上海1000-1500萬(wàn)的房子，危險(xiǎn)了

　　2026年上海樓市整體止跌回穩(wěn)，1000-1500萬(wàn)總價(jià)的房子會(huì)更難一些。

　　如果你預(yù)算恰好是800-2000萬(wàn)，得好好研究一下。

　　尤其關(guān)注一下本文第四部分。

　　最直接的打擊，就是供應(yīng)量。

　　1000-1500萬(wàn)對(duì)應(yīng)著中環(huán)附近的新房，之前很稀缺，主要分布在大寧、新江灣、森蘭、長(zhǎng)風(fēng)個(gè)別區(qū)域。

　　2022年供應(yīng)突然翻倍，4000套膨脹到10000套。

　　2022-2025年，累計(jì)供應(yīng)36000套。

　　直接把中產(chǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)打下來(lái)了。

　　所以很多人吐槽，哪有什么分化，無(wú)非是早跌晚跌，大寧、古美、聯(lián)洋也不抗跌。

　　2020-2021年大寧這些區(qū)域領(lǐng)漲，也是因?yàn)?020年前后新房少，只能買(mǎi)二手。

　　成也蕭何敗蕭何，新房一多誰(shuí)都跑不了。

　　很多人說(shuō)新房多，哪里都會(huì)受打擊。

　　這兩年恰好市區(qū)新房多，郊區(qū)少。

　　精準(zhǔn)打擊的就是中環(huán)。

　　2025年上海新房成交減半，只有4萬(wàn)多套，但是1000-1500萬(wàn)新房沒(méi)減半。

　　有這些新房壓著，1000-1500萬(wàn)市場(chǎng)會(huì)有些困難。

　　可能老破小漲起來(lái)，你們還漲不動(dòng)。

　　楊浦鞍山次新房保利天匯掛牌均價(jià)14.2萬(wàn)，2020年開(kāi)盤(pán)時(shí)11萬(wàn)。

　　5年漲幅30%，其實(shí)也算合理。

　　但是14.2萬(wàn)不會(huì)有人買(mǎi)，楊浦那么多新房10萬(wàn)11萬(wàn)12萬(wàn)，誰(shuí)會(huì)花14萬(wàn)去買(mǎi)個(gè)二手？

　　品質(zhì)上還不突出。

　　楊浦在售/待售樓盤(pán)26個(gè)，很多12萬(wàn)單價(jià)的地段都比保利天匯更好。

　　這些房東可能掛牌等個(gè)傻子，或者等低價(jià)房源賣(mài)完。

　　但是短期你等不來(lái)。

　　前幾天環(huán)二見(jiàn)了楊浦某項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)，他對(duì)2026年很絕望：競(jìng)品樓盤(pán)一只手?jǐn)?shù)不過(guò)來(lái)。

　　公司定了指標(biāo)，必須得幾月之前賣(mài)完。

　　那怎么辦？2026年可能變相降價(jià)。

　　那你二手房還怎么賣(mài)？

　　其他區(qū)域一個(gè)道理，這么多新房壓著，肯定不好賣(mài)。

　　上海哪些房子還要補(bǔ)跌？

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　　其實(shí)2024年、2025年市區(qū)新房賣(mài)的還不錯(cuò)。

