上海為什么沒有一家能打的本土商場？

上海的商業體很多，但是有一個奇怪的現象：沒有自己能打的本土商場。

我有一個朋友在華潤，她說最近華潤與上海市里簽署了一批戰略合作協議。

華潤現在是全面進軍上海了，南京西路的地標建筑——華潤中心也即將投入使用，從靜安寺的晶品購物中心，再到浦東楊思的萬象城，蘇河灣萬象天地、三林萬象匯、寶山南大萬象城，外環外周浦的新田360，華潤已悄悄在上海遍地開花。

過去，華潤在上海一直是不太敢布局，直到2018年左右第一個萬象城才開起來，還是在吳中路外環邊上這么邊角料的地方。就是到現在為止，上海以萬象命名的建成商場也只有兩個。相比之下，很多二線城市都已經有了好幾個萬象匯萬象城了，這不得不說是個有意思的現象。

華潤以往在上海的謹慎是有道理的，魔都商場一直是神仙打架，頭部基本都是港資+少量新資日資統治。

時間回到香港回歸的1997年，港資置地廣場入駐南京西路，日資伊勢丹入駐南京西路和靜安寺，直接設定了上海商業的天花板。

隨后二十年，港資引領上海商業，南京西路的久光、恒隆、徐家匯的港匯，新天地一期二期，新世界K11，新鴻基的ifc和iapm、靜安寺的嘉里、芮歐，太古匯再到前灘的太古里一期二期。

長達二十年多年的高水平商業運管，導致了兩個結果：

首先，上海消費者被寵得厲害，口味很挑。七八年前，深圳的海岸萬象城根本不入上海人的眼睛，也就是個中規中矩的商場，審美、牌子，都只能算一般般。

第二個結果：上海本土的商業地產被壓制，喪失了模仿學習趕超的可能。

盡管百聯徐匯、第一八佰伴、東方商廈、太平洋百貨等都曾是響當當的商業體，但終究敵不過港資的大舉入侵和消費模式的轉型。

2015-2025年，除了川沙百聯，百聯集團未新增一個大型商業體，還關掉幾個。百聯財報顯示，2020-2023年凈利潤年均降幅20%以上。

值得一提的是，徐家匯商圈的衰落也是這個時候的事情。

△徐家匯商圈曾經的繁榮，很大程度上是本土商場撐起的：匯金 太平洋、六百、東方商廈、百聯，如今可能需要靠港資新鴻基的徐家匯中心才能重新撐起了。 圖/木子兮瞿

第三個結果：全國性的商業地產品牌進入上海市場都很謹慎，比如萬達資管。在上海最靠近市區的萬達廣場就是五角場，其他萬達廣場都在外環外。那個時候華潤來上海，估計也很難成功。

但隨著時間的推移，本土商業學到了真本事，并且結合中國消費者的需求變化推陳出新，青出于藍而勝于藍，華潤、萬科、印力、中海、龍湖等正是其中的佼佼者，而這些品牌大部分起家于深圳。

01.

