《北京市建設(shè)用地功能混合使用指導(dǎo)意見》開始實(shí)施

導(dǎo)讀

為深化落實(shí)中央城市工作會(huì)議“依靠改革開放增強(qiáng)城市動(dòng)能，高質(zhì)量開展城市更新”的會(huì)議精神，集約節(jié)約利用土地、盤活存量建筑資源，打通政策落地的“最后一公里”，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)推動(dòng)《北京市建設(shè)用地功能混合使用指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）正式施行。

為深入實(shí)施《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》，依據(jù)《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《北京市城市更新條例》《國務(wù)院關(guān)于深化北京市新一輪服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合試點(diǎn)建設(shè)國家服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合示范區(qū)工作方案的批復(fù)》等相關(guān)要求，結(jié)合本市實(shí)際，制定本意見。

總體要求

（一）指導(dǎo)思想

以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹落實(shí)黨的二十大精神、中央城市工作會(huì)議精神和習(xí)近平總書記對北京重要講話精神，堅(jiān)持以新時(shí)代首都發(fā)展為統(tǒng)領(lǐng)，堅(jiān)持以人民為中心，完整、準(zhǔn)確、全面貫徹新發(fā)展理念，堅(jiān)定推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略定力，全面深化改革，以推進(jìn)城市更新為重要抓手，切實(shí)增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力，完善城市功能，提高空間品質(zhì)，久久為功持續(xù)深入實(shí)施北京城市總體規(guī)劃。

（二）基本原則

堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，落實(shí)北京城市總體規(guī)劃戰(zhàn)略引領(lǐng)和剛性管控要求，持續(xù)優(yōu)化提升首都功能；堅(jiān)持創(chuàng)新發(fā)展，強(qiáng)化規(guī)劃實(shí)施的彈性適應(yīng)能力，拓展經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展空間；堅(jiān)持集約高效，合理引導(dǎo)空間資源的流動(dòng)和集聚，增強(qiáng)城市發(fā)展活力。

（三）概念內(nèi)涵

本意見所稱建設(shè)用地功能混合使用（以下簡稱“用地功能混合”），是指在規(guī)劃編制、規(guī)劃實(shí)施、建筑更新階段，通過合理引導(dǎo)街區(qū)功能混合、地塊性質(zhì)兼容和建筑用途轉(zhuǎn)換，滿足不同發(fā)展階段的需求，節(jié)約集約利用空間資源。

（四）適用范圍

朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)、大興區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)、房山區(qū)、門頭溝區(qū)、平谷區(qū)、懷柔區(qū)、密云區(qū)、延慶區(qū)等13個(gè)區(qū)和亦莊新城的建設(shè)用地功能混合使用，適用本意見。

首都功能核心區(qū)和北京城市副中心的建設(shè)用地功能混合使用，在嚴(yán)格落實(shí)黨中央、國務(wù)院對控制性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)要求的基礎(chǔ)上，參照本意見執(zhí)行。

本意見未涉及的其他建設(shè)用地功能混合使用情形，按照本市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

規(guī)劃編制階段，加強(qiáng)街區(qū)層面功能混合

為傳導(dǎo)總體規(guī)劃管控要求，加強(qiáng)剛彈結(jié)合管理，控制性詳細(xì)規(guī)劃采取主導(dǎo)功能管控的方式推動(dòng)街區(qū)功能混合，科學(xué)合理布局城市生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間，促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡，營造高品質(zhì)的活力街區(qū)。

（一）主導(dǎo)功能分區(qū)

控制性詳細(xì)規(guī)劃編制中應(yīng)根據(jù)街區(qū)主導(dǎo)功能、定位要求與特色亮點(diǎn)，合理劃定建設(shè)用地的主導(dǎo)功能分區(qū)，明確主導(dǎo)功能，提出功能混合相關(guān)要求。

（二）主導(dǎo)功能管控

主導(dǎo)功能分區(qū)中主導(dǎo)功能建設(shè)用地面積占比應(yīng)符合主導(dǎo)功能管控要求，主導(dǎo)功能以外的各類用地統(tǒng)籌考慮多情景、多類型、多模式的使用需要，合理進(jìn)行用地功能混合配置。

（三）重點(diǎn)地區(qū)引導(dǎo)

適應(yīng)各圈層的差異化發(fā)展需求，加強(qiáng)城市重點(diǎn)功能區(qū)和政策區(qū)功能混合規(guī)劃引導(dǎo)，充分保障首都功能和重大項(xiàng)目落地，優(yōu)化配置用地資源，提升街區(qū)發(fā)展能級，打造品質(zhì)高、風(fēng)貌優(yōu)的品牌街區(qū)。

