行業下行， 這家國企也扛不住了

大家好，我是地產高富帥。

行業發展至今，確實已經不是一兩家企業的問題，在經營底層邏輯已經發生巨變，增量發展時代已經過去，行業回歸產品功能屬性，存量運營時代來臨。

在幾年前，很少會有人認為萬科這種體量企業會到了生死抉擇邊緣，大家看到的似乎都只是表面的經營數字，但是往往忽略了內部的風險管控。

近期，一則上市公司公告也攪動了地產資本圈，產業新城運營商綜合實力TOP8，深圳市中集產城發展集團有限公司（以下簡稱“中集產城”），成功將其旗下物業前海中集國際商務中心東塔項目整棟出售，回籠資金25.34億元。

看似簡單的一筆資產大宗交易背后是這家國企產業運營商的經營痛點，作為中集集團旗下的產業開發運營平臺，中集產城也開始焦慮了。

這種大宗交易如今在地產圈幾乎是比較常見的，如今還可以賣得上價格的資產都是優質資產了，不過對于中集產城來說這是一筆賠本買賣。

這是一棟原本為“新總部”預備的超高層寫字樓，燈火在人們的視線里悄然暗下。

它曾報出8.8萬元/平方米的豪言，如今整售均價跌至約2.98萬元/平方米，25.34億元成交，換來的是賬面約23億元的虧損與預計對集團2025年歸母凈利潤約10.80億元的間接拖累。

要知道，虧損10個億對于中集集團這種國企來說，需要在資本市場出多少報告才能平復大部分投資人。

中集產城作為中集集團的控股子公司，中集集團持股45.92%股權，絕對的大股東了，因此中集產城是一家國資控股的混改房企。

這家房企總部也是位于深圳，成立之初就是打著產業新城運營商的旗號，全國擴張步伐還是相當迅速，業務涉及粵港澳大灣區、長三角城市群等區域，目前已在國內布局30多個產業園，全國運營及在建園區超900萬平方米。

回歸中集產城視角，該公司在2025年上半年的總營收約合12.27億元，較去年同期減少38.55%，虧損總額7800萬元，虧損同比增加146.35%。

早期幾年，凡是打著產業地產旗號的房企，其底層經營邏輯無外乎還是高周轉開發+銷售物業的組合，中集產城作為國資出身的房企，在投資拿地方面具備一些優勢。

再看看中集產城的幾個股東名單，中集集團、碧桂園、曲江文化，對應持股分別為45.92%、24.00%、20.00%。

前面大股東是自己的母公司，基于國企底層因素在早期講故事能力肯定要比民企做產業地產具備優勢，后面兩個股東大家都知道的，碧桂園與曲江文化都自身難保。

如今看來，中集產城這幾年強勢布局的幾個城市，其項目都是在高位拿地，但是產業底層邏輯是需要持續運營產生業績的，但是很顯然這不是中集產城的核心競爭力。

如今市場上好像產業開發商的房企，第一類就是類開發商角色，拿工業用地蓋廠房賣廠房實現現金流與利潤，這里面民企較多：比如中南高科與萬洋集團。

另外一個類別是央企國企子公司，比如中建投資，中建八子旗下的城投公司，此類房企實際上充當城投屬性，屬于大基建類型，很大程度充當城市建設屬性。

在早期市場好的時候，這種類開發模式是可以馬上產出業績增量的，比如中南高科，當年幾乎在市場不看好的情況下全國布局產業，也實現了一定的增長機遇。

不過如今的中南高科已經快熄火了，高管持續離職，加上信貸方面已經非常吃緊，前景不容樂觀。

整個產業賽道，只有長期堅持在資產運營管理方面下功夫的平臺才能存活下去，比如普洛斯中國，屬于真正的物流資管，背后是基金+運營開發雙保險護航。

但是如今在看看這些類開發型的產業運營商，其結果都是現金流吃緊，招商運營收益低，重資產布局想要退出如今難度也很大，很多項目不具備資產經營屬性。

其實產業地產與商業地產一樣，如今都面臨著經營轉型，要重規模布局到強經營管控過渡，就連華潤萬象這種千億市值的上市服務公司都在退出重資產項目。

中集產城作為就是中集集團房地產業務轉型而來，早期就是依托中集集團制造業巨頭的產業屬性，但是發展戰略并沒有按照我們熟知的資產運營管理策略。

其中土地儲備厚實是其一大特點，特別是早期一些工業用地，這也是中集產城定義為產業運營商的基本面，想當年碧桂園這種行業巨頭之所以入股中集產城其實看重的就是土地含金量。

但是土地歸土地，中集產城并沒有在資產運營管理方面下功夫，反而跟很多房企開發模式類似，甚至很多項目完全依靠土地增值來賺錢。

如今兩大股東連接暴雷，中集產城母公司中集集團估計都沒想到，之前集團手里的王牌部隊，今天都要成為其利潤絆腳石。

為了打好地產這塊牌，中集產城也在地產圈挖了不少高管，其中知名的當屬前卓越集團執行總裁王衛峰。

王衛鋒，1973年出生：1997年至2012年都在萬科集團任職，先后擔任深圳市萬科工程管理部經理、深圳萬科城項目總經理、西安萬科企業有限公司總經理等職務。

2012年4月加入卓越置業集團有限公司，任職集團高級副總裁，分管集團運營、設計、成本、工程、深圳區域商辦等業務，2016年出任集團執行總裁。

2019年3月加入力高集團，最初就職于力高集團旗下的地產控股集團。同年4月，其獲委任為力高集團執行董事、總裁，主要負責地產控股集團的日常管理。

2020年5月28日辭任該公司執行董事。同年，創立了中恒企業集團，持股30%，大合作方是深圳恒豐潤集團。

作為創業高管，目前任職中集產城的副總裁兼運營官，持股的明細中未見有中恒公司的影子，這算是又一次回歸經理人的角色了。

在王衛鋒到了中集產城之后，集團的成本管理中心總經理是張志勇，而張志勇之前是卓越集團杭州公司總經理。

不過值得關注的是，早期一同入職中集產城的萬科高管軍團，如今都離職了不少。

更可笑的是，中集產城算是把地產那一套運營邏輯照搬到產業地產領域了，不管是重資產投資還是員工跟投，與產業運營思維可謂毫無關聯。

不過作為一家尚未暴雷的開發商，如今還能發工資都已經不錯了，能在地產圈混的房企，能急速變現已經超越了絕大多數同行。

中集產城的案例，是一個時代的注腳。它揭示了在行業底層邏輯巨變之下，任何背離“運營為王”、“內容為王”本質的模式，無論出身國資還是民資，無論故事多么動聽，都將面臨嚴峻考驗。

今天就聊到這里，有對中集產城想要分享的朋友，也可以留言討論。