中國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)云三十年，一個(gè)行業(yè)的前世今生 || 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路系列一

撰文/橫山

編者按：

這是一組寫(xiě)給房地產(chǎn)下半場(chǎng)的文章。

過(guò)去三十年，房地產(chǎn)在中國(guó)承擔(dān)過(guò)太多角色：增長(zhǎng)引擎、財(cái)富通道、城市化工具，也是一代人關(guān)于安全感與未來(lái)想象的重要載體。現(xiàn)在，這個(gè)行業(yè)正在從宏大敘事的中心退回到一個(gè)更具體、更日常的位置。

也正是在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，我們希望用系列文章，把地產(chǎn)行業(yè)重新攤開(kāi)來(lái)談清楚。

這六篇文章，圍繞一個(gè)核心判斷展開(kāi)：當(dāng)增長(zhǎng)不再構(gòu)成房地產(chǎn)的合法性，它還能憑什么存在？又該如何與生活重新建立關(guān)系？

我們將在文章里展開(kāi)六個(gè)層面的討論：
從時(shí)間軸出發(fā)，回看房地產(chǎn)三十年的形成邏輯與路徑依賴；

從宏觀經(jīng)濟(jì)主角的位置退場(chǎng)之后，重新審視地產(chǎn)行業(yè)存在的邊界；
從“好房子”出發(fā)，討論產(chǎn)品如何轉(zhuǎn)向可持續(xù)的生活；
以阿那亞為樣本，厘清它為何不是模板，而是一種更難的長(zhǎng)期實(shí)驗(yàn)；
進(jìn)一步拆解運(yùn)營(yíng)神話，區(qū)分運(yùn)營(yíng)、商業(yè)模式與戰(zhàn)略的真實(shí)分工；
最終回到地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)最核心的命題，行業(yè)需要的不再是英雄敘事，而是長(zhǎng)期、健康、可復(fù)制的系統(tǒng)能力。

接下來(lái)三周時(shí)間，智璞文華公眾號(hào)將以每周兩篇的更新頻率，完整發(fā)布這組《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路》的系列文章。

歡迎大家閱讀、分享、收藏，為更長(zhǎng)期的認(rèn)知校準(zhǔn)，留出足夠的空間。

如果要給中國(guó)最近三十年的經(jīng)濟(jì)找一個(gè)切入口，房地產(chǎn)是最好的入口之一。它像一塊放大鏡，把制度變遷、財(cái)富重組、地方政府行為、普通人的命運(yùn)，全都集中了起來(lái)。

回顧這三十年，有一個(gè)前提必須講清楚：我們不是從行業(yè)里的人這個(gè)角度來(lái)講故事，而是把房地產(chǎn)看成一個(gè)社會(huì)現(xiàn)象、政治經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，站在觀察者的視角，用田野調(diào)查和長(zhǎng)期跟蹤的方式，去看這一代商業(yè)精英和他們所處的時(shí)代。

這跟業(yè)界通常那種復(fù)盤(pán)案例、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的寫(xiě)法不一樣，重點(diǎn)不在技巧，而在看清楚：這個(gè)行業(yè)是怎么被時(shí)代塑造的，又是怎樣反過(guò)來(lái)塑造這個(gè)時(shí)代的。

把時(shí)間大致往回推，可以分成三段：1998—2002年的草創(chuàng)階段，2003—2012年的高速發(fā)展階段，2013—2023年的拐點(diǎn)階段。理解這三段，才能更清楚地知道所謂“下半場(chǎng)”究竟從何而來(lái)，又意味著什么。

嚴(yán)格說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)真正作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)登場(chǎng)，是從 1998年房改、商品房立法開(kāi)始的。在那之前，房子已經(jīng)在賣，但更多是福利房變現(xiàn)、單位房改，市場(chǎng)化的規(guī)則既不完整也不穩(wěn)定。

在這個(gè)草莽階段，幾件事同時(shí)發(fā)生：一邊是住房制度從福利分配轉(zhuǎn)向貨幣化、市場(chǎng)化，城市居民第一次要用購(gòu)買(mǎi)的方式解決住房問(wèn)題；另一邊，地方政府開(kāi)始摸索以土地出讓的方式獲取財(cái)政收入，土地被推上前臺(tái)，成為一種可以大規(guī)模經(jīng)營(yíng)的資源。

