深度 | 2026鄭州樓市“中觀格局”全解析！

觀察和理解一個城市的樓市格局，不能只看宏觀。

有時，看中觀更重要。

何謂中觀？

這個中觀，不是佛教里的那個中觀。

簡單理解，就是字面的意思——介于宏觀和微觀之間的“中觀”

所謂鄭州樓市，廣義來講包含鄭州主城區(qū)樓市，包含航空港區(qū)樓市，包含中牟、滎陽上街、新鄭三個近郊組團樓市，包含新密、登封、鞏義三個遠郊組團樓市。

甚至，包含和鄭州關(guān)系密切的新鄉(xiāng)平原新區(qū)樓市。

經(jīng)歷了近5年的房地產(chǎn)市場下行及購房邏輯的變化，目前鄭州主城區(qū)外圍組團樓市已經(jīng)慢慢淡出了我們的視野，外圍組團樓市（綠博樓市相對除外）逐漸成為地緣性市場——他們和外面的群體逐步斷聯(lián)，只和當(dāng)?shù)厝思吧俨糠值年P(guān)聯(lián)人有關(guān)。

這一點，我們要明白。

于是，2025、2026年所謂鄭州樓市，我們潛意識里已經(jīng)認為：

鄭州樓市=鄭州主城區(qū)樓市。

是的，主城區(qū)樓市已成為市場主流。

所謂主城區(qū)，絕非三環(huán)內(nèi)才叫主城區(qū)，也絕非四環(huán)內(nèi)才叫主城區(qū)。

在我看來，西繞城以東、北五環(huán)以南、東五環(huán)以西、南繞城以南，都叫主城區(qū)。

這里的樓市，都叫主城區(qū)樓市。

所以，研究鄭州樓市，就是研究在這個范圍內(nèi)的土地、開發(fā)商、在售樓盤、二手房樓市所發(fā)生的一切。

所謂樓市，這個，就是市場的意思。

市場是什么？

就是供和需。

需，無法量化。他存在于買房人的精神世界和行為世界。

而供，相對可以量化。

所謂樓市格局，主要是供的格局。

目前，我們關(guān)注和研究的樓市，主要是住宅樓盤。

公寓、寫字樓、商鋪、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)樓市，相對非主流。

看下圖：【2026年鄭州主城區(qū)住宅樓盤地圖】之1月26日版。

數(shù)據(jù)顯示：

目前鄭州主城區(qū)主流在售住宅樓盤有67個；主流待售住宅樓盤59個(其中包含已拍土地但始終未開發(fā)的住宅地塊）。

兩者加起來，一共126個。

前面我說了，在售住宅樓盤67個數(shù)字的前面有主流二字。事實上，除了這67個住宅樓盤外，市場至少還有40個樓盤名單沒在列——他們要么剩余房源在40套之內(nèi)、要么壓根在市場上沒任何聲音、要么交房幾年了還沒賣完賣不動而且還沒任何積極性動作、要么爛尾了保交樓而無法市場化銷售。索性，我就把他們的名單刪除了。

也就是說，鄭州主城區(qū)樓市中至少還有100個住宅樓盤存在（xiaoshou）。

你仔細看這67個在售住宅樓盤的分布格局，他們主要分布在四環(huán)內(nèi)。

是的，當(dāng)下鄭州主城區(qū)樓市，四環(huán)內(nèi)和四環(huán)外涇渭分明；三環(huán)內(nèi)和三環(huán)外倒不明顯。

四環(huán)外的在售樓盤僅有：

1、西四環(huán)外高新新城：（5個）

中建泊悅府、高新和錦蓮序、高新和錦瞻云、大正水晶森林、高新書香云境

2、南四環(huán)外：（2個）

建中九樾云筑、富田城九鼎華府

3、東四環(huán)外：（2個）

城發(fā)和府、鄭東華府

4、北四環(huán)外：0個。

2025-2026，四環(huán)內(nèi)樓市成為鄭州樓市主流。

我們要承認并認清這一點。

在這些在售住宅樓盤中，有32個盤已經(jīng)是現(xiàn)房（已全部交付或部分交付）。

32個盤，在67個在售樓盤中，現(xiàn)房樓盤比例近50%。

這個數(shù)據(jù)和特征，其實很可怕。

代表了有一半的盤，都交房了還在售——還沒賣完。

事實上，越是現(xiàn)房銷售，開發(fā)商越難受。

1、所見即所得。優(yōu)點和缺點暴漏無疑。

2、經(jīng)歷了時代的轉(zhuǎn)折——四代宅的橫空出世——這些現(xiàn)房產(chǎn)品已經(jīng)相對落伍。

3、現(xiàn)房了還沒賣完，充分說明這個盤肯定是有問題——這個問題未必是產(chǎn)品不好，未必價格過高，未必是營銷不行，大多是因為其他多種多樣的問題。比如，市場錯位。

