2026年，改變上海人命運的幾件大事

環二講過很多次，我們腳下的地，一直在動。

很重要的動力就是舉國資源投入，資源投入的地方就提高，沒拿到資源的地方就下滑。

為什么下滑？一方面你貢獻了資源，一方面存量競爭此消彼長。

2026年是十五五規劃第一年，上海又要發生重大變化。

我們在房地產維度講幾個值得關注的事情。

東方樞紐初步建成

東方樞紐2026年底初步建成，2027年投入使用。

東方樞紐就是下一個大虹橋，會引領未來幾年上海發展。

十四五（2021-2025年）的主角是大虹橋。

規劃中主城區之下就兩個重點，東有張江科學城、西有虹橋商務區。

上海市國土空間近期規劃（2021-2025）

張江科學城更多的是產業項目，城市建設上大虹橋一家獨大，短短幾年就成了上海外環高地之一。

雖說目前房地產市場一塌糊涂，開發成果大家還是看到了。

前灣印象城、開市客都開了，公園在建了，各種總部大樓建好了。

西虹橋也有很多企業總部，安踏、美的等等，連成一片蔚為壯觀。

大虹橋是什么地方？長寧、閔行、青浦、嘉定交匯，四不管地帶，原來是西上海最差地方之一。

通過大虹橋規劃一飛沖天，又是副中心，又是長三角一體化中心。

十五五期間，東升西落，東方樞紐登上舞臺。

東方樞紐定位是：全球商務交流中心、國際人才培訓高地及世界級會展目的地，跟大虹橋幾乎一樣。

區別是大虹橋面向國內，建設了大量企業總部，東方樞紐面向國外，承擔著進一步開放的任務。

東方樞紐高鐵站規模比大虹橋略小，但是機場規模大的多。

未來也會集聚大量的樞紐型企業。

2025年6月上海市推介了41個重點地塊，辦公項目基本都在東方樞紐。

十四五期間浦東不如意，不少外企離開，浦東經濟增速淪為平均水平。

并沒有起到“引領區”的作用。

“引領區”2021年提出，通過高水平改革開放推動高質量發展，形成更高層次開放型經濟新體制。

承擔進一步改革開放的，東方樞紐就是其一。

虹橋機場基本沒有國際航班，浦東機場才是真正的國際機場。

探索進一步開放，沒有比這里更合適的了。

大虹橋曾經改變了西外環，東方樞紐也會改變東外環。

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臨港建設取得重大進展

環二之前講過，浦東關系到國運（《浦東，關系的是國運》）。上海這些年的發展，浦東貢獻了太多力量。

1990-2020年，上海GDP翻了50倍。

浦東翻了219倍，浦西只有35倍。

過去30年，浦東是當之無愧的發展引擎。

2021年后這個引擎熄火了，增速被很多區域超過，甚至虹口都比浦東發展快。

唯一快速發展的，只有臨港。

2026年五大新城第一高樓臨港雙子塔建成，105片區滴水湖金融灣建成交付，重點打造跨境金融、科技金融。

臨港終于迎來收獲季節。

臨港房地產市場很差，是因為新房太多了。

但是臨港的發展速度全中國第一。

全國、上海現在經濟增速5%左右，你知道臨港是多少嗎？過去幾年平均增速19.8%，快4倍。

2019年臨港規上工業產值從885億元，2024年超過6000億元。

集成電路六年平均增速超 50%，2025 年上半年航空航天產值同比增長52.9%。

這背后是什么？是臨港累計投資7300億元。

如果沒有臨港的拉動，浦東數據可能更難看。

2026年是臨港建設的關鍵一年。

上海十二屆市委八次全會于2025年12月22日審議通過《中共上海市委關于制定上海市國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》，大量內容跟臨港有關。