行業(yè)秩序非常松散，法律法規(guī)不完備，預(yù)售制度、資金監(jiān)管幾乎都是在實(shí)踐中一點(diǎn)一點(diǎn)補(bǔ)上來(lái)的。開(kāi)發(fā)商拿到地，圖紙一畫(huà)，樣板間一做，就可以開(kāi)始賣房。拿著購(gòu)房者的錢(qián)蓋房子，是當(dāng)時(shí)的常態(tài)。海南的第一次房地產(chǎn)高潮，就是在這種監(jiān)管缺位下，以一種近乎投機(jī)的方式走到了極端，最后泡沫破裂，留下大片爛尾，堆在那兒當(dāng)現(xiàn)代廢墟。

也就是在這個(gè)階段，一批后來(lái)改變行業(yè)格局的企業(yè)開(kāi)始抬頭：深圳的萬(wàn)科、金地，廣州的碧桂園、雅居樂(lè)，上海的綠地……他們靠的是極強(qiáng)的商業(yè)嗅覺(jué)、對(duì)制度縫隙的敏感，以及一種典型的“草莽精神”：敢賭、敢沖、敢在不確定性極大的土地上先下手。

如果要給這個(gè)階段下一個(gè)簡(jiǎn)單的判斷：這是一個(gè)“規(guī)則未定、機(jī)會(huì)稀缺”的時(shí)代。真正的門(mén)檻不是專業(yè)能力，而是膽量和對(duì)方向的預(yù)感。那時(shí)候的開(kāi)發(fā)商，更多像“拓荒者”，而不是今天意義上的“工業(yè)化生產(chǎn)者”。

2003年是一個(gè)真正的分水嶺。一方面，中國(guó)加入WTO的紅利開(kāi)始集中釋放，出口高速增長(zhǎng)，GDP年增速輕松站在10%以上；另一方面，城市化加速啟動(dòng)，大規(guī)模人口向城市轉(zhuǎn)移，住房需求在短時(shí)間內(nèi)爆發(fā)出來(lái)。

在這個(gè)宏觀背景下，房地產(chǎn)迅速?gòu)男屡d行業(yè)變成支柱產(chǎn)業(yè)。地方政府找到了土地財(cái)政的完美模式：出讓土地、收取高額出讓金，再把稅收、就業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的繁榮，全部壓在房地產(chǎn)上。銀行方面，把貸款源源不斷地輸進(jìn)這個(gè)行業(yè)。居民端，則一邊用住房貸款完成從單位分房到商品房的同步升級(jí)，一邊在“不漲才怪”的預(yù)期里，把房地產(chǎn)當(dāng)成唯一靠譜的儲(chǔ)蓄工具。

*圖源網(wǎng)絡(luò)侵刪

這一階段，有幾個(gè)關(guān)鍵特征。

第一，房?jī)r(jià)的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了經(jīng)濟(jì)基本面的改善。一線城市的典型片區(qū)，十年間從每平米七八千漲到十幾萬(wàn)，翻了十倍甚至二十倍并不罕見(jiàn)。很多人買(mǎi)房的時(shí)候，其實(shí)并沒(méi)有那么強(qiáng)的投資意識(shí)，只是先安個(gè)家；結(jié)果拿到手一看，發(fā)現(xiàn)自己意外變成了“資產(chǎn)階級(jí)”。

第二，房?jī)r(jià)只漲不跌，從市場(chǎng)判斷變成全民信念。中產(chǎn)階層的資產(chǎn)配置高度集中在房子上，居民儲(chǔ)蓄大量被鎖進(jìn)了房地產(chǎn)，房產(chǎn)的金融屬性全面壓倒居住屬性。房子不再只是居住空間，而是婚戀談判的籌碼，是家族財(cái)富的主要載體，是一個(gè)人“有沒(méi)有出息”的外在標(biāo)志。

第三，行業(yè)內(nèi)部進(jìn)入產(chǎn)品主義時(shí)代，內(nèi)卷激烈。政策趨嚴(yán)、審批規(guī)范、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，迫使開(kāi)發(fā)商從粗放開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向拼產(chǎn)品、拼細(xì)節(jié)。綠城、星河灣之類的企業(yè)開(kāi)始講匠人精神，大理石全屋鋪，玄關(guān)尺度、入戶儀式感、園林軸線都被當(dāng)成賣點(diǎn)。“改善型”“豪宅”成為這一階段的話語(yǔ)中心，開(kāi)發(fā)商用高標(biāo)準(zhǔn)、高成本的產(chǎn)品，去支撐高溢價(jià)和高利潤(rùn)。

