樓市的反噬，到物業(yè)這一關(guān)了！

房地產(chǎn)發(fā)展到今天，很多坑，大家已經(jīng)習(xí)以為常了。

就拿物業(yè)費(fèi)來(lái)說(shuō)。最近五六年交付的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)基本都是“五星級(jí)”收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

買(mǎi)房子的時(shí)候，都會(huì)簽前期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)那可真是清一色“五星級(jí)”。

然而，實(shí)際上，好多小區(qū)的物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，只能達(dá)到“五星級(jí)”嗎？

業(yè)主和物業(yè)之爭(zhēng)，就是高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)和實(shí)際服務(wù)水準(zhǔn)之間有偏差。

于是，有些小區(qū)業(yè)主，期盼成立業(yè)委會(huì)，解雇老物業(yè)，雇靠譜的新物業(yè)。

愿景是好的，但在這一系列過(guò)程中，經(jīng)常發(fā)生跑偏的情況。

1、

兩年多前，高新區(qū)珊瑚灣4號(hào)地塊，物業(yè)問(wèn)題成為焦點(diǎn)。

2022年12月、2023年1月和4月，該小區(qū)分別召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)（老物業(yè)不認(rèn)可，并訴訟）、表決通過(guò)解聘原物業(yè)北京賓至嘉寧、選聘新物業(yè)碧桂園物業(yè)。

2023年5月，碧桂園物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，尷尬出現(xiàn)了。老物業(yè)以業(yè)委會(huì)成立及選聘程序“有問(wèn)題”，提起訴訟，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，據(jù)不移交公共設(shè)施設(shè)備、物業(yè)用房、圖紙資料等，導(dǎo)致兩家物業(yè)共同服務(wù)至今。

兩家物業(yè)，一個(gè)小區(qū)，同時(shí)存在，各自掣肘，互相拆臺(tái)、對(duì)立，這種奇葩現(xiàn)象，竟然維持到了今天。

最倒霉的就是業(yè)主們，小區(qū)環(huán)境一天比一天差，苦不堪言。

有業(yè)主更是訴苦說(shuō)，當(dāng)初還不如不成立業(yè)委會(huì)！

類(lèi)似的情形，在嶗山都市果嶺小區(qū)也上演了。部分業(yè)主認(rèn)為，老物業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)，和收取的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，差太大了。

于是，在多方推動(dòng)下，準(zhǔn)備換物業(yè)。結(jié)果，業(yè)委會(huì)、物業(yè)和業(yè)主們之間的糾紛恩怨，扯不清了。

這類(lèi)糾紛，里面有業(yè)委會(huì)不作為、不給力，站不住腳；也有當(dāng)事物業(yè)耍心眼，一門(mén)心思想歪點(diǎn)子。

老物業(yè)“不愿退”、新物業(yè)“進(jìn)不來(lái)”、車(chē)輛停放無(wú)序、人員隨意出入、小區(qū)環(huán)境堪憂……新老物業(yè)交接不順暢，給小區(qū)業(yè)主的日常生活帶來(lái)諸多困擾。

“舊物業(yè)不走，新物業(yè)難進(jìn)”的類(lèi)似情形，并不少見(jiàn)，在很多地方出現(xiàn)過(guò)。

解決這個(gè)問(wèn)題，首先，業(yè)委會(huì)打鐵還需自身硬，要對(duì)得起業(yè)主所托；其次，離不開(kāi)相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督和指導(dǎo)。最后，新物業(yè)，得挺得起來(lái)，有真實(shí)高水平。

四方板塊某老小區(qū)，在業(yè)委會(huì)主導(dǎo)下，把開(kāi)發(fā)商物業(yè)公司趕跑后，引進(jìn)的物業(yè)，竟然是剛注冊(cè)沒(méi)幾天的“不知名”公司。

結(jié)果可想而知，這個(gè)小區(qū)和以前沒(méi)啥區(qū)別，還是一如既往的差，經(jīng)常被電視臺(tái)“報(bào)道”。

當(dāng)然，也有換物業(yè)比較順利，有短期效果的。李滄陽(yáng)光香蜜湖、市南魯商首府，都是典型代表。

陽(yáng)光香蜜湖的新物業(yè)、業(yè)委會(huì)，配合不錯(cuò)，還給業(yè)主們發(fā)盈利紅包。

魯商首府，今年小區(qū)環(huán)境變化很可喜，業(yè)主滿意度在提高。

2、

高昂物業(yè)費(fèi)問(wèn)題。眾所周知，七八年前，樓市如火如荼。

那時(shí)候，一窩蜂的買(mǎi)房。好多細(xì)節(jié)都被無(wú)視了。比如，前期物業(yè)服務(wù)合同。很多人，就是閉著眼簽字。

置業(yè)顧問(wèn)，讓在哪簽字，就簽字，都是“流程”。

結(jié)果呢，等交付后，回過(guò)神來(lái)了：物業(yè)費(fèi)太高了。舉個(gè)例子，紅島板塊的某某紅島灣項(xiàng)目，簽的前期合同是2.95元/月/平，約等于3元。