上海要成為國家金融中心，下一步必須深化離岸金融功能。

離岸金融功能區就在臨港。

產業上的進一步開放，也需要臨港。

十五五期間浦東能不能繼續成為上海發展引擎，社會主義現代化建設引領區能不能建成，東方樞紐、臨港都很重要。

這兩個片區的快速發展，直接改變了浦東的城市格局。

過去幾十年，浦東有四駕馬車，陸家嘴、金橋、外高橋、張江。

前三個飽和了，張江南拓面積翻了七倍還在發展。

新的四駕馬車可能是大前灘（包含后灘、前灘南）、張江、東方樞紐、臨港。

浦東南部贏麻了。

2026年開始的十五五，浦東一定還要唱主角。

南北通道開工

南北通道投資200多億，給沿線居民帶來太多福利。

對于全市而言，整體性的提升了南北出行效率，提升了上海宜居程度。

大城市都堵車，上海比北京還是好很多，因為上海有南北高架、延安高架，穿過核心區。

南北高架建設的早，已經跟不上運量需求，非常擁堵。

南北通道建好后，直接分流30-40%，南北高架通勤效率全面提高。

上海的宜居性進一步加強。

上海是全國最宜居的城市，連富豪們都前來定居。

2025年全國賣了4068套新房豪宅，上海貢獻2052套，半壁江山。

道路更通暢，上海在全國甚至全球的競爭力都會提高。

對于區域上，北外灘利好最大。

北外灘野心很大，800多萬方巨無霸體量，定位航運金融中心。

跟陸家嘴硬碰硬。

北外灘金融行業取得了一些發展，虹口集聚各類金融企業超2100家，全國近1/8的公募基金、1/6期貨風險管理子公司和1/4的百億級量化私募落戶北外灘。

很多金融企業過來是因為招商政策，后續企業遷入面臨一些問題。

一方面金融行業自身規模縮減，一方面很多企業不想離開陸家嘴。

金融業信息非常重要，你在陸家嘴跟同行在一起，隨時參加各種路演，隨時接觸各種大佬、信息源。

在其他地方就麻煩，開車堵車、坐地鐵配不上身份。

很多信息，當天擴散不過去。

南北通道建成后，陸家嘴北外灘聯系更加密切，有利于北外灘進一步發展。

外灘、北外灘、陸家嘴進一步的融為一體。

江灣、曲陽等地的地段價值直線上升，江灣現在到陸家嘴要50分鐘，以后只要25分鐘。

陸家嘴是GDP超過5000億的頂級航母，超過很多地級市，離陸家嘴近，發展機會就更多了。

地鐵崇明線通車

這些年上海南部發展更快，有個原因就是崇明一直拉后腿。

崇明一直游離在上海外面，沒有真正的跟上海融為一體。

雖然可以開車過去，但是遇到堵車動不動就兩三個小時。

崇明島定位是生態島，排除在開發之外。

這個問題很大，直接制約了北上海的發展。

現在上海的邊界是郊環線，地理中心在華涇-莘莊一帶。

南部就享受了太多紅利。

大量市區外溢的產業，去了閔行、嘉定、松江甚至奉賢。

不用講產業，居住上大家更有感受。

你在徐匯生活，想買便宜的新房，松江、奉賢有的是。

想要便宜的別墅，松江、奉賢有的是。

如果在金橋、高行、楊浦濱江生活，想要便宜的新房就很難找，只能看看寶山的個別區域。

過去也不方便。

去松江、奉賢買房？跨過上海全市，通勤上實在接受不了。

其實崇明島開發了不少房子，別墅也多，大家過不去。

軌道交通22號線通車后，大家去崇明時間可控，局部解決了這個問題。

工作在外高橋，完全可以在崇明住別墅。

部分緩解了南北不平衡的問題。

往大了說，國家正面臨一次劇烈轉型，這幾年大家都感受到了。

往小了說，2026年是十五五開局，也會有很多變數。

CAZ-副中心-五大新城的框架還搞不搞？長三角一體化還搞不搞？復興島的崛起意味著什么？舊改還能維持這個速度？

太多東西等待落地，我們會不斷跟大家分享最近進度，歡迎持續關注。

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