第四，也是最被低估的一點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)始系統(tǒng)性地?cái)_動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。土地價(jià)格被迅速推高，工業(yè)用地成本水漲船高，“開(kāi)工廠不如炒房子”的現(xiàn)實(shí)回報(bào)，讓大量資本和人才從制造業(yè)抽離，整體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯的“脫實(shí)向虛”。一邊是沿海地區(qū)實(shí)業(yè)主在工廠里苦苦掙扎，另一邊有人拿 500萬(wàn)去買(mǎi)房，一年賺兩三百萬(wàn)，這種落差直接改變了社會(huì)的價(jià)值判斷，制造業(yè)被邊緣化，短期金融收益被神化。

這一切加在一起，構(gòu)成了2003—2012年的景象：房地產(chǎn)不僅僅是一個(gè)行業(yè)，而是變成了一個(gè)“時(shí)代神話”。它在十年里完成了對(duì)國(guó)民財(cái)富的重新編碼，也在悄悄重寫(xiě)中國(guó)人的人生敘事——從擇偶標(biāo)準(zhǔn)到生育計(jì)劃，從職業(yè)選擇到親子關(guān)系，都繞不開(kāi)“房子”兩個(gè)字。

2013年之后，環(huán)境開(kāi)始悄悄改變。經(jīng)濟(jì)增速?gòu)母呶换芈涞?%、6%乃至更低，外貿(mào)順風(fēng)車不再那么好坐，固定資產(chǎn)投資逐步降溫，宏觀層面對(duì)“高杠桿、高負(fù)債、高泡沫”的警惕顯著提高。

同時(shí)，反腐風(fēng)暴展開(kāi)，靠公款消費(fèi)、權(quán)力尋租支撐起來(lái)的高端消費(fèi)和一部分豪宅需求受到直接打擊。房地產(chǎn)相關(guān)的灰色空間被壓縮，行業(yè)的金融屬性開(kāi)始被政策一點(diǎn)一點(diǎn)剝離：限購(gòu)、限貸、限價(jià)，去庫(kù)存、棚改、三條紅線……這些調(diào)控組合拳，既是穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，也是對(duì)過(guò)去十年發(fā)展模式的糾偏。

*圖源網(wǎng)絡(luò)侵刪

在這一階段，幾件事變得越來(lái)越清晰。

第一，房地產(chǎn)作為儲(chǔ)蓄與增值工具的功能在減弱。隨著金融監(jiān)管加強(qiáng)、去杠桿推進(jìn)，“加杠桿買(mǎi)房必賺”的邏輯不再成立。很多家庭真實(shí)體驗(yàn)到的是：房產(chǎn)流動(dòng)性下降，買(mǎi)賣周期變長(zhǎng)，紙面上的賬面收益很難轉(zhuǎn)化為可支配現(xiàn)金流；在三四線城市，甚至出現(xiàn)了“有價(jià)無(wú)市”的長(zhǎng)時(shí)間停滯。

第二，房地產(chǎn)對(duì)居民消費(fèi)能力的“擠出效應(yīng)”被充分暴露。高房?jī)r(jià)、高按揭，讓大量家庭的可支配收入被鎖死在每個(gè)月的還款中。醫(yī)療、教育、養(yǎng)老這三座大山和住房疊加在一起，中產(chǎn)階層的購(gòu)買(mǎi)力被嚴(yán)重透支，消費(fèi)升級(jí)停滯，服務(wù)業(yè)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)缺乏內(nèi)生需求支撐，宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)始為過(guò)去的房地產(chǎn)盛宴埋單。

第三，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩從趨勢(shì)變成現(xiàn)實(shí)。人口增速放緩，甚至在部分地區(qū)出現(xiàn)凈流出；產(chǎn)業(yè)布局修正，只有少數(shù)超一線和核心二線城市還能持續(xù)吸引人口和資本，多數(shù)地級(jí)市、縣城開(kāi)始進(jìn)入存量博弈，新房庫(kù)存消化困難，二手房?jī)r(jià)格和成交量雙雙承壓。簡(jiǎn)單說(shuō)：過(guò)去那種“全國(guó)普漲、到處熱銷”的時(shí)代，已經(jīng)一去不復(fù)返。