　　一方面是一二手倒掛，新房便宜。

　　一方面是次新二手房少，大家只能買(mǎi)新房。

　　馬上2026年大批限售房上市，搶新房客戶(hù)，搶原來(lái)二手房客戶(hù)。

　　跟楊浦濱江搶客戶(hù)的，至少有1萬(wàn)多套二手房。

　　更可怕的是什么？

　　是郊區(qū)都來(lái)?yè)尶蛻?hù)。

　　現(xiàn)在郊區(qū)新房都搞大戶(hù)型。

　　戶(hù)型一大，總價(jià)就拉到了1000萬(wàn)以上。

　　寶山南大、淞南這里，原來(lái)單價(jià)5-7萬(wàn)，總價(jià)就五六百萬(wàn)。

　　現(xiàn)在動(dòng)不動(dòng)140平，總價(jià)也要1000萬(wàn)以上。

　　淞南某新房一房一價(jià)表

　　寶山居民手握1000萬(wàn)預(yù)算，原來(lái)去買(mǎi)真如、買(mǎi)新江灣、買(mǎi)東外灘、買(mǎi)大寧。

　　現(xiàn)在好了，家門(mén)口就有金茂府，1000萬(wàn)可以買(mǎi)140平大戶(hù)型。

　　那就置換到這得了。

　　寶山的購(gòu)買(mǎi)力被截流，市區(qū)房子更難賣(mài)。

　　沒(méi)辦法，各區(qū)房子都不好賣(mài)，人家寶山人讓客戶(hù)留下來(lái)很正常。

　　市場(chǎng)本來(lái)就不好，沒(méi)想到又來(lái)一個(gè)背刺：新規(guī)住宅來(lái)了。

　　2025年9月26日上海好房子標(biāo)準(zhǔn)來(lái)了，此后的新房一個(gè)比一個(gè)漂亮。

　　現(xiàn)在很多新房都建落地窗，轉(zhuǎn)角飄窗，全景艙，視覺(jué)效果拉滿(mǎn)。

　　看過(guò)這些新房，別說(shuō)看二手，新規(guī)前的新房都看不上。

　　各種贈(zèng)送也來(lái)了，送飄窗、送露臺(tái)、送三陽(yáng)臺(tái)，售樓處也釋放消息說(shuō)自己得房率90%。

　　大家一算，按套內(nèi)價(jià)格比二手房還便宜啊。

　　別說(shuō)二手房，新規(guī)前的新房都很難賣(mài)了，被背刺了。

　　真如中海環(huán)宇玖章賣(mài)的不錯(cuò)，靠的就是高贈(zèng)送。

　　但是隔壁品尊國(guó)際還有新房啊，沒(méi)人去看，更賣(mài)不動(dòng)。

　　中海環(huán)宇玖章一來(lái)，普陀標(biāo)桿寶華城市之星也頂不住了，紛紛降價(jià)跑路。

　　講到這肯定有朋友說(shuō)，新房的沖擊大家都有，為什么非得說(shuō)1000-1500萬(wàn)難受？

　　因?yàn)榫瓦@些人容易被新房搶走。

　　豪宅早就卷上天，上海豪宅品質(zhì)領(lǐng)先全球。

　　這次新規(guī)住宅對(duì)豪宅沒(méi)影響。

　　什么會(huì)所、泳池、大理石外立面、嘉格納四件套，豪宅本來(lái)就有。

　　高贈(zèng)送豪宅根本不關(guān)心，買(mǎi)豪宅的沒(méi)幾個(gè)人看得房率。

　　有些富豪就愿意要二手，房子就買(mǎi)來(lái)住的，新房還要等好幾年，何必呢，而且交付怎么樣還不知道。

　　新規(guī)住宅沒(méi)有割到富豪。

　　剛需客戶(hù)你也割不著。

　　新規(guī)住宅還沒(méi)普及到郊區(qū)，他們真的沒(méi)錢(qián)，也不好割。

　　你搞大理石、會(huì)所、泳池、奢侈品裝修，剛需買(mǎi)不起，付不起溢價(jià)。

　　現(xiàn)在500萬(wàn)以下二手房賣(mài)到飛起 ，新房賣(mài)不動(dòng)。

　　不是剛需不喜歡，是你沒(méi)辦法割他。

　　你建個(gè)泳池，剛需說(shuō)不如建個(gè)羽毛球場(chǎng)。

　　你會(huì)所漂亮，剛需問(wèn)啥是會(huì)所？正規(guī)嗎？

　　你上了嘉格納四件套，剛需說(shuō)不如省下幾十萬(wàn)養(yǎng)老。

　　你送了幾平米，剛需算算還是二手房便宜。

　　這次新房沖擊，是把豪宅的一些配置下放到中產(chǎn)，精準(zhǔn)收割1000-2000萬(wàn)那群人。

　　小資也好，中產(chǎn)也好，就是需要品質(zhì)體現(xiàn)自己價(jià)值，但是又沒(méi)財(cái)富自由那群人。

　　中產(chǎn)一貫的喜歡模仿富人，能低成本的模仿部分場(chǎng)景，性?xún)r(jià)比最高。

　　比如打打高爾夫，買(mǎi)個(gè)包包。

　　你讓他買(mǎi)富人的房子他肯定不買(mǎi)，那沒(méi)辦法模仿。

　　廣州保利天奕獲得了2025年門(mén)王稱(chēng)號(hào)，大門(mén)長(zhǎng)達(dá)88米，造價(jià)得上千萬(wàn)。

　　小區(qū)主力戶(hù)型120、140、190平。

　　這就是給中產(chǎn)準(zhǔn)備的，雖然我買(mǎi)不起300、400平的豪宅，但是我大門(mén)是豪宅配置。

　　看似幾千萬(wàn)很貴，平分到每戶(hù)就十萬(wàn)八萬(wàn)的，中產(chǎn)付得起。

　　有錢(qián)人肯定不買(mǎi)，140平太小了。

　　剛需也不買(mǎi)，我要那么大門(mén)頭干嘛，不如省點(diǎn)錢(qián)買(mǎi)個(gè)車(chē)位裝個(gè)充電樁。

　　選擇沒(méi)有對(duì)錯(cuò)，錢(qián)愛(ài)花哪花哪。

　　問(wèn)題是中產(chǎn)人數(shù)在減少。

　　上海是中產(chǎn)最多的地方，外企職工、金融從業(yè)者、中小企業(yè)主、開(kāi)發(fā)商管理層、海歸等等。

　　這些是經(jīng)濟(jì)下行打擊最嚴(yán)重的行業(yè)。

　　去年環(huán)二去陸家嘴路演，調(diào)研了一下：是不是你們金融精英放棄了聯(lián)洋？

　　很多人回答：是聯(lián)洋放棄了我們，限薪后已經(jīng)買(mǎi)不起聯(lián)洋了。

　　經(jīng)過(guò)這次變動(dòng)，中產(chǎn)人數(shù)減少，中產(chǎn)野心降低，原來(lái)能買(mǎi)1000萬(wàn)的，現(xiàn)在只敢看800萬(wàn)的房子。

　　給1000-1500萬(wàn)市場(chǎng)又增加了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　這些房子就是給中產(chǎn)準(zhǔn)備的，如果降價(jià)到剛需市場(chǎng)，也不好賣(mài)。

　　剛需接不住。

　　當(dāng)然以上只是影響市場(chǎng)的因素之一，如果大行情到來(lái)，結(jié)構(gòu)問(wèn)題都會(huì)被掩蓋。

　　如果市場(chǎng)拉起來(lái)，不管什么價(jià)格段都有可能回暖。

　　只是1000-1500萬(wàn)市場(chǎng)拉起來(lái)困難更大，以后回調(diào)更劇烈。

　　當(dāng)然市場(chǎng)也在分化，1000-1500萬(wàn)的房子再多，中產(chǎn)也會(huì)集中選擇一部分。

　　哪部分還有未來(lái)，歡迎當(dāng)面交流，或者報(bào)名沙龍。