東二環(huán)供新地，實(shí)踩結(jié)論：頗復(fù)雜

1月16日，成都市公共資源交易服務(wù)中心發(fā)布新一輪土地出讓公告。其中，位于錦江區(qū)二環(huán)邊的一宗地塊引發(fā)關(guān)注——從大攀成鋼板塊來(lái)看，該區(qū)域時(shí)隔十年終于有了新的純住宅地塊入市。

△圖據(jù)成都市公共資源交易服務(wù)中心

該地塊占地面積不到18畝，容積率2.5，起拍價(jià)16500元/㎡。因其稀缺的位置與緊湊的規(guī)模，剛一亮相便成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。十年之后，攀成鋼板塊此次上新地塊將帶來(lái)怎樣的表現(xiàn)？其溢價(jià)率是否會(huì)創(chuàng)下新高？又是否會(huì)誕生板塊內(nèi)下一個(gè)標(biāo)桿級(jí)的高端住宅項(xiàng)目？

針對(duì)這些關(guān)注，我們實(shí)地探訪，并梳理出三大疑問(wèn)。

回答這個(gè)問(wèn)題之前，首先得明確地塊的具體位置。

該宗地位于錦江區(qū)二環(huán)路外側(cè)，牛沙路以南、牛沙橫街以西。從地圖上看，地塊北側(cè)是以東大路中軸線的攀成鋼板塊，南側(cè)則屬于以龍舟路為代表的凈居寺板塊。單從板塊劃分來(lái)看，它似乎正處在兩個(gè)板塊的交界線上。

△宗地位置示意圖

兩邊的城市界面也形成鮮明對(duì)比：攀成鋼以新建高層住宅為主，城市面貌更加嶄新整潔；而凈居寺板塊則保留了大量老舊小區(qū)與臨街商鋪，街區(qū)氛圍更顯市井與喧雜。

△攀成鋼&靜居寺板塊實(shí)拍

聚焦該地塊周邊進(jìn)一步觀察：攀成鋼板塊以東大路為軸，分為北區(qū)和南區(qū)。其南側(cè)已有伊泰天驕、凌云峰閣、綠地錦天府等代表性住宅項(xiàng)目。值得注意的是，本地塊與綠地錦天府僅一街之隔，日常生活配套也主要依賴北側(cè)的攀成鋼區(qū)域。

△宗地周邊配套示意圖

因此，無(wú)論是從地理位置、配套依賴，還是從地塊自身純住宅的屬性來(lái)看，它的地理位置居于凈居寺向攀成鋼的過(guò)渡地帶，但毫無(wú)疑問(wèn)，從地塊本身和未來(lái)的住宅產(chǎn)品來(lái)看，姓攀成鋼，將更具潛力——無(wú)論是地價(jià)還是房?jī)r(jià)，不管未來(lái)將呈現(xiàn)為怎樣的住宅產(chǎn)品，皆如此！

在實(shí)地探訪之前，許多人想象該地塊周邊應(yīng)類似綠地·錦天府——規(guī)整、干凈、臨街開(kāi)闊。然而實(shí)際情況卻大不相同。

△宗地周邊航拍示意圖

該宗地周邊環(huán)境較為“復(fù)雜”：西側(cè)緊鄰加油站，北側(cè)為帶底商的臨街住宅，南側(cè)與東側(cè)則被大片老舊小區(qū)環(huán)繞，且街道之間距離較近，環(huán)境略顯嘈雜。

△宗地周邊實(shí)拍

根據(jù)2024年錦江區(qū)公園城市建設(shè)和城市更新局發(fā)布的《錦江區(qū)城市更新項(xiàng)目》，牛沙片區(qū)城市有機(jī)更新主要包括地塊整理出讓和老舊小區(qū)改造兩部分。