（四）街區(qū)分類引導(dǎo)

實(shí)施率較高的存量更新類街區(qū)（實(shí)施率80%以上），重點(diǎn)推動(dòng)非首都功能疏解、城市功能完善、環(huán)境綜合整治等工作，在存量資源更新中通過適度功能混合，補(bǔ)充基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施短板，完善城市功能。

實(shí)施率中度的優(yōu)化完善類街區(qū)（實(shí)施率40%-80%），強(qiáng)化重點(diǎn)功能區(qū)、軌道交通站點(diǎn)一體化區(qū)域（含軌道微中心）等地區(qū)土地資源高效復(fù)合利用，通過功能整合提升區(qū)域綜合效益和綜合承載能力。

實(shí)施率較低的動(dòng)態(tài)引導(dǎo)類街區(qū)（實(shí)施率40%以下），高標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)籌謀劃布局合理、功能完善、職住均衡、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的活力街區(qū)，實(shí)現(xiàn)空間資源集約高效利用。

（五）地塊深化落實(shí)

規(guī)劃實(shí)施應(yīng)落實(shí)控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的主導(dǎo)功能分區(qū)與功能管控等要求，加強(qiáng)空間資源高效配置，將主導(dǎo)功能和混合功能細(xì)化落實(shí)到地塊，統(tǒng)籌安排用地功能布局。同時(shí)，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測，保障街區(qū)主導(dǎo)功能有效傳導(dǎo)、其他功能合理配置。

規(guī)劃實(shí)施階段，支持地塊使用性質(zhì)兼容

在規(guī)劃實(shí)施階段，實(shí)行性質(zhì)兼容正負(fù)面清單管理和比例管控，提升土地使用的靈活性和適應(yīng)性，促進(jìn)空間高效復(fù)合利用。項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)統(tǒng)籌好主用途與兼容用途的關(guān)系，應(yīng)保持主用途的主導(dǎo)地位并優(yōu)先實(shí)現(xiàn)，兼容用途應(yīng)始終服務(wù)于主用途。兼容用途應(yīng)互不相斥，符合安全、環(huán)境、消防等相關(guān)要求。屬于保障性租賃住房項(xiàng)目的，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（一）兼容清單管理

地塊性質(zhì)兼容應(yīng)符合正負(fù)面清單管理要求，居住用地、公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、工礦用地和倉儲(chǔ)用地按照允許兼容、禁止兼容功能清單的規(guī)定和要求執(zhí)行。

（二）兼容比例管控一般要求

居住用地、公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、工業(yè)研發(fā)用地和倉儲(chǔ)用地兼容功能的總地上建筑規(guī)模不超過地上總建筑規(guī)模的15%。

一類工業(yè)用地兼容功能的總地上建筑規(guī)模不超過地上總建筑規(guī)模的30%，兼容工業(yè)研發(fā)以外功能的總地上建筑規(guī)模不超過地上總建筑規(guī)模的15%。

（三）兼容比例管控特殊要求

允許位于軌道交通站點(diǎn)一體化區(qū)域（含軌道微中心）、家園中心等范圍內(nèi)的地塊，在符合街區(qū)主導(dǎo)功能以及產(chǎn)業(yè)、居住、三大設(shè)施等規(guī)模管控要求的前提下，對兼容用途及其比例管控要求進(jìn)行綜合論證后，可進(jìn)行高于兼容比例管控一般要求的功能混合。

涉及存量國有建設(shè)用地且為單一用途產(chǎn)業(yè)用地的功能兼容，按照存量國有建設(shè)用地盤活利用的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（四）兼容情景管理

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中應(yīng)確定地塊性質(zhì)兼容的具體內(nèi)容和規(guī)模。

按有償方式使用土地的建設(shè)項(xiàng)目，按照供地條件、正負(fù)面清單和比例管控要求，細(xì)化明確兼容功能及比例，按照主用途確定土地配置方式、使用年期，結(jié)合兼容用途及其建筑規(guī)模比例綜合確定地價(jià)。

按劃撥方式使用土地的建設(shè)項(xiàng)目，兼容功能符合劃撥用地目錄的，可由實(shí)施主體統(tǒng)一建設(shè)后，按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。軌道交通站點(diǎn)一體化區(qū)域（含軌道微中心）、家園中心等兼容商業(yè)等經(jīng)營性功能且需同期建設(shè)的，可由區(qū)政府、經(jīng)開區(qū)管委會(huì)委托實(shí)施主體統(tǒng)一建設(shè)，土地先按劃撥方式供應(yīng)，經(jīng)營性部分按照相關(guān)規(guī)定辦理土地有償使用手續(xù)。

