12月居民貸款繼續負數，房價拐點靠什么？

前兩天，央行公布了去年12月及全年的金融數據，里面有兩個數字一對比，特別有意思。

一邊是廣義貨幣（M2）的增速，超預期地拉到了8.5%。另一邊，全國70個大中城市的房價，去年12月同比還是下跌2.4%。這感覺就像是，水管子開得挺大，但池子里的水（房價）卻不見漲，甚至還在慢慢滲下去。

以前我們老是聽到這么個說法，叫“貨幣超發，房價必漲”。可最近這個邏輯好像不太靈了，為啥會這樣？關鍵也許不在“水”的總量上，而在“水”怎么流，還有大家接不接“水”。

那么，錢從哪來，去了哪？

從這次的金融數據來看，有個重要變化出現了：現在推動M2增長的主要動力，或許不再是大家所熟知的“居民貸款買房”或者“企業貸款投資”，更多的則是源自政府債券的發行。

簡單說，以前是老百姓和企業借錢創造貨幣，現在變成了政府借錢，接下來把錢花到基建、民生等項目上，再轉化成經濟中的存款。

這就解釋了為什么M2數字在漲，但樓市感受不深。因為這股“水”的源頭和流向發生了變化，它更直接地對接了工程項目，而不是居民部門的資產負債表。

這個時候，代表經濟中活躍程度的M1（主要是現金和企業活期存款）增速卻在回落。這一升一降形成的“剪刀差”，反映的可能是錢在金融體系內有一定沉淀，進入實體循環、變成大家手頭可隨時動用的活錢，這個過程還不太順暢。

樓市的“明牌”：購買力從哪里來？

說房價“明牌”了，是因為決定它最核心的力量——居民的購買力和負債意愿，數據已經非常清晰。過去二十年，房價幾次大漲，背后都能看到居民部門新增貸款的大幅攀升。

道理其實挺簡單的：場上房子就那么些，如果大家買房的時候都愿意多貸點款，那手里差不多的存款就能撬動更貴的房子。能買得起的人變多了，房價自然就被往上抬了。反過來，如果大家開始小心謹慎了，貸款少了，甚至提前還貸款，那購買力就會明顯地縮水，房價也就撐不住了。

反過來，如果大家開始變得謹慎，想著提前去還貸款或者不再新增貸款了，這樣，支撐房價的最根本力量便不存在了。

現在的情況就是后者。最新的居民新增貸款數據還是很低迷。前天公布的數據里，12月單月居民新增貸款是負的，全年累計也是這些年里的低位。這意味著啥？意味著大家不光在減少借錢買房，還在主動降低負債。

新年剛開始，雖然存量房貸利率降了（公積金和部分商貸），能真真切切減輕月供的壓力，不過這是針對“存量”的優化，目的是穩住現有的購房者，可不是強力刺激“新增”貸款。

從這個角度看，樓市的購買力發動機，目前還沒有重新點火的跡象。

當然，市場也不是鐵板一塊。分化是當前最顯著的特征。一邊是整體數據比較平淡。開年新房銷售同比下滑挺明顯；另一邊，在一系列穩預期政策信號的推動下，部分核心城市出現了回暖的跡象。

比如說深圳，元旦期間二手房看房的數量和簽約的數量跟去年同期比都明顯增長；北京在去年年底優化政策之后，市場的熱度也跟著回升了。這就說明，市場的關注度正在往那些人口、產業基本面比較扎實的地方集中。

有市場剖析覺得，經過近四年的調劑，行業或許快到谷底了。有一些值得留意的跡象，比如說二手房價錢從高點回落的幅度對比大，局部城市的房錢回報率（像超出2%乃至3%）曾已經開始具備一定的吸引力，市場里還呈現好多不舍得發售的跡象。這些都能被看作市場在本身找個均衡點。

所以，現在的局面確實像“明牌”：央行正在大力提供流動性，這從M2數據就能看出來，而且政策一直在不斷釋放出友好的信號，比如降利率、降門檻這類的，部分城市也在慢慢穩定下來。

但房價整體要轉向，還得等著一個更關鍵的數據信號：居民部門中長期貸款的持續、溫和回暖，這可不只跟利率高低有關系，更跟大家對未來收入能不能穩定還有有沒有信心有關。

在那之前，市場很可能繼續在“宏觀放水”與“微觀收縮”的張力中，走它的“L型”橫盤之路。作為普通人，看懂這張“明牌”，或許能讓我們在面對市場紛雜的信息時，多一分冷靜，少一分焦慮。