第四，行業(yè)自身的慣性思維暴露無(wú)遺。很多企業(yè)仍然試圖用老一套“高周轉(zhuǎn)、搶地王、做規(guī)模”的打法，去應(yīng)對(duì)一個(gè)已經(jīng)完全不同的市場(chǎng)環(huán)境，結(jié)果是在緊信用和需求減弱的雙重?cái)D壓下，被自己的資產(chǎn)負(fù)債表拖垮。神話破裂，不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)突然“沒(méi)人要”，而是因?yàn)樵?jīng)被無(wú)限放大的財(cái)富預(yù)期，與現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)承載能力發(fā)生了斷裂。

從這個(gè)意義上講，2013—2023年，是中國(guó)房地產(chǎn)從“封神”到“祛魅”的十年。這十年里，房子從金融資產(chǎn)逐步回歸為一種普通商品、甚至公共品，開(kāi)發(fā)商從“時(shí)代英雄”變回一個(gè)普通行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，整個(gè)社會(huì)被迫面對(duì)一個(gè)問(wèn)題：如果房?jī)r(jià)不再能讓所有人一夜暴富，房地產(chǎn)到底還剩下什么意義？

如果只從行業(yè)內(nèi)部去總結(jié)三十年的經(jīng)驗(yàn)，很容易陷入兩個(gè)極端：要么沉浸在“我們推動(dòng)了城鎮(zhèn)化、提高了居民住房條件”的自我贊美里，要么滑向“這個(gè)行業(yè)一無(wú)是處”的情緒化否定。真正有意義的，是在承認(rèn)貢獻(xiàn)的同時(shí)，看清它的代價(jià)。

貢獻(xiàn)很容易列舉：城市面貌煥然一新，大規(guī)模棚改提升了大量家庭的居住條件，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市配套在短時(shí)間內(nèi)補(bǔ)齊了許多歷史欠賬，一代人通過(guò)房產(chǎn)完成了階層躍遷，很多家族第一次擁有了可以繼承的資產(chǎn)。

代價(jià)則隱蔽得多，也更值得警惕。

*圖源網(wǎng)絡(luò)侵刪

第一是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的扭曲。房地產(chǎn)在近二十年里吸走了太多資本、土地和政策資源，讓以制造業(yè)為代表的實(shí)體經(jīng)濟(jì)在競(jìng)爭(zhēng)中處于明顯劣勢(shì)。企業(yè)家用腳投票：辛辛苦苦辦一個(gè)工廠，一年?duì)I業(yè)額幾個(gè)億，利潤(rùn)薄得像紙；拿幾百萬(wàn)去炒房，一年輕輕松松賺一兩百萬(wàn)。長(zhǎng)期下去，整個(gè)社會(huì)的價(jià)值標(biāo)尺被重新校準(zhǔn)，短期金融收益壓倒長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)積累。

第二是財(cái)富與機(jī)會(huì)的集中。房?jī)r(jià)的高速上漲，放大了原有的收入差距，把“先上車的人”和“沒(méi)上車的人”牢牢鎖在兩個(gè)世界里。同樣的工作、同樣的能力，是否在關(guān)鍵時(shí)刻買(mǎi)過(guò)房，決定了十年后完全不同的資產(chǎn)狀況，這種與努力程度無(wú)關(guān)的巨大落差，對(duì)社會(huì)心態(tài)的影響不容低估。

第三是對(duì)個(gè)體生活的長(zhǎng)期綁架。中國(guó)人這一代的婚戀觀、家庭觀、生育決策，被房?jī)r(jià)重重壓了一層。很多人不敢生二胎，不敢換職業(yè)，不敢離開(kāi)不喜歡的城市，不敢在中年做任何“無(wú)用的嘗試”，理由只有一個(gè)：房貸還著呢。房地產(chǎn)在很大程度上，重新定義了什么叫成年人的責(zé)任，但這種定義是否健康，值得反思。

