2天3政策，樓市“托舉”信號(hào)很明顯了

這兩天，樓市的消息還挺多的，連續(xù)出了好幾項(xiàng)新政策。

有人說(shuō)，這就好像春天來(lái)之前下的幾場(chǎng)小雨，雖然還沒(méi)看到大河漲水，但是泥土已經(jīng)有點(diǎn)濕了。

咱們普通人看著這些文件，可能更想知道：這到底意味著什么？對(duì)我有啥實(shí)實(shí)在在的影響？

先說(shuō)說(shuō)大家最關(guān)心的“錢(qián)包”問(wèn)題——月供。從今年1月1日起，很多朋友存量公積金貸款的月供已經(jīng)悄悄變少了。

比如說(shuō)，一筆貸20年、金額是50萬(wàn)的公積金貸款，調(diào)整后每個(gè)月大概能少還60多塊錢(qián)。錢(qián)雖然不算巨款，但日積月累，也是一筆減輕。

更重要的是，它釋放出一個(gè)明確信號(hào)：減輕購(gòu)房者的壓力，這是當(dāng)下政策很明確的一個(gè)方向。

另一項(xiàng)直接降低“上車”門(mén)檻的政策，是關(guān)于商業(yè)用房的。以前買(mǎi)商鋪、寫(xiě)字樓時(shí)，首付比例比較高，現(xiàn)在最低首付比例已降到30%。

對(duì)于一些有閑錢(qián)想投資，或者小微企業(yè)主想購(gòu)置經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的人而言，門(mén)檻確實(shí)降低了不少。當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)的水比較深，稅費(fèi)、后期運(yùn)營(yíng)都是挑戰(zhàn)，這項(xiàng)政策更像是在激活一個(gè)相對(duì)冷凍的板塊。

其實(shí)，最近政策最大的“禮包”，是直接減稅。這主要集中在兩項(xiàng)上：個(gè)人所得稅和增值稅。

為了支持大家“賣舊買(mǎi)新”，改善住房，國(guó)家把換購(gòu)住房退個(gè)稅的政策又延續(xù)了，這次是延長(zhǎng)到了2027年12月31日。

什么意思呢？簡(jiǎn)單說(shuō)，如果你賣掉手上的房子，接下來(lái)在一年內(nèi)在同一個(gè)城市再買(mǎi)一套，這樣你賣房時(shí)交的個(gè)稅，可能可以全部或部分退回來(lái)。這可不是一筆小錢(qián)。

我們以深圳的情況來(lái)算筆賬。要是你賣出一套持有不到5年的房子，成交價(jià)格是500萬(wàn)，那一般得按1%的稅率交5萬(wàn)塊錢(qián)的個(gè)人所得稅。按照新政策，只要你在一年內(nèi)重新買(mǎi)房，這筆5萬(wàn)的稅就可能退回來(lái)。

這還沒(méi)完，就在上個(gè)月，增值稅也降了。個(gè)人賣房，如果房子買(mǎi)來(lái)還不到2年，增值稅率從5%下調(diào)到了3%。按照新的公式來(lái)算，同樣是那套500萬(wàn)的房子，增值稅可以節(jié)省下來(lái)大概9.25萬(wàn)。這兩筆稅加起來(lái)，高達(dá)14.25萬(wàn)。

對(duì)于普通家庭來(lái)講，這筆錢(qián)代表著啥？它能夠變成實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金流動(dòng)，能夠減輕壓力。更關(guān)鍵的是，當(dāng)下首付比例挺低的（住宅最低1.5成，商業(yè)3成），要是把這筆錢(qián)放進(jìn)首付里邊，能撬動(dòng)的總房?jī)r(jià)就接近百萬(wàn)。

政策的意圖很清晰：借助真金白銀的稅收減免，減少換房的門(mén)檻和成本，促進(jìn)市場(chǎng)活躍起來(lái)。

把這些政策放在一塊看，能感覺(jué)到一種“多箭齊發(fā)”的急切感。除了全國(guó)性的政策，好多地方也拿出了自己的工具箱。比如說(shuō)深圳，去年就大大優(yōu)化了限購(gòu)和信貸政策，在不少區(qū)域已經(jīng)不再限制購(gòu)買(mǎi)套數(shù)，貸款利率也不再分首套和二套，這就說(shuō)明，各地的藥方開(kāi)始按照自家病情調(diào)整。

但是，政策出了，市場(chǎng)就會(huì)立刻火熱起來(lái)嗎？可能沒(méi)那么簡(jiǎn)單。現(xiàn)在這些政策，主要還是集中在降低交易成本和鼓勵(lì)需求這方面。

不過(guò)，對(duì)于大多數(shù)普通家庭來(lái)講，除了首付和月供之外，他們對(duì)于往后收入是否能穩(wěn)定、房?jī)r(jià)會(huì)怎么樣變化的判斷，或許才是影響購(gòu)房決定比較關(guān)鍵的因素。

另外，如何讓開(kāi)發(fā)商交付“好房子”，如何真正保障購(gòu)房者的權(quán)益，這些根本性的問(wèn)題，還需要更扎實(shí)、更長(zhǎng)久的功夫。

所以，咱們或許可以這么理解：這兩天接連出臺(tái)的政策，那就是個(gè)特別明顯的托舉信號(hào)，目的就是讓市場(chǎng)別再慣性下滑了，把大家的信心給穩(wěn)住。

它就像給一場(chǎng)大火先蓋上防火毯，防止火勢(shì)蔓延。減稅政策一直持續(xù)還加碼了，這也印證了“樓市政策不會(huì)停”這個(gè)說(shuō)法。但要是真的想要市場(chǎng)健康并且有生機(jī)地運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，可能還需要更根本的措施。

比如，能否進(jìn)一步降低一些交易環(huán)節(jié)的沉重稅費(fèi)？能否在“保交樓”的基礎(chǔ)上，大力推動(dòng)現(xiàn)房銷售模式，徹底打消購(gòu)房者的交付顧慮？這些可能才是接下來(lái)大家更期待看到的“更有利的政策”。

樓市這盤(pán)大棋，每一步都牽動(dòng)人心。當(dāng)前的這些政策，是重要的開(kāi)局，但棋局還遠(yuǎn)未到終局。