你品品，大佬說(shuō)“面粉比面包貴”是樓市積極信號(hào)

最近房地產(chǎn)專家孟曉蘇有個(gè)觀點(diǎn)挺火。他說(shuō)，你看一線城市現(xiàn)在土地價(jià)格比周邊的房?jī)r(jià)還高，這“面粉比面包貴”的現(xiàn)象，恰恰是樓市回暖、走出低迷的硬信號(hào)，不是什么泡沫。他還搬出了2016年的例子，說(shuō)歷史總是相似的，一線城市這臺(tái)“發(fā)動(dòng)機(jī)”一響，后面就會(huì)帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)。

這話聽(tīng)著比較有底氣。孟老師是行業(yè)里的資深前輩，參與過(guò)政策框架的搭建，他的判斷自然有他的道理和依據(jù)。市場(chǎng)需要信心，尤其是在當(dāng)下，這樣一個(gè)明確樂(lè)觀的聲音，對(duì)于行業(yè)內(nèi)外，無(wú)疑就像一針強(qiáng)心劑。

但是，作為一個(gè)普通老百姓，或者一個(gè)普通的觀察者，當(dāng)咱們跳出宏大的敘事和歷史的周期，把目光拉回到自己身邊，瞅瞅自己或者朋友為了有個(gè)安身之所掏空的“六個(gè)錢包”，算算那讓人害怕的月供，再想想自己所在城市那些晚上亮燈率不太高的新區(qū)。心里難免就犯嘀咕了：這個(gè)信號(hào)，咱們真的跟得上嗎？

孟老師說(shuō)的“面粉貴過(guò)面包”，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上有更直接的體現(xiàn)，就是“價(jià)格倒掛”。

這確實(shí)經(jīng)常發(fā)生在市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變的初期。開(kāi)發(fā)商敢用比現(xiàn)房還高的價(jià)格去拿地，賭的是未來(lái)一兩年后房子建好了，房?jī)r(jià)能漲得能覆蓋成本還能有利潤(rùn)。這種豪賭背后，是資本對(duì)這座城市未來(lái)價(jià)值的強(qiáng)烈投票。

不過(guò)，歷史會(huì)簡(jiǎn)單重復(fù)嗎？2016年那一場(chǎng)轟轟烈烈的行情，是在城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)、居民杠桿率還有上升空間、貨幣政策相對(duì)寬松的情況下出現(xiàn)的。

現(xiàn)在，我們面臨的情況完全不一樣，人口結(jié)構(gòu)有了變化、宏觀杠桿率的水平也不同了，而且房住不炒這個(gè)大前提一直存在，這些都讓市場(chǎng)的基本邏輯有了很大的改變。

一線城市的中心區(qū)域或許一直都會(huì)特別缺少，這樣它的輻射和帶動(dòng)作用，還會(huì)跟以前一樣有力嗎？

當(dāng)北上深的入門級(jí)住房總價(jià)普遍得要數(shù)百萬(wàn)甚至更多的時(shí)候，它能吸納的新增年輕人口是不是在悄悄變化？

當(dāng)許多二線城市也在拼命“搶人”、發(fā)展產(chǎn)業(yè)時(shí)，資源的集中度是否會(huì)出現(xiàn)一些微妙的、區(qū)域性的再平衡？

這些問(wèn)題，恐怕不是簡(jiǎn)單的“一線帶動(dòng)”模型可以完全涵蓋的。

再說(shuō)政策。孟老師建議把限購(gòu)限價(jià)這些工具轉(zhuǎn)到保障房領(lǐng)域，讓商品房的真實(shí)需求釋放出來(lái)。這個(gè)方向，本質(zhì)上是要把市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障，思路是清晰的。可是，保障房的建設(shè)和分配，本身就是一個(gè)巨大的、需要精細(xì)管理的系統(tǒng)工程。

當(dāng)“市場(chǎng)回歸市場(chǎng)”的時(shí)候，怎樣保證保障能及時(shí)并且公平地托住底，不讓普通人在這一場(chǎng)游戲里掉隊(duì)，這考驗(yàn)的是治理的智慧和決心。

如果只是單純放開(kāi)商品房市場(chǎng)，而沒(méi)有強(qiáng)有力的保障體系作為穩(wěn)定器，這樣釋放出來(lái)的，可能就不只是“真實(shí)需求”了。

對(duì)于小城市的房?jī)r(jià)波動(dòng)，咱們可不能再隨便用“正常現(xiàn)象”或者“市場(chǎng)出清”來(lái)進(jìn)行總結(jié)。一些人口一直凈流出、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)還特別薄弱的城市，它的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，很有可能不是周期性的，而是結(jié)構(gòu)性的、長(zhǎng)期性的。要是忽略這種分化的嚴(yán)重性，這樣就很有可能出現(xiàn)誤判。

所以，當(dāng)我們又聽(tīng)到“面粉比面包貴”是春天信號(hào)的時(shí)候，或許可以多一點(diǎn)冷靜的思考。

對(duì)于那些有好幾套房產(chǎn)的投資者、對(duì)于資金很雄厚的大型房企，這或許是一個(gè)重要的博弈時(shí)候。但對(duì)于我們絕大部分就只有自住需求的普通人來(lái)講，樓市的“春天”，不一定直接就等于個(gè)人安居樂(lè)業(yè)的“春天”。

真正的“健康復(fù)蘇”，可不應(yīng)該就只體現(xiàn)在冷冰冰的地價(jià)和房?jī)r(jià)數(shù)字上，而更得體現(xiàn)在：年輕人能看到通過(guò)自己努力能摸到的安家希望；普通家庭還完房貸后，還有力氣去追求教育、文化和生活的品質(zhì)；城市的活力得來(lái)自百業(yè)繁榮和人口安居，可不能只是鋼筋水泥堆積和資產(chǎn)數(shù)字游戲。

春天或許已在路上，不過(guò)我們所期待的是怎樣的一個(gè)春天？這或許比預(yù)測(cè)春天何時(shí)到來(lái)更值得我們?nèi)ニ妓鳌?/p>

市場(chǎng)的信號(hào)，交由專家去分析；可是生活的答案，最終要由我們自己來(lái)書寫。在趨勢(shì)的大潮中，堅(jiān)守自己對(duì)家那份最本真、最質(zhì)樸的期待，或許比追逐任何一個(gè)信號(hào)都更為重要。