第四是空間與審美的粗糙。大量以“符號(hào)”和“奇觀”為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)，堆出了一座又一座用羅馬柱、假山、歐式穹頂拼出來(lái)的新城，卻很少認(rèn)真去思考：人身體真正覺(jué)得舒服的尺度是什么？街道、巷子、公共空間應(yīng)該如何組織？為什么那么多人一走進(jìn)老街區(qū)、老房子，就感到放松，而在新城高樓之間卻只想趕緊離開(kāi)？房地產(chǎn)在空間層面的功課，遠(yuǎn)沒(méi)有做完。

這些問(wèn)題，不能全算在開(kāi)發(fā)商頭上，它們是一個(gè)時(shí)代的合謀結(jié)果。但如果我們不在此刻把它們說(shuō)清楚，下半場(chǎng)就很難有真正的起點(diǎn)。

說(shuō)了這么多，只是把前世今生交代清楚。真正的問(wèn)題在于：當(dāng)三十年的故事講到了這里，房地產(chǎn)的下半場(chǎng)究竟是什么？

*圖源網(wǎng)絡(luò)侵刪

至少有幾件事，可以確認(rèn)為共識(shí)。

第一，房地產(chǎn)不再是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的第一發(fā)動(dòng)機(jī)，它會(huì)從“萬(wàn)能產(chǎn)業(yè)”退回到一個(gè)普通行業(yè)的位置。它的規(guī)模仍然很大，體量依然驚人，但與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，從“拉動(dòng)者”變成“被約束者”。

第二，房地產(chǎn)的金融屬性被壓縮之后，行業(yè)的主要任務(wù)，將從制造資產(chǎn)轉(zhuǎn)向提供更好的居住與生活服務(wù)。簡(jiǎn)單說(shuō)，過(guò)去三十年是解決“有沒(méi)有”的問(wèn)題，下一個(gè)階段要解決“好不好”“合不合適”的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商必須從賣房子變成生活方式和社區(qū)的營(yíng)造者，否則就只能在存量博弈中被淘汰。

第三，市場(chǎng)的空間高度集中，機(jī)會(huì)只存在于少數(shù)人口、產(chǎn)業(yè)持續(xù)匯聚的城市和片區(qū)。在這些地方，房地產(chǎn)仍然有升級(jí)的需求，仍然可以通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新和運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新，去服務(wù)一小部分仍然有支付能力、對(duì)生活質(zhì)量有更高要求的人群。而在更大范圍內(nèi)，房地產(chǎn)將更多是一種公共問(wèn)題——怎么處理大量難以消化的存量，而不是傳統(tǒng)意義上的黃金賽道。

第四，行業(yè)內(nèi)部的權(quán)力結(jié)構(gòu)會(huì)改變。過(guò)去是開(kāi)發(fā)驅(qū)動(dòng)一切，下半場(chǎng)將是運(yùn)營(yíng)和內(nèi)容決定一切。誰(shuí)真正懂居民的生活方式，誰(shuí)能在社區(qū)里構(gòu)建起有黏性的社群和日常，誰(shuí)就有資格談溢價(jià)和可持續(xù)；那些只會(huì)算地價(jià)、算貨值、算周轉(zhuǎn)，完全不關(guān)心人如何生活的企業(yè)，即便僥幸留在牌桌上，也很難再過(guò)得體面。

這一篇文章，我們首先拉開(kāi)中國(guó)房地產(chǎn)三十年的時(shí)間軸，讓大家知道自己站在什么位置上，腳下這塊土地是怎么一步步變成今天這樣。

只有先把前世今生講清楚，后面這些討論才有意義。否則，一切關(guān)于轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新、下半場(chǎng)的口號(hào)，只會(huì)變成另一輪新的自我麻醉。

三十年風(fēng)云過(guò)去了，但故事還沒(méi)結(jié)束。真正難的是：在神話退潮之后，我們還能不能在這片土地上，找到一種更健康、更長(zhǎng)久、也更有人味的房地產(chǎn)模式。

下一篇，我們從失去宏觀使命的房地產(chǎn)，應(yīng)該怎樣回到更正常的位置繼續(xù)談。

*圖源網(wǎng)絡(luò)侵刪

撰文：橫山 | 編輯：拂曉｜ 視覺(jué)編輯：劉澈

圖片來(lái)自于網(wǎng)絡(luò)，版權(quán)歸原作者所有