京東產發正式遞交港股上市申請 千億資產布局供應鏈基礎設施

1月26日，京東集團旗下現代化基礎設施開發及管理平臺京東智能產發股份有限公司（簡稱“京東產發”）正式向香港聯交所遞交上市申請，聯席保薦人為美銀證券、高盛及海通國際。此次沖刺港股，標志著這家深耕供應鏈基礎設施領域的企業正式開啟資本化新征程，也為資本市場注入新的基礎設施投資標的。

作為京東供應鏈生態系統的核心基石，京東產發成立于2012年，2018年開始獨立運營，憑借京東集團賦予的倉儲物流開發與管理權逐步壯大，歷經多輪融資后估值穩步提升，2025年以550億元估值位列《全球獨角獸榜》第96位。招股書披露的核心數據顯示，截至2025年9月30日，公司資產管理規模總額達1215億元，總建筑面積約2710萬平方米，在國內29個省級行政區及境外10個國家和地區布局285個現代化基礎設施資產，形成了覆蓋智能物流園、科技產業園、智算中心的多元化資產矩陣。

從業務表現來看，京東產發已構建起成熟的盈利模式。收入端呈現穩步增長態勢，2023年營收29億元，2024年增至34億元，2025年前9個月營收達30億元，同比增長21.2%。其中，基礎設施解決方案為核心業務，2025年前9個月貢獻收入26億元，占比超八成，且外部客戶收入占比達62.5%，顯示出業務對京東集團的依賴度持續降低，市場化拓展成效顯著。資產運營層面，公司已竣工資產期末平均出租率長期保持在90%以上，較行業平均水平高出約10個百分點，資產盤活能力突出。

資產增值與資本運作能力成為京東產發的核心競爭力之一。2020年至2024年，公司年均實現資產增值收益13億元，累計回報率達初始成本的40%；同時積極推進輕資產轉型，基金管理業務快速崛起，截至2025年9月末基金管理規模占資產管理總規模的33.7%，2020年至2024年管理費收入年復合增長率達30%，形成了“開發建設-運營管理-資本循環”的閉環模式。值得一提的是，公司2023年推動嘉實京東倉儲基礎設施REIT在上交所上市，成為國內首單民企倉儲物流公募REIT，資本運作經驗不斷豐富。

國際化布局也成為此次上市的重要亮點。京東產發已在新加坡、荷蘭、迪拜等核心物流節點落子，海外擁有53個基礎設施項目，資產管理規模占比提升至12.8%，2025年境外資產實現公允價收益3.41億元，國際化戰略成效初顯。根據仲量聯行報告，按建筑面積計算，京東產發在亞太地區及中國新經濟領域現代化基礎設施提供商中分別位列前三及前二，行業地位穩固。

不過，招股書也揭示了公司面臨的潛在風險。客戶集中度較高的問題仍較突出，2025年前9個月前五大客戶貢獻36.3%的收入，其中第一大客戶京東物流占比28.7%；供應商集中度同樣偏高，前五大供應商采購占比達57.7%，可能影響成本控制與供應鏈穩定性。此外，公司資產負債率達68.2%，高于行業龍頭普洛斯的58%，重資產運營模式下的財務壓力的及海外業務面臨的地緣政治風險，均需持續關注。

業內分析認為，在全球供應鏈重構與國內新經濟發展的雙重驅動下，優質基礎設施資產具備長期配置價值。京東產發憑借京東生態資源與市場化運營能力，有望借助上市融資加速擴張，但如何平衡重資產運營與輕資產轉型、降低關聯交易依賴，將成為其資本化后的核心課題。未來隨著資金注入，公司在智算中心、綠色能源等新興領域的布局或將進一步提速，持續強化供應鏈基礎設施服務能力。