在供地條件、土地有償使用合同或劃撥決定書中，對地塊的主用途以及兼容用途的具體內(nèi)容和規(guī)模比例有明確規(guī)定的，從其規(guī)定。

（五）產(chǎn)權(quán)登記及轉(zhuǎn)讓管理

產(chǎn)權(quán)單位可對兼容用途部分依法申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。公共管理與公共服務(wù)用地的兼容用途部分不得對外銷售。工礦用地和倉儲(chǔ)用地的主用途部分和兼容的經(jīng)營性用途部分應(yīng)整體持有，確需轉(zhuǎn)讓的應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓，兼容的經(jīng)營性用途部分不得脫離主用途部分單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，避免變相開發(fā)。

建筑更新階段，鼓勵(lì)存量建筑用途轉(zhuǎn)換

在存量建筑更新階段，納入城市更新項(xiàng)目庫的項(xiàng)目，在保障安全、符合詳細(xì)規(guī)劃、城市更新等相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃以及保障主體的合法權(quán)益的前提下，可結(jié)合政策導(dǎo)向、市場需求、物業(yè)權(quán)利人訴求及公共利益需要，對存量建筑進(jìn)行用途轉(zhuǎn)換，優(yōu)化城市功能和空間布局，改善人居環(huán)境，激發(fā)城市活力，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。涉及轉(zhuǎn)換為保障性租賃住房的，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

存量建筑用途轉(zhuǎn)換應(yīng)符合歷史文化資源保護(hù)相關(guān)規(guī)定，同時(shí)應(yīng)遵守其他有關(guān)規(guī)劃建設(shè)和用途管制的規(guī)定，不得變相將違法建筑合法化。

（一）轉(zhuǎn)換正面清單管理

存量建筑用途轉(zhuǎn)換應(yīng)以保障安全和公共利益優(yōu)先為前提，按照存量建筑用途轉(zhuǎn)換正面清單要求進(jìn)行分類轉(zhuǎn)換。

鼓勵(lì)各類存量建筑轉(zhuǎn)換為市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施，探索建立相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。

允許商業(yè)、商務(wù)金融和娛樂康體等商業(yè)服務(wù)業(yè)用地中的建筑用途相互轉(zhuǎn)換

允許文化、教育、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、托育服務(wù)、社會(huì)福利、社區(qū)綜合服務(wù)、機(jī)關(guān)團(tuán)體等用途相互轉(zhuǎn)換，允許利用非經(jīng)營性公共管理和公共服務(wù)設(shè)施補(bǔ)充便民服務(wù)設(shè)施

允許工礦用地和倉儲(chǔ)用地，利用存量建筑完善生產(chǎn)生活配套、補(bǔ)充公共服務(wù)設(shè)施、補(bǔ)齊城市功能短板、發(fā)展高精尖產(chǎn)業(yè)等國家和本市支持的產(chǎn)業(yè)。相關(guān)用途轉(zhuǎn)換應(yīng)滿足國家和本市對產(chǎn)業(yè)空間的相關(guān)管控要求。

（二）轉(zhuǎn)換規(guī)模比例管控

建筑用途轉(zhuǎn)換優(yōu)先保障本區(qū)域民生需要和產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，合理確定用途轉(zhuǎn)換比例。

商業(yè)、商務(wù)金融和娛樂康體等商業(yè)服務(wù)業(yè)用地中的建筑用途相互轉(zhuǎn)換和商業(yè)服務(wù)業(yè)用途轉(zhuǎn)換為公共服務(wù)用途的，結(jié)合城市功能需要和物業(yè)權(quán)利人意愿確定轉(zhuǎn)換比例，按照不改變規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途管理。

文化、教育、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、托育服務(wù)、社會(huì)福利、社區(qū)綜合服務(wù)、機(jī)關(guān)團(tuán)體等用途的相互轉(zhuǎn)換，結(jié)合居民更新需求、物業(yè)權(quán)利人意愿，并征求行業(yè)主管部門意見，綜合確定轉(zhuǎn)換比例，可按照不改變規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途管理。允許公共管理和公共服務(wù)設(shè)施中，不超過地上總建筑規(guī)模的10%，轉(zhuǎn)換為便民服務(wù)設(shè)施，按照不改變規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途管理。