萬象城和挑剔的上海人

這幾年，上海人對于華潤和萬象城的認知度和好感度快速提升，聽說哪個板塊要建設一個萬象城，居民們都會非常期待，但如果聽說家門口建設一個綠地商場，反倒會罵罵咧咧。

這一現象背后，正是深圳和上海在商業資管方面的巨大差距。

綠地是上海本土的央國企，但是上海人都知道，綠地建設的商場沒有一個運營的像樣的。

實際上，現在的上海，比任何時候都需要像華潤這樣的本土商業商管，來推動上海城市功能的轉型。

△吳中路萬象城中規中矩，卻越逛越讓人喜歡，在其他城市頂流的萬象城，被上海人逛成了一個社區商場。圖/小云山

這十多年，對上海本土商業而言卻是失去的十年。

曾經風光的百聯和旗下的東方商廈，早已被消費者拋棄，一些企業有進步，但進步不大，比如陸家嘴集團；更多的則是在原地踏步甚至退步，比如綠地。

上海的民營商業資管，這段時間里也是不思進取，比如愛琴海。

閔行吳中路虹井路口，2019年營業的上海第一個萬象城，直到今天人氣依然很高：綠化、設施、運營、服務井井有條。

而作為對比，馬路斜對面同期開業的愛琴海購物公園則一副半死不活，招商亂七八糟，養護拉垮的樣子。

而在此期間，華潤萬象在上海的第二個商業項目——蘇河灣萬象天地，主打一個寵物友好與城市更新并舉，直接讓北上海的中產們crush。

去年他們的C漢堡節，商場里大廳永遠是狗頭攢動，一二三層全部都是寵物商店，稱之為狗狗的人民廣場不為過。這家商場甚至清楚地告訴你，哪些餐廳可以帶寵物進門用餐，哪些寵物可在外搭區域用餐，也有專門的寵物電梯，有寵物推車可以借，這種寵物友好是真的友好。

華潤在此之前還有一個不起眼的小項目，是在陸家嘴的華潤時代廣場，但整體也不差，彌補了東昌路商圈Lmall和新梅聯合廣場青黃不接的局面。

去年，華潤又依樣畫葫蘆，在浦東輕資產運營了世博天地，同樣是人氣爆滿，停車免費一直繼續，各種豐富的餐飲品牌和活動，直接把世博軸的運營水平拉高幾個level。

經濟下行期的上海人，也正在對萬象城系列慢慢上癮，這種不賣奢侈品、專門服務中產的商場，好逛、干凈、動線合理、運營鮮活。

接下來，我們還會看到更多的華潤正在接管上海：

華潤中心已經建成，靜安把南京西路最后一塊寫字樓地塊留給了本土企業，華潤也投桃報李，找了蓬皮杜中心的設計者理查德羅杰斯操刀，華潤中心外立面金屬+玻璃，地下直通13號線2號線和12號線，還未入駐就已成為南京西路最搶眼的存在。

△南京西路的華潤中心，有人覺得好看有人覺得難看，但地段是頂級的，三條地鐵交匯，圖/城市進化論

今年，華潤又以244.7億元摘得浦東后灘+黃浦余慶里地塊，創全國總價地王，后灘閑了十幾年就要靠華潤來拯救。

相比于浦西，浦東可能更需要華潤，因為萬象系列的高水平運營，恰好可以填補浦東社區商業的短板。

在新楊思，華潤拿地計劃建設浦東萬象城，在三林南，計劃于2027年建成萬象匯。而浦江鎮的歡樂頌，被華潤接管后人氣也大幅提升。

深圳還誕生了一個華潤的模仿者

印力，也就是印象城、印象匯的所有者，雖然沒有萬象系列的精細化，但學的還是有模有樣，在上海穩扎穩打，從南翔印象城

MEGA

到三林印象匯再到前灣印象城

MEGA

，都算活躍。

02.

為什么上海商管不爭氣？

華潤的大舉“入侵”，也折射了上海本土商業資管的尷尬，解放前的南京路上誕生了四大百貨（永安、先施、新新、大新），作為中國第一大工商業城市，上海當下竟然找不到一個能打的本土商業資管方，這可以說是一種恥辱。

實話說，上海本土的商管這些年有什么拿得出手的？

復地、綠地、陸家嘴lmall、陸悅天地和96廣場，百聯集團，都差口氣。做得好的也不是沒有（靜安置業集團改造了吳江路街區，把大悅城做了二次元輕量化改造），但品牌影響力尚未形成全國性覆蓋。

那為什么上海的本土商業“不怎么行”？

原因其實比較復雜。

首先就是央企國企主導，市場化機制缺失，創新活力不足。

上海的商業品牌長期由國有資本主導（比如百聯集團、比如浦商集團），市場化運作程度較低，在戰略決策、人才機制、品牌孵化等方面缺乏靈活性，難以快速響應市場變化。

當然華潤也是央企，但深圳的央企和上海的央企是兩個基因，前者解放前在香港參與貿易業務，在香港市場摸牌滾打多年，學來的是市場經濟的真本事。

實際上，像華潤、招商局，這兩家巨無霸央企，人家早在解放前就一直從事內地和香港之間的國家級生意，接受的是普通法公司治理機制，比如華潤旗下的萬象城很早就采用市場化運作機制引入職業經理人團隊，并通過REITs等金融工具盤活資產，實現輕杠桿發展。

