北京樓市仍將持續探底

今天，北京祭出了支持樓市止跌回升的組合拳。從五環外社保“2改1”到信貸利率“首二套平權”。

政策的出臺引發了市場的憧憬，畢竟這一輪北京房價的下跌實在太深了，看著手中的房產每個月都在縮水，大伙兒搬磚的心氣兒都沒了。

然而，市場遠比想象中殘酷，去掉我們主觀上對穩房價的一廂情愿，北京樓市正面臨人口總量見頂、出生率斷崖下降以及收入預期轉弱這三個嚴峻挑戰。本輪政策恐怕難以從根本上扭轉價格下跌頹勢。

一是人口總量的見頂與“接盤俠”的斷層。

過去二十年北京樓市的繁榮，建立在源源不斷的外來年輕人口流入之上。但官方統計數據顯示，北京常住人口已經進入了存量博弈甚至縮量階段，2024年北京常住人口同比減少2.6萬人。

這反映了一個嚴峻的現實：留京的年輕人越來越少，且平均年齡越來越大。

一線城市的生存成本高企，大量年輕人選擇逃離北京，這個沖擊是顯而易見的。曾經熱鬧的三里屯、世貿天階，迅速成為一潭死水，大量小店被迫停業。

當增量人口越來越少，而存量人口逐漸老去，房地產市場面臨的是有效購買力的絕對值萎縮。

單純通過政策把“網眼”變大，試圖撈起那些立足未穩的年輕人，并不能改變整個魚塘水位下降的命運。

二是少子化趨勢正在瓦解改善性需求的根基。

比總量減少更具破壞力的，是人口結構的不可逆改變。北京的出生率已降至歷史低位，少子化特征愈發明顯。

這不僅宣告了“學區房”高溢價的終結，更深層地打擊了樓市的置換鏈條

在過去，家庭置換房屋的核心動力往往源于人口的增加——為了孩子上學買學區房，為了二孩三孩換大戶型。

但在少子化時代，新生兒數量銳減，很多家庭不再需要為了學位去接盤老破小，也不再需要為了新增人口去背負巨債置換大平層。

當“為了下一代”這個最大的購房理由消失，改善性需求的緊迫性便大打折扣。市場將面臨“剛需不足”疊加“改善躺平”的雙重困境。

三是收入預期的轉弱阻礙居民加杠桿意愿。

除了“沒人”，更核心的問題是“不敢花錢”。雖然目前的房貸利率已經很低，租售比已經回歸到合理區間，但居民部門依然在去杠桿。這是因為大家對于未來收入增長的確定性在降低。

北京的高房價是建立在互聯網、金融等高薪產業持續擴張的基礎上的。當這些行業的造富效應減弱，當職場人普遍面臨裁員風險或薪資停滯時，背上30年的負債就是高風險行為了。

此次新政或許能在春節前后帶來一波成交量的脈沖，但在人口基本面和收入預期雙雙逆風的背景下，北京樓市的“黃金時代”已徹底落幕。

最后開個腦洞，什么樣的政策才能真正扭轉乾坤？

如果目標不僅僅是“止跌”，而是要真正扭轉頹勢，那么目前的常規手段（降首付、降利率、微調限購）已經失效。要對抗人口周期和經濟周期的雙重利空，必須祭出能夠改變供需基本面的“核武器”。

第一，實施“買房送戶口”，將北京戶籍的含金量徹底變現。

這是北京樓市最后的、也是最大的底牌。

目前的“積分落戶”制度杯水車薪，無法形成實質性的購房驅動力。如果北京能像部分二線城市一樣，或者至少在五環外區域實施“購房即落戶”（或購房直接賦予高考資格），將瞬間引爆全國的高凈值家庭需求。

北京的房產價值中，很大一部分隱含的是其背后的教育、醫療和行政資源。在少子化時代，只有將這一稀缺資源向全國開放，才能在短期內制造巨大的需求，徹底扭轉供需關系。

第二，徹底重振高端產業，打造中國版的“國民收入倍增計劃”。

北京樓市的上一輪暴漲，核心動力源于高薪行業的爆發式增長。

要扭轉房價頹勢，必須重新激活民營經濟，特別是高科技和高端服務業的活力。只有當國貿、上地、金融街的寫字樓里再次坐滿了年薪百萬、對未來充滿信心的年輕人時，房價才有了真正的支撐。沒有產業的繁榮和收入的增長，任何樓市政策都是無源之水。