一類和二類工業(yè)用地上的存量建筑功能轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換后生產(chǎn)用途以外的其他用途總地上建筑規(guī)模不超過宗地地上總建筑規(guī)模的30%，且轉(zhuǎn)換為工業(yè)研發(fā)以外用途的總地上建筑規(guī)模不超過宗地地上總建筑規(guī)模15%的，按照不改變規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途管理。超過以上比例要求的，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地用途變更手續(xù)。符合《北京市城市更新條例》第五十條情形的，遵照執(zhí)行。

工業(yè)研發(fā)用地和倉儲(chǔ)用地上的存量建筑功能轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換后主用途以外的其他用途總地上建筑規(guī)模不超過宗地地上總建筑規(guī)模15%的，按照不改變規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途管理。轉(zhuǎn)換后主用途以外的其他用途總地上建筑規(guī)模占比超過15%的，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地用途變更手續(xù)。符合《北京市城市更新條例》第五十條情形的，遵照執(zhí)行。

（三）用途轉(zhuǎn)換管理

存量建筑用途轉(zhuǎn)換經(jīng)批準(zhǔn)后依法辦理規(guī)劃建設(shè)手續(xù)。存量建筑用途轉(zhuǎn)換符合正面清單和比例管控要求的，按照不改變規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途管理。不增加建筑規(guī)模的，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。利用更新改造空間按照實(shí)施方案從事經(jīng)營活動(dòng)，未辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記的，不影響實(shí)施主體辦理市場主體登記以及經(jīng)營許可手續(xù)。符合正面清單，但超過比例管控要求的，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地用途變更手續(xù)，按照不同建筑用途的建筑規(guī)模比例或者功能重要性確定主用途，按照主用途確定土地配置方式、使用年期，結(jié)合兼容用途及其建筑規(guī)模比例綜合確定地價(jià)。符合《北京市城市更新條例》第五十條情形的，遵照執(zhí)行。

公共管理與公共服務(wù)用地存量建筑的用途轉(zhuǎn)換部分不得對外銷售。工礦用地和倉儲(chǔ)用地存量建筑的用途轉(zhuǎn)換部分不得分割轉(zhuǎn)讓，避免變相開發(fā)。

加強(qiáng)過程管理和實(shí)施保障

（一）加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)

市規(guī)劃自然資源委要發(fā)揮好統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，及時(shí)匯總施行過程中遇到的問題，總結(jié)推廣相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)完善管理規(guī)則，指導(dǎo)各區(qū)因地制宜制定相關(guān)實(shí)施細(xì)則。遇有重大事項(xiàng)應(yīng)及時(shí)向市委、市政府請示報(bào)告，如涉及重大決策事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)提請首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)審議。

（二）強(qiáng)化部門聯(lián)動(dòng)

發(fā)展改革、經(jīng)濟(jì)和信息化、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、市場監(jiān)管、稅務(wù)、衛(wèi)生健康、生態(tài)環(huán)境、文化和旅游、公安、消防等部門依據(jù)職責(zé)，從建設(shè)管理、投資收益等方面，為加強(qiáng)用地功能混合實(shí)施管理提供支撐和保障，同時(shí)加強(qiáng)安全監(jiān)管。其他相關(guān)行業(yè)主管部門應(yīng)依據(jù)本部門職責(zé)，加強(qiáng)政策創(chuàng)新和典型案例引領(lǐng)。

（三）壓實(shí)屬地責(zé)任

各區(qū)政府、經(jīng)開區(qū)管委會(huì)應(yīng)組織建立本地區(qū)用地功能混合管控機(jī)制和決策咨詢機(jī)制，廣泛聽取街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、社區(qū)居委會(huì)和居民意見，集成市區(qū)兩級土地、規(guī)劃、財(cái)政、金融等政策工具，因地制宜制定適合本地區(qū)的工作細(xì)則，探索用地功能混合在不同應(yīng)用階段的實(shí)施路徑，摸清存量情況，制定實(shí)施計(jì)劃，推進(jìn)手續(xù)辦理。各區(qū)要加強(qiáng)項(xiàng)目前期審核、中期監(jiān)督、后期評估、全程監(jiān)管的全生命周期管理，促進(jìn)土地資源集約高效利用。

內(nèi)容來源：北京規(guī)劃自然資源微信公眾號

中國城市規(guī)劃協(xié)會(huì)

我國城鄉(xiāng)規(guī)劃工作的非營利性行業(yè)組織。致力于制定城市規(guī)劃執(zhí)業(yè)規(guī)則、推廣規(guī)劃相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、搭建行業(yè)研究交流平臺(tái)。