2026年北京辦公樓市場將迎供應小高峰，人工智能、低空經濟成未來需求變量

在2025年北京辦公樓市場新增供應總量刷新2015年以來新低后，2026年計劃入市的近53萬平方米優質項目，將使得不斷承壓的寫字樓市場面臨更加激烈的競爭格局。

1月13日發布的CBRE世邦魏理仕《2025年北京房地產市場回顧》中稱，2025年北京辦公樓市場新增供應總量僅錄得18萬平方米，其中第四季度未有項目入市。新增供應的收縮，在客觀上緩解了市場的去化壓力。 2025年的新租需求呈現出“前高-中弱-后穩”的特點，交易類型仍以搬遷需求為主導，占比達76%。企業在控制成本的同時，更傾向于通過“區位不變、品質提升”的方式改善辦公條件。而對跨區域搬遷的租戶來說，麗澤依然是最有吸引力的板塊，持續承接來自CBD、金融街、中關村等區域的外遷需求。

CBRE稱，在新增需求恢復偏慢、企業降本訴求持續增強的背景下，業主間價格競爭加劇。數據顯示，年末全市平均租金面價同樣本比環比下降2.7%，至每月每平方米228.5元，全年累計跌幅達10.7%。其中，金融街受金融行業整合及需求偏弱影響，全年跌幅居前；而中關村子市場則率先實現年度租金降幅收窄。

世邦魏理仕華北區辦公樓租賃交易-租戶代表負責人袁慧分析，2026年北京辦公樓市場預計將迎來一輪供應小高峰，計劃入市的優質項目大部分位于核心區位、并具備超高品質。大量新項目的涌入，無疑為尋求升級搬遷的租戶，尤其是超大面積租戶，提供了更多優質選擇；但這也同時對既有樓宇的租戶留存帶來了嚴峻挑戰。這意味著市場競爭將進一步加劇，并從單一價格競爭轉向物業綜合價值競爭。

“政策方面，最看重的是今年“十五”規劃出臺的產業政策。”CBRE世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天在談到2026年市場的變量時稱，目前辦公樓市場和商務園區市場的吸納量更多是存量需求，租戶會從品質較差的樓宇搬到優質樓宇。但如果這個趨勢持續下去，可搬遷的租戶量會逐漸減少，吸納作用也會減弱。未來幾年要維持吸納速度，必須有新的企業、新的產業爆發，成為吸納的主要引擎，而這種增量取決于國家對重點產業的培育，以及這些產業政策和市場經營環境。比如人工智能、低空經濟等產業的未來發展，將會成為需求的主要變量。

他指出，去年人工智能是貢獻較大的行業，但集中在個別頭部企業。支撐北京整體需求，還需要更多這類企業出現，形成更大的產業生態，這樣才持續穩定。此外，人工智能行業對人才學歷要求高，更傾向于靠近人才集中的區域；同時為了吸引和挽留高薪資人才，企業更愿意在辦公環境上投入資金。人均面積從以前的不到5平方米提升只10平方米以上，這些都帶來了增量需求。