龍湖、保利、中海等房企，對商業(yè)不動產REITs提了這些建議

中房網今日消息，1月16日中國房地產業(yè)協(xié)會主辦了“商業(yè)不動產REITs發(fā)展政策解讀及落地實踐研討會”。

根據(jù)會議通稿，在最后交流環(huán)節(jié)，部分金融機構和房地產企業(yè)代表分享了對于商業(yè)不動產REITs的看法或建議。

工銀瑞信投資管理有限公司副總經理仝魯閩認為商業(yè)不動產REITs 的核心價值契合行業(yè)發(fā)展需求，且在一二線城市具有巨大市場潛力，國有企業(yè)參與積極性較高。他提到，國企在參與 REITs 過程中面臨賬面考核、國資委進場交易等具體問題，需要通過政策引導與市場機制創(chuàng)新加以解決。同時，市場投資者結構有待優(yōu)化，需進一步引導長期資金入市，提升市場流動性。

中銀基金基礎設施投資管理部助理總經理夏昊分享了行業(yè)面臨的共性困境。他表示，國有企業(yè)低于賬面凈值發(fā)行的問題成為制約REITs推進的重要瓶頸，尤其是寫字樓、酒店等資產，在當前市場環(huán)境下估值面臨較大壓力。酒店物業(yè)的價值評估不能僅依賴收益法，還需充分考慮其品質與續(xù)期后的潛在價值，這需要發(fā)行方、投資者與評估機構達成共識。

龍湖集團金融資產負責人牛杏梅從房企角度分享了轉型實踐與思考。她表示，當前房地產行業(yè)面臨較大壓力，REITs作為存量融資的重要工具，對企業(yè)長遠發(fā)展具有重要意義。龍湖集團正積極梳理購物中心、公寓等優(yōu)質資產，提升運營管理水平，為參與REITs市場做好準備。她希望政策端能進一步明確稅收優(yōu)惠、合規(guī)性認定等細節(jié)，為企業(yè)提供更清晰的操作指引。

保利商旅產業(yè)發(fā)展有限公司財務總監(jiān)李創(chuàng)榮聚焦估值與發(fā)行門檻問題。他提到，折現(xiàn)率的設定直接影響資產估值與投資者決策，當前市場的折現(xiàn)率水平對企業(yè)內部考核與投資者預期均產生影響。同時，首發(fā)金額門檻對部分中小體量優(yōu)質資產形成限制，建議適當降低門檻，讓更多優(yōu)質項目能夠進入REITs市場。此外，資產合規(guī)性整改的流程效率也需進一步提升，建議通過承諾制等方式加快項目推進。

中海商業(yè)發(fā)展有限公司專業(yè)高管、酒店管理公司總經理饒胤分享了中海商業(yè)在REITs發(fā)行與資產運營方面的經驗與困惑。他表示，當前優(yōu)質商業(yè)資產收購難度較大，核心城市核心地段資產稀缺，且部分資產剩余使用年限不足20年，土地使用權到期續(xù)期規(guī)定尚不明確，影響資產定價與投資決策。此外，酒店、寫字樓等強周期資產的估值認定、運營責任劃分等問題，也需要行業(yè)進一步探討。

中國金茂控股集團有限公司資管部副總經理張文浩提到金茂在商旅地產、商業(yè)領域布局較早，部分資產面臨土地年限到期、規(guī)劃調整等問題。他建議，相關部門應加強政策一致性評估，優(yōu)化商業(yè)用地規(guī)劃管理，同時關注車位等配套資產的處置問題，緩解房企開發(fā)壓力。

萬科印力商用置業(yè)有限公司投資發(fā)展部總經理付凱圍繞REITs的多元化功能與政策訴求發(fā)言。他表示，REITs對企業(yè)而言具有融資、資產優(yōu)化等多重價值，希望監(jiān)管機構能進一步放寬募集資金用途限制，支持企業(yè)新增投資與業(yè)務拓展。同時，不動產存續(xù)期間的改造調整、消防規(guī)范更新等問題，需要明確相關標準與操作路徑，降低企業(yè)合規(guī)成本。

新城控股集團財務與融資中心副總經理李響表示，新城控股正積極籌備參與REITs市場，希望行業(yè)關注下沉市場商業(yè)資產的價值與潛力。