江西贛州首例！業主反訴前物業亂收電梯費勝訴 法院判令退費并駁回訴求

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江西贛州首例！業主反訴前物業亂收電梯費勝訴 法院判令退費并駁回訴求
1月27日，贛州經開區乾盛·T1公館小區部分業主，收到了一筆特殊退款——小區前物業深圳市花樣年國際物業服務有限公司，按法院判決將此前收取的電梯運行費返還至業主賬戶。這是近年來贛州多起物業起訴業主欠費案例中，業主通過應訴反訴勝訴的首例，為全市業主依法維權提供了重要借鑒。
T1公館小區于2019年1月交房，開發商聘請花樣年物業提供前期服務。該物業進場后，便以“電梯運行費”為名向業主收費，而這一項目并未在《前期物業服務合同》中約定。為逼迫業主交費，花樣年物業采取強硬手段：拒不為未交費業主報備裝修、禁止裝修人員及材料進入小區，還截取未備案合同條款發至業主群恐嚇要挾。多數業主因費用不高、不愿耗費精力，選擇妥協交費。
嘗到甜頭后，花樣年物業進一步擴大不當收費范圍，將樓棟大堂、過道、監控等公共區域用電并入電梯電費，由業主分攤。這一操作直至2021年7月被業主發現，物業才迫于壓力為25臺電梯加裝獨立電表。
更令人不滿的是，花樣年物業收費加碼卻服務縮水。合同明確1.78元/月/平方米的物業費已包含電梯運行費，但其仍額外攤銷電梯維保費、年檢費、保險費等所有相關費用。同時，物業長期壓縮人員配置，缺崗十余人，消控室四年半無人在崗；電梯保養流于形式，工程人員偽造保養記錄，25臺電梯軌道油壺均為空置，導致電梯頻繁出現下墜、關人、故障停運超1個月等問題經常發生，引發業主強烈不滿。
2023年8月，T1公館業委會完成備案，經業主大會表決，2024年1月決定提前解聘花樣年物業，要求其4月1日撤場。撤場前，該物業仍要求567戶業主補交2019年1月至2024年3月的電梯運行費，每戶金額從2000余元至4000元不等，業主們紛紛拒交這筆“糊涂賬”。
2025年4月，撤場滿一年的花樣年物業將部分業主訴至贛州經開區人民法院，索要上述電梯運行費及違約金，小區累計被訴金額近200萬元。首批被起訴業主雖明知律師費高于訴訟標的，仍決定聯合維權，聘請專業物業法律律師鐘北斗代理，在應訴同時反訴物業服務不到位。
一審法院審理查明，業主欠繳部分費用屬實，但備案的《前期物業服務合同》中無電梯運行費單獨收費約定，花樣年物業未經法定程序加收該費用，于法無據。法院判決：駁回花樣年物業收取電梯運行費及違約金的訴求，已收取的費用依法返還?；幽晡飿I不服上訴至贛州市中級人民法院要求二審，2025年10月30日，二審法院作出終審判決，駁回上訴、維持原判。
勝訴之余，T1公館業委會的創新治理也值得關注。更換新物業后，業委會在贛州首推“利潤定額包干合同”，明確物業年度利潤比例，要求物業在確保盈利后才可提取利潤，結余資金存入小區專用賬戶，每季度公示第三方審計報告，實現物業費收支全透明。新合同中雖仍有電梯電費分攤約定，但因數據公開、權責清晰，得到業主積極配合。
短評：依法維權打破“弱肉強食”格局物業與業主的矛盾，常源于服務缺位卻收費越位?，F實中，不少業主面對物業強勢施壓，因維權成本高、嫌麻煩選擇妥協，反而助長不良物業氣焰。T1公館業主的勝訴，關鍵在于摒棄“忍一時”心態，用法律武器捍衛權益。
這一案例也警示物業公司：收費必須有合同依據和法定程序，服務質量是立身之本。同時，業委會的規范運作、合同化管理，能從源頭化解矛盾。唯有物業守底線、業主敢維權、多方共參與，才能破解小區治理難題，構建和諧居住環境。

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