，為共同富裕目標下的住房保障事業寫下生動注腳。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