△地塊實(shí)拍圖

本次上新地塊即屬于已整理完成的“蓮花六組片區(qū)”。而周邊老舊小區(qū)則主要通過(guò)改造提升，如加裝智慧安防、充電樁、停車位等設(shè)施。由此可見(jiàn)，周邊老舊住宅及臨街底商暫未納入拆遷計(jì)劃。

△圖據(jù)克而瑞四川

配套上，該地塊距離成都光環(huán)購(gòu)物公園、環(huán)貿(mào)ICD、文華廣場(chǎng)組成的攀成鋼商圈約 1.5 公里，距離錦華萬(wàn)達(dá)也大概1.5公里，車行 8-10 分鐘即可抵達(dá)。

同時(shí)，在地塊周邊更能夠輕易享受到眾多既有地道成都味又有創(chuàng)新商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)景的地方——幾萬(wàn)咖啡、葡萄Puter、落舌冒菜、駱小小的串串等。

△葡萄Puter實(shí)拍

教育資源上，地塊周邊擁有成都師范附屬小學(xué)慧源校區(qū)、七中育才匯源校區(qū)、四川師范大學(xué)附屬中學(xué)初中部等。

該地塊雖姓“攀成鋼”，但被老破小環(huán)抱的現(xiàn)狀導(dǎo)致了周邊情況叫繁雜，優(yōu)劣勢(shì)均十分鮮明。

在理清地塊指標(biāo)與周邊現(xiàn)狀后，未來(lái)地價(jià)最終會(huì)達(dá)到多少成為核心焦點(diǎn)。

回顧歷史，攀成鋼板塊上一次新盤入市還要追溯到2015年的藍(lán)潤(rùn)·瀧門。當(dāng)時(shí)藍(lán)潤(rùn)以7900元/㎡的樓面價(jià)競(jìng)得地塊，溢價(jià)率高達(dá)43%。項(xiàng)目在2021年推出的最后一批產(chǎn)品，均價(jià)約為26144元/㎡，主力戶型面積為165至234㎡。

△綠地·錦天府實(shí)拍

目前，攀成鋼板塊內(nèi)二手房掛牌均價(jià)在3.3萬(wàn)元/㎡左右，例如綠地·錦天府約34678元/㎡，凌云峰閣約35124元/㎡。而錦江區(qū)最近一年所供應(yīng)的一心橋片區(qū)兩宗住宅用地（18畝&38畝），均被國(guó)貿(mào)地產(chǎn)競(jìng)得，成交樓面地價(jià)分別為25100元/㎡、35500元/㎡。

△圖據(jù)錦江發(fā)布

在當(dāng)前市場(chǎng)行情下，即將登場(chǎng)的這東二環(huán) 18畝地塊，以16500元/㎡的起拍價(jià)入市，引出了幾個(gè)關(guān)鍵懸念——

1、誰(shuí)會(huì)出手？ 地塊可能吸引兩類開(kāi)發(fā)商：一是資金實(shí)力雄厚、尋求核心區(qū)稀缺土地的全國(guó)性或區(qū)域性品牌房企；二是對(duì)本地市場(chǎng)有深刻理解、擅長(zhǎng)打造高端精品項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商。

2、溢價(jià)幾何？ “十年首供”的稀缺性與“界面復(fù)雜”的現(xiàn)實(shí)并存，預(yù)計(jì)將引發(fā)爭(zhēng)奪，但超高溢價(jià)可能性較小，理性競(jìng)價(jià)或是主旋律。

3、產(chǎn)品與售價(jià)如何定位？ 高起點(diǎn)成本決定了其高端改善的必然定位。未來(lái)售價(jià)能否站穩(wěn)，關(guān)鍵在于產(chǎn)品力能否突破環(huán)境制約，兌現(xiàn)地段價(jià)值。

這塊地的拍賣結(jié)果與未來(lái)走向，無(wú)疑將為市場(chǎng)判斷攀成鋼乃至成都核心區(qū)域的價(jià)值定下新的基調(diào)。