一套150平的房子，一個(gè)月物業(yè)費(fèi)就是450元，一年5400元。

如果房?jī)r(jià)持續(xù)飛，或者物業(yè)服務(wù)真能達(dá)到“五星級(jí)”，也就罷了。

實(shí)際情況，服務(wù)水平非常一般，交付沒(méi)多久，小區(qū)綠化枯死較多、地面破損嚴(yán)重，公區(qū)維護(hù)得很不好。

這還不是個(gè)例。卓越嘉悅、青嵐郡、正陽(yáng)府、綠地國(guó)科等等，都有業(yè)主投訴此事的情況。

這些次新小區(qū)，都曾被高額物業(yè)費(fèi)所困擾。

好在，2024年青島出臺(tái)了有關(guān)規(guī)定。自2024年2月1日起，對(duì)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行指導(dǎo)價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)小區(qū)建筑面積規(guī)模確定基準(zhǔn)價(jià)格上浮幅度上限。

新規(guī)定，確實(shí)有效果。至少，物業(yè)費(fèi)陸續(xù)開(kāi)始下調(diào)了。

以白云山某小區(qū)為例，疊拼和洋房物業(yè)費(fèi)從每月3.2元/平降至2.77元/平。以城陽(yáng)區(qū)為例，截至2025年9月，全區(qū)已有60個(gè)小區(qū)完成降費(fèi)（物業(yè)費(fèi)）。

西海岸綠地鳳棲瀾玥，也有“喜訊”。物業(yè)費(fèi)從3.02元，降至2.52元；老物業(yè)綠地泉被清理走，新的萬(wàn)科物業(yè)上崗。

錦繡首府小區(qū)物業(yè)費(fèi)從2.71元降到了2.52元，但業(yè)主仍舊不滿意。因?yàn)槲逍羌?jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，享受到的服務(wù)水平?jīng)]跟上。

當(dāng)然，凡事都有例外。有物業(yè)就特別強(qiáng)硬。2025年7月底，中鐵世博城閱峰小區(qū)業(yè)委會(huì)給物業(yè)公司發(fā)了一封函。之前，高層住宅2.38元，疊拼2.68元；業(yè)委會(huì)提議同步降價(jià)0.4元。

結(jié)果呢，物業(yè)直接撂挑子了，說(shuō)將退出，不玩了。物業(yè)列舉了空置率高、收費(fèi)率低，運(yùn)轉(zhuǎn)困難等眾多理由。

3、

物業(yè)問(wèn)題的困擾，還有一條路，之前青島有小區(qū)，研究過(guò)、也干過(guò)。就是：業(yè)主自治模式。

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，終止老物業(yè)資格，交由業(yè)委會(huì)自管。但畢竟不是專(zhuān)業(yè)人士，一些設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問(wèn)題，或者出現(xiàn)突發(fā)事件，確實(shí)容易懵逼。

缺乏經(jīng)驗(yàn)，也會(huì)出現(xiàn)新的矛盾。

大家是否還得湖光山色的曲折道路。前期城建物業(yè)被驅(qū)逐后，在業(yè)委會(huì)帶領(lǐng)下小區(qū)自治過(guò)一段時(shí)間。

后來(lái)呢，問(wèn)題不斷產(chǎn)生。不得已，邀請(qǐng)萬(wàn)科物業(yè)入駐。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，還是得找靠譜物業(yè)公司。

這兩年，大家對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高。尤其是改善中高端小區(qū)，業(yè)主們不再僅僅滿足于公區(qū)衛(wèi)生有人打掃、門(mén)口保安站崗；大家對(duì)于小區(qū)綠化維護(hù)、安全、停車(chē)秩序、隱私等方面要求更高了。

對(duì)于不少人詬病的五星級(jí)高收費(fèi)、服務(wù)水平不達(dá)標(biāo)的情況，青島也有詳細(xì)規(guī)定。

以門(mén)崗為例。五星級(jí)的要求是：各主出入口24小時(shí)值班，主出入口雙人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00設(shè)立崗，進(jìn)出車(chē)輛管理、訪客登記。保安手持巡更采集器，按指定的時(shí)間和路線每2小時(shí)巡查1次，重點(diǎn)部位增加巡查頻次。

保安以中青年為主，45周歲以下的人員占總數(shù)60%以上，身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，并定期接受相關(guān)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。

五星級(jí)服務(wù)要求對(duì)業(yè)主投訴在24小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理；物業(yè)經(jīng)理應(yīng)具有6年以上的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)；能提供6種以上便民（無(wú)償）服務(wù)，如代收郵件、配置手推車(chē)、短時(shí)間內(nèi)物品存放、配備雨具、信息咨詢等。

另外，房屋管理、維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)；共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù)等，也都有詳細(xì)規(guī)定。

具體明細(xì)，大家可以查看《青島市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》。

高標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司理應(yīng)拿出相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)。

想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，主動(dòng)溝通，積極作為，為業(yè)主解決問(wèn)題……

最可笑的是，拿空置率高、收取率低、運(yùn)營(yíng)困難當(dāng)不能降價(jià)的理由。

既然這么難，那趕緊收?qǐng)觯烦霭。?/p>

看看現(xiàn)在的次新小區(qū)，各個(gè)都是自稱(chēng)“五星級(jí)”服務(wù)。這個(gè)局，確實(shí)應(yīng)該盡快破掉。

其他地方，已經(jīng)有出臺(tái)星級(jí)物業(yè)服務(wù)評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)、流程了。需要層層上報(bào)、評(píng)選，公示。

而且，即使評(píng)上了，也不是永久的。會(huì)定期復(fù)評(píng)。

評(píng)選、公示，定期復(fù)評(píng)，這事，是否可以借鑒一下？