好吧，余下的35個在售（期房）樓盤，大多是四代宅、3.5代宅及主流樓盤。

至少，他們在積極有為地做事。

2026年，將是四代宅和3.5代宅一統(tǒng)天下的時代。

雖然，四代宅在2025年下半年也開始祛魅，開始沒那么神了。

在我看來，四代宅不是革命性的產(chǎn)品創(chuàng)新，而只是從過去“偷面積”，到現(xiàn)在光明正大合法送面積。

雖然部分樓盤的得房率說辭有偷換概念和夸大嫌疑，但事實上其得房率確實高。

很多143平米戶型的室內(nèi)空間確實像過去165平米戶型的室內(nèi)空間。

從開發(fā)商屬性角度，目前鄭州樓市格局屬于春秋戰(zhàn)國時代。

舊格局打破，新格局遠未建立。

目前，鄭州樓市江湖開發(fā)商存在幾大勢力：

1、全國TOP級房企；

2、鄭州本土市區(qū)平臺國企；

3、鄭州碩果僅存的本土TOP房企；

4、地市新進房企；

5、代建房企。

樓盤，也被這幾大勢力瓜分。

目前，沒有數(shù)據(jù)顯示誰一家獨大。

目前的特征，就是散。

這是鄭州樓市和全國其他TOP城市樓市最大的不同。

其他多個城市本土平臺房企樓盤的數(shù)量和業(yè)績很牛。這一點，鄭州表現(xiàn)并不突出。

需要加油。

在鄭州各組團的表現(xiàn)上，沒有呈現(xiàn)出哪個片區(qū)組團所向披靡的特征。

沒有一家獨大，沒有一支獨秀。

包括過去幾年曾經(jīng)如日中天的金水北，這兩年其實也慫了。

很明顯的，高鐵東站東廣場片區(qū)倒顯得后來居上。

從中超總?cè)A潤潤府一期二期的表現(xiàn)，可以看出來。

從大來鄭東壹號院的熱度，可以看出來。

只是，目前這里的樓盤數(shù)量不夠多，不夠扎堆。

當(dāng)然，這其中有一個重要因素：

就是老東區(qū)除了北龍湖外，沒有新盤供應(yīng)。

其他片區(qū)，每個區(qū)域僅有一兩個樓盤表現(xiàn)亮眼。

這也證明一個道理：

和全國其他多個城市一樣，鄭州樓市進入單盤主義時代

再看待售住宅樓盤地圖。

目前，鄭州主城區(qū)有待售住宅樓盤59個。

前面說了，這些待售住宅樓盤，包含已拍的土地。

這59個樓盤，目前有名有姓的（包含XX二期）的項目，不足20%。

其中，甚至包含已拿地2年3年還沒動工的土地。多數(shù)是城投拿地的地塊。

這59個盤中，春節(jié)前，通派龍湖御潮云上西美招商雲(yún)啟金茂璞逸縵湖大概率會開盤。也就是說，過了春節(jié)，這59的數(shù)字會變成56。

——這三個盤，都很不錯。如果有需求，要把握。

至于其他的待售樓盤，入市時間、規(guī)劃、開盤時間都存在變量。

除了大來鄭東壹號院，好多盤應(yīng)該到2026年下半年才能開盤。

上半年的3-6月份，是新盤首開的空白期。

這個，要看到這一點。

除了這些，2026年上半年應(yīng)該還會拍地。

只要拍地，開發(fā)商還會拿地，特別是地市中小開發(fā)商。

他們來鄭拿地的激情很高。

在新房房價上，2026的格局，很清晰。

你看懂了這個圖，就可以胸中有丘壑了。

你品。

今天不細講，改天單獨文章闡述。

從這里圖里你可以看出，其實鄭州2026年的貴房子，很少很少。

甚至超過2萬一平的樓盤都不多。

超過25000元/平米的樓盤，屈指可數(shù)。

鄭州樓市主流的住宅樓盤供應(yīng)大多數(shù)還是10000-20000元/平米之間。

我認為鄭州主城四環(huán)內(nèi)住宅新房房價中位值是：

15000元/平米。

你想好你準備買的房子是15000+或者15000-?

想好了，你的選房邏輯就很清晰了。

開發(fā)商也應(yīng)該想好。

如果你開發(fā)的房子預(yù)期售價不到15000，也別做那些虛里吧唧的會所功能了。多搞點務(wù)實的，反而會更好。

至于不到10000元/平米的房子，也很多。無論是二環(huán)內(nèi)，三環(huán)內(nèi)，四環(huán)內(nèi)。

當(dāng)然，主要在四環(huán)外。

好了，以上就是鄭州樓市的中觀格局。

清晰明了。

沒那么復(fù)雜。

未來20天，就看通派龍湖御潮云上西美招商雲(yún)啟金茂璞逸縵湖這三個新盤的開盤定價和開盤結(jié)果了。

2026鄭州樓市大劇已經(jīng)上演。

各位，坐好小板凳，和東哥一起，圍觀看大戲！

本文完。