均價(jià)7.3萬(wàn)/㎡ 央墅區(qū)大平層交出季度成績(jī)單

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以下為正文：

在北京地產(chǎn)版圖上，中央別墅區(qū)是特殊的存在。

它是溫榆河畔的一片低密住宅區(qū)，更是三十年來(lái)京城國(guó)際化生活方式的策源地。而央墅區(qū)板塊中，天竺是無(wú)可爭(zhēng)議的原點(diǎn)，位于板塊內(nèi)核心地帶的懋源驪橒臺(tái)去年底正式開盤，截至2026年3月，累計(jì)成交34套，成交金額約4.43億元，成交均價(jià)73780元/㎡。本文將從項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)、核心競(jìng)爭(zhēng)力、競(jìng)品格局及風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)等多個(gè)維度，對(duì)備受矚目的時(shí)代壓軸作品進(jìn)行深度剖析。

三輪調(diào)規(guī)后入市 天竺收官之作

如果說(shuō)北京豪宅市場(chǎng)有一條隱形鄙視鏈，天竺板塊的業(yè)主大約站在頂端。這里沉淀了麗京、麗斯、麗宮等一眾傳奇，構(gòu)筑了北京頂豪圈層的底層邏輯。

但在長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的時(shí)間里，天竺核心區(qū)的土地供應(yīng)幾乎停滯。懋源驪橒臺(tái)所在的薛大人莊2號(hào)地，誕生本身就帶著壓軸的莊重感，歷經(jīng)三次規(guī)劃調(diào)整才得以入市，在天竺核心區(qū)住宅用地早已清零背景下，這塊土地被業(yè)內(nèi)視為“天竺最后的珍藏”。

項(xiàng)目坐落于順義區(qū)天竺鎮(zhèn)，南側(cè)緊鄰天竺公園，實(shí)現(xiàn)了“門前即公園”，同時(shí)坐擁溫榆河公園綠肺資源。懋源地產(chǎn)對(duì)這片土地的拿捏顯得極為老練。作為在北京豪宅市場(chǎng)深耕二十載的定制專家，懋源比任何人都清楚：在這片誕生過(guò)無(wú)數(shù)傳奇的土地上，唯有用極致的產(chǎn)品才能回應(yīng)天竺最后一抹斜陽(yáng)。

市場(chǎng)表現(xiàn) 入市精準(zhǔn)卡位成交熱潮

市場(chǎng)并不缺房子，缺的是能精準(zhǔn)擊中老錢家庭痛點(diǎn)的產(chǎn)品。

據(jù)深度智聯(lián)數(shù)據(jù)分析，北京順義區(qū)中央別墅區(qū)板塊2025年3月至2026年3月的新房市場(chǎng)整體供求表現(xiàn)活躍，呈現(xiàn)出供應(yīng)稀缺、需求旺盛的結(jié)構(gòu)性特征。

統(tǒng)計(jì)區(qū)間內(nèi)，板塊總供應(yīng)面積僅11萬(wàn)㎡，供應(yīng)套數(shù)423套，供應(yīng)相當(dāng)克制，主要集中在2025年11月（供應(yīng)面積11萬(wàn)㎡，供應(yīng)套數(shù)423套，包含驪橒臺(tái)202套），此后未見新增供應(yīng)入市，供應(yīng)端的持續(xù)收緊為在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格提供了有力支撐。

需求端整體成交活躍，統(tǒng)計(jì)區(qū)間內(nèi)累計(jì)成交面積10.5萬(wàn)㎡，成交套數(shù)434套，成交總金額675,161.76萬(wàn)元（約67.5億元），成交均價(jià)64,306元/㎡，套均價(jià)156萬(wàn)元，整體呈現(xiàn)高總價(jià)、大面積的顯著特征，充分印證了中央別墅區(qū)客群的高凈值屬性。

對(duì)于高凈值客群而言，他們對(duì)價(jià)格的敏感度早已讓位于對(duì)尺度的挑剔。驪橒臺(tái)的入市時(shí)機(jī)堪稱精準(zhǔn)，項(xiàng)目2025年12月開盤，1月單月即成交31套，成交面積5,478㎡，成交金額達(dá)4.04億元，成交均價(jià)73,706元/㎡。

考慮項(xiàng)目超高端定位及總價(jià)區(qū)間（1,200-2,900萬(wàn)元），客戶群體厚度天然有限，當(dāng)前去化節(jié)奏處于合理區(qū)間。

全景雙艙 定義北京平墅終極形態(tài)

懋源「臺(tái)」系作品在中央別墅區(qū)的問(wèn)世，標(biāo)志著懋源“璟”、“云”、“臺(tái)”全系產(chǎn)品落子中央墅區(qū)。自此，懋源在北京高端市場(chǎng)形成“五璟四臺(tái)一云”的布局。

建筑立面上，重拾源自懋源紅璽臺(tái)經(jīng)典的紅色彩釉玻璃材質(zhì)，傳承自「臺(tái)」系品牌基因的中國(guó)紅與源自國(guó)際時(shí)尚的愛馬仕橙碰撞，復(fù)合幕墻系統(tǒng)將彩釉玻璃的通透、陶板的溫潤(rùn)、金屬的精致等十余種材質(zhì)融合。