萬科則是一家非常出色的混合所有制企業，有深圳地鐵集團這樣的國企資本，也有大量的民營資本。

印力則采用基金化運作模式，萬科通過有限合伙基金收購印力持股40%，另60%為隱形股東，形成“資本+運營”分離，印力有獨立決策權。

上海的本土商業改制，就沒有這么徹底：

所有權和經營權沒有完全分離，即便是混合所有制企業，其目標往往也不是商業利益最大化和“打造品牌”，而是“完成任務”或比較模糊籠統的“服務城市”。

比如，綠地、百聯都由上海國資委控股，決策需多層審批，據說徐匯繽紛城曾因審批拖延流失主力店。而浦商等地方平臺公司，商業項目又多為配套住宅開發，缺乏獨立品牌孵化能力。

國有資產最大的目標是啥？ 主要是保值增值，避免資產流失嘛，這意味著創新試錯空間小，導致商業運營更偏向“物業資產管理”，而非“品牌運營”。

這也意味著在投資成敗上沒有人愿意最終負責，多做多錯，投資往往沒有精打細算。

陸家嘴集團要比綠地好一些，畢竟是浦東開發主力軍，定位“金融城配套服務商”，商業項目得匹配國際金融中心形象，這倒逼其提升招商標準與運營能力，而且優先拿到了小陸家嘴、前灘等核心地段，基本盤很好。

說白了，陸家嘴集團被肩上的擔子所迫，不得不走出偽國企的模式。

設計理念很完美，運營一天世界，這就是綠地繽紛城的特色。

但上述不是上海本土商場唯一的主要原因，因為按照這個邏輯，北京的本土商業地產應該更加拉垮。然而北京好歹也誕生了中糧集團的大悅城、世紀金源、龍湖等一系列全國性的品牌。

上海的本土商業的困境，還有另外一個原因，就是前面說到的港資（外資）壓制。

上海就是冒險家的樂園，改革開放后，上海情結的存在和與東南亞在資本上的藕斷絲連使得港資、英資、新加坡、日本、泰國、馬來西亞等的商業品牌都率先回到上海。

恒隆、新鴻基ifc、太古、凱德、置地、伊勢丹梅龍鎮、久光，早已占據核心地段與高端消費心智。實際上，上海最高檔的天際線--靜安寺CBD天際線，就是港資一手打造的。

△上海第一CBD靜安寺天際線，基本是港資一手打造的，圖/Neuromancer

這就導致一個結果：

上海消費者的口味被調教得很高。

稍稍差了點意思的商場，上海人都會吐槽，舉個例子，比如之前開業的漕河涇鑫耀中環live項目，都被吐槽很差，其實放到二線城市甚至北京，這種商業都算是非常能打的。

之前去了改造好的西郊百聯，也蠻有特色，但長寧人有了宜家聚薈，因此對這里也是看不上了。更不要說凱德的長寧來福士，古北的高島屋百貨，尚嘉中心，一個比一個高大上。

長寧的例子拿來是為了說明了一點，外資品牌憑借強大的運營能力和品牌號召力，在上海的地商場圈，早早形成了“天花板效應”，本土品牌根本被按在地上摩擦，連模仿學習的機會都沒有，就被上海消費者給拋棄了。

當然，這種局面的產生，也是城市更新與土地資源分配機制造成的，上海城市更新過程中，優質地塊往往優先引入已成品牌的港資、外資，本土民營企業難以獲得核心地段資源。比如復星地產，做的外灘BFC其實挺好的，但除此之外，基本拿不到好的地塊。在土地供給上，上海更傾向于“保險牌”，導致了本土品牌成長空間受限。

我們不能說上海的民營經濟不活躍，但在商業領域中，優質地段和政策資源確實往往優先向國資傾斜。

你覺得為何上海的本土商業管理和運營方都不太能打？歡迎評論。

來源：易龍城市觀UrbanLook