資不抵債的住房貸款已達(dá)8.5%

最新數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月，全國(guó)約8.5%的個(gè)人住房貸款已進(jìn)入負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)，即房產(chǎn)市價(jià)低于剩余房貸。這一比例較2020年的2.3%增長(zhǎng)近四倍，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著變化及其對(duì)普通家庭的深刻影響。

從宏觀數(shù)據(jù)看，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額為37.74萬(wàn)億元，負(fù)資產(chǎn)問(wèn)題已從個(gè)別現(xiàn)象轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂幸欢ㄆ毡樾缘娘L(fēng)險(xiǎn)。

其中，2025年上半年新增斷供房源突破30萬(wàn)套，因斷供被銀行收回的房產(chǎn)累計(jì)超過(guò)200萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)40%，顯示出債務(wù)壓力的持續(xù)蔓延。僅2025年1-2月，新增法拍房就達(dá)17.2萬(wàn)套，同比增4.5%，全年預(yù)計(jì)突破210萬(wàn)套。

有數(shù)據(jù)顯示，三四線城市約38%的房貸家庭已成為"負(fù)資產(chǎn)"，這些城市普遍面臨人口外流、產(chǎn)業(yè)支撐不足、庫(kù)存積壓嚴(yán)重等問(wèn)題。

相比之下，一線城市斷供率維持在1.5%左右，核心區(qū)域抗跌性較強(qiáng)。深圳主城區(qū)房?jī)r(jià)較峰值回落42.1%，跌回2015年水平；北京、上海、廣州、深圳二手房均價(jià)基本回歸2016年房?jī)r(jià)水平，較歷史峰值跌幅分別達(dá)40%、35%、37%、32%。

高盛預(yù)測(cè)，2026-2027年中國(guó)房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)下跌，基準(zhǔn)情形下房?jī)r(jià)將再跌10-15%，悲觀情形下則將跌30%。高盛警告可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)的"負(fù)反饋循環(huán)"：房?jī)r(jià)下跌-房主棄貸/違約-銀行壞賬增加-銀行拍賣房產(chǎn)-法拍房增加進(jìn)一步壓低房?jī)r(jià)-更多人違約。

中國(guó)人民銀行金融研究所指出，“斷供潮或持續(xù)至2026年Q1，一線城市將滯后3-6個(gè)月見(jiàn)底。當(dāng)前1.89%的個(gè)人住房貸款不良率已接近2008年美國(guó)次貸危機(jī)初期水平(2.1%)。”

負(fù)資產(chǎn)現(xiàn)象的背后，是多重壓力共同作用的結(jié)果。

首先，房?jī)r(jià)的持續(xù)下行是直接原因。以2025年2月為例，全國(guó)百城新房?jī)r(jià)格同比下跌5.8%，二手房跌幅達(dá)7.2%。在2020至2021年市場(chǎng)高峰期購(gòu)房的家庭尤為被動(dòng)，他們往往支付了較高首付并背負(fù)長(zhǎng)期貸款，卻遭遇資產(chǎn)縮水。

其次，經(jīng)濟(jì)與就業(yè)環(huán)境的變化使得部分家庭收入穩(wěn)定性下降，影響了還款能力。此外，部分購(gòu)房者在市場(chǎng)火熱時(shí)期采用了較高杠桿，在房?jī)r(jià)調(diào)整時(shí)風(fēng)險(xiǎn)迅速暴露。

面對(duì)這一局面，金融機(jī)構(gòu)與地方政府已開(kāi)始采取措施。多家銀行推出了包括延長(zhǎng)貸款期限、階段性調(diào)整還款方式在內(nèi)的紓困方案，力求緩解短期流動(dòng)性壓力。一些地方政府也探索設(shè)立專項(xiàng)緩沖基金或推動(dòng)“以租代抵”等創(chuàng)新模式，試圖在防范金融風(fēng)險(xiǎn)與保障基本民生之間尋求平衡。

從更宏觀的視角觀察，負(fù)資產(chǎn)現(xiàn)象的上升反映出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正從過(guò)去高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向深度調(diào)整期。這一過(guò)程不僅考驗(yàn)著家庭的財(cái)務(wù)韌性，也推動(dòng)住房向居住屬性回歸。未來(lái)市場(chǎng)的區(qū)域分化或?qū)⒏用黠@，核心城市與普通城市、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與一般住宅可能呈現(xiàn)截然不同的走勢(shì)。

盡管挑戰(zhàn)顯著，但當(dāng)前各方應(yīng)對(duì)措施的陸續(xù)出臺(tái)，也為市場(chǎng)平穩(wěn)過(guò)渡提供了可能性。如何在這場(chǎng)調(diào)整中既化解潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，又保護(hù)好普通購(gòu)房者的基本權(quán)益，將是接下來(lái)政策制定與市場(chǎng)演進(jìn)的重要課題。