社區(qū)規(guī)劃建設(shè)10棟7至11層洋房，總計(jì)202戶，主力建面約175㎡/190㎡/220㎡純平層產(chǎn)品，層高均超過(guò)3.3米。在傳統(tǒng)豪宅仍在比拼面積數(shù)字的時(shí)代，懋源驪橒臺(tái)率先發(fā)起視野革命。

220平米戶型實(shí)現(xiàn)客廳+主臥全景雙艙，打造270度環(huán)幕視野，通過(guò)無(wú)墻無(wú)柱構(gòu)造，將窗外不可再生的風(fēng)景轉(zhuǎn)化為日常生活的流動(dòng)畫卷，項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)真正稀缺的從來(lái)不是室內(nèi)的平方米，而是窗外不可再生的風(fēng)景。

基于對(duì)天竺老錢圈層生活方式的深度洞察，懋源驪橒臺(tái)更提出別墅生活平墅化理念，規(guī)劃全5居全功能空間，完美適配多代同堂的居住需求。同時(shí)，通過(guò)社交餐廚體系等創(chuàng)新設(shè)計(jì)，踐行“回歸家庭，參與生活”，將烹飪與用餐升華為凝聚家庭情感的重要儀式。

博弈共生 中央別墅區(qū)的“三足鼎立”

項(xiàng)目地處順義區(qū)天竺鎮(zhèn)，位于五環(huán)至六環(huán)之間，靠近地鐵15號(hào)線國(guó)展站，周邊配套包括溫榆廣場(chǎng)、天竺公園等，生活設(shè)施較為完善。地塊內(nèi)規(guī)劃一條寬8米的南北向街坊路，西側(cè)緊鄰天竺中心幼兒園璟橒園區(qū)。

放眼整個(gè)板塊，驪橒臺(tái)并非孤島。

東側(cè)是同為懋源操刀的璟橒，地塊于2022年由以19.55億元+30,000㎡現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得，成交綜合樓面價(jià)31,111元/㎡（剔除幼兒園建面后樓面價(jià)33,638元/㎡），供應(yīng)217套，均價(jià)7.3萬(wàn)元/㎡，去化率60%。項(xiàng)目容積率同樣為1.6，與驪橒臺(tái)形成一定產(chǎn)品差異：涵蓋平墅、疊墅及合院等多種產(chǎn)品類型，平均戶型面積超過(guò)300平方米。

截至目前，懋源璟橒全部現(xiàn)房實(shí)景呈現(xiàn)即將交房。這也為驪橒臺(tái)的銷售策略提供了參考，成本優(yōu)勢(shì)有助于提升項(xiàng)目在相近售價(jià)下的盈利空間和定價(jià)靈活性。

而不遠(yuǎn)處華潤(rùn)北京潤(rùn)園，以1.01超低容積率打造，300㎡起步的平墅、空墅，700-900㎡雙拼院墅，保證社區(qū)純粹性。獨(dú)創(chuàng)四代墅設(shè)計(jì)，把空間體驗(yàn)做到極致，單層3.3米起步、挑高最高7.8米，雙拼院墅270°環(huán)幕開窗+環(huán)繞式采光天井，搭配無(wú)柱化空間、寬境露臺(tái)、私家花園，實(shí)現(xiàn)通透無(wú)界的居住體驗(yàn)。

項(xiàng)目于2025年11月16日首次開盤，隨后于11月27日、2026年3月20日分別加推，三批次合計(jì)供應(yīng)341套，總供應(yīng)面積111,032平方米。截至目前累計(jì)成交175套，成交總金額高達(dá)38.5,8億元，整體成交均價(jià)約為69,530元/平。

華潤(rùn)潤(rùn)園院墅與驪橒臺(tái)大平層在產(chǎn)品形態(tài)上形成差異化互補(bǔ)，兩者分別滿足追求"有天有地"院落體驗(yàn)和追求"大平層高端改善"的不同高凈值客群。

開局亮眼 驪橒臺(tái)去化節(jié)奏不容忽視

“無(wú)天竺，不中央。”這句流傳于京城房產(chǎn)圈的話，在2026年的春天或許依然余音繚繞。但超大戶型產(chǎn)品天然面臨著客戶群體收窄的挑戰(zhàn)。

在2000萬(wàn)級(jí)至3000萬(wàn)級(jí)的博弈場(chǎng)中，客戶每一步選擇都極其審慎。北京房地產(chǎn)政策的演變，以及高端資產(chǎn)流動(dòng)性天然較弱的特征，要求開發(fā)商必須具備長(zhǎng)跑的耐力。驪橒臺(tái)能否在去化的中后期持續(xù)保持熱度，不僅取決于產(chǎn)品本身，更取決于其對(duì)圈層服務(wù)的持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力。面對(duì)華潤(rùn)北京潤(rùn)園、懋源璟橒等強(qiáng)勁競(jìng)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，以及政策調(diào)控的不確定性和高端客群厚度有限的內(nèi)生制約，項(xiàng)目中后期的持續(xù)去化，我們拭目以待。

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