住宅專項維修資金使用亂象調查

　　□中國婦女報全媒體記者徐陽晨

　　“哪個小區內部修路要修114公里？這個距離都能從南京到揚州了！”“大家趕快看看自己的維修資金賬戶，是不是被扣錢了？”“動用業主的錢，一花就是幾百萬元，憑什么不經我們同意？”……

　　近年來，住宅專項維修資金——這筆本該用于房屋“養老”的集體資金，因信息不透明、監管缺位，被網友調侃為誰都想咬一口的“唐僧肉”，成了部分人眼中可隨意支配的“糊涂賬”。

　　“共有”與“無主”之爭

　　20世紀90年代末，隨著住房商品化，住房專項維修資金制度出臺，要求購房者按房款一定比例繳納，用于物業共用部位的維修和更新。其中“專項”二字，凸顯了其專款專用的性質。然而，這筆被定性為“業主共有”的資金，在管理上涉及業主、業委會、物業企業、政府部門等多方主體，等到小區維修需要真正使用時，卻常常陷入“無人負責、難以動用”的困境。

　　中國婦女報全媒體記者梳理各地案例發現，住宅專項維修資金管理普遍存在“難取”與“易支”的并行矛盾。

　　“難取”意味著動用這筆費用，需要業委會召集廣大業主，經雙三分之二業主（專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主）表決同意方可。而現實中，因業主聯系困難、利益訴求不一、參與意識淡薄等問題，“支取性投票”程序常常陷入僵局，難以啟動。

　　“我家房頂漏水，物業說要用維修資金，但這必須經三分之二以上業主簽字同意。道理我懂，可實際操作起來太難了！”家住江蘇的王女士告訴記者，樓低層的鄰居覺得“漏水是頂樓的事，跟我們沒關系”；有些房子出租了，根本聯系不上業主。最頭疼的是沒有主體愿意去牽頭推進，收集意見。“物業說要排隊簽字，多則拖上半年之久才有結果。我實在等不起了，只好自己掏了幾千塊錢把屋頂修了。”

　　“錢明明在那里，為什么用起來這么難？”讓廣大業主如鯁在喉。不僅如此，這樣的“無主”困境，又為違規操作提供了空間。

　　近年來，亂象頻發：湖南長沙某小區物業涉嫌“轉嫁成本”，故意拖延報修，待保修期過后轉而動用維修資金；長沙另一小區業委會主任盜取115萬元維修資金；北京市通州區某小區濫用“應急程序”，繞過業主表決直接申請維修資金……這些曝光的案件，暴露出維修資金管理的失序。

　　“有的小區，僅因部分屋頂瓦片松動，物業就要動用數百萬元全部拆除，這顯然不符合‘應急支取’的規定。”北京建和志管理咨詢有限公司合伙人何田，曾參與數百個小區專項維修資金的使用指導。他認為，住宅專項維修資金“黑洞”的關鍵在流程層面，“審批環節與事后監督脫節，常規申請流程復雜耗時，使得一些小區管理者借助‘應急維修’等名義‘先斬后奏’，甚至在極端情況下虛構項目、套取資金。”

　　誰牽頭？誰監督？誰追責？

　　通常，業委會或物業是維修資金支取的牽頭人，但謀其職并不意味著“真正的履職”。記者詢問曾經使用過維修資金的小區住戶發現，維修資金信息征集表決僅在微信中群發通知，資金使用沒有明細列表，雙三分之二業主同意機制并未真正執行、業主簽字被篡改等情況并不少見。

　　“他們既是牽頭者，也是使用者，多數情況下還是監督者。”北京的姜先生就維修資金使用問題與物業溝通不下數十次，目睹了各種流程上的漏洞。其中，業委會作為代表業主利益的自治組織，易產生“少數代表多數”的權力尋租風險。而物業則存在“操作空間大，監督缺位”之嫌。甚至有時會出現業委會與物業“合謀”的亂象。

　　僅靠業主零散地、自發地對幾百萬元資金的使用進行“紙上監管”，顯然單薄無力。業主賬戶里有多少錢？每一筆費用的支出，誰在招投標？誰來驗收？是否超出“應急使用”范圍？對于這些資金使用過程中的核心信息，絕大多數業主都無法觸及，更談不上有效監管。

　　何田認為，維修資金的合規管理，背后需要多方主體的共同聯動。首先，住建部門應牽頭統籌，做好業主“錢袋子”的管家，聯合財政、審計等部門把關資金支取。街道辦事處、居委會的細節監督必須落到實處，對使用方案、公示內容、施工過程進行實質性審核與現場監督，不能流于形式。

　　對于違規行為，必須強化問責。相關部門應完善處置機制，采用責令整改、追回資金、信用懲戒等管理辦法。“只有加強制度剛性，明晰各方權責，才能協同發力、遏制腐敗。”何田說。

　　讓“看不見的錢”見陽光

　　陽光是最好的防腐劑，但維修資金管理恰恰缺乏足夠的“陽光”。這樣的監管失察，越發加劇了廣大業主對住宅專項維修資金使用的“談之色變”，許多人寧愿讓其“沉睡”，也不愿被無故濫用。

　　那么應該如何解決這場信任危機，讓這筆資金真正發揮效用呢？答案是需要全體業主共同參與維修資金的“陽光共治”。北京輝諾律師事務所合伙人安二明律師認為，法律途徑是督促資金透明運行的重要手段。“重點搜集未經‘雙三分之二以上業主表決’的證據，如繳費憑證、維修資金使用公告、工程合同、費用明細、溝通記錄等。”他提醒，如果這些證據業主無法直接獲取，可以向物業提出“查賬”申請，要求查看維修資金使用賬目明細的要求、資金具體流向和使用情況。

　　若上述途徑都無法解決問題，安二明建議業主可向法院提起訴訟，“根據住宅專項維修資金管理辦法，挪用資金的單位和個人應當限期返還挪用資金，并依法承擔賠償責任，嚴重的還將被追究刑事責任。”

　　何田針對維修資金的應急使用給出建議，“在流程規范上，明確應急維修僅適用于電梯困人、外墻脫落危及安全等緊急場景，建立業主代表、物業、街道多方現場核實機制，確保應急情形真實可信；監督方面，推行全流程公開，同時引入第三方專業機構復核，讓資金使用全程可查可溯。”面對數字化監管的逐步推廣，他建議將維修資金賬戶與小區智能設備聯網，以客觀數據支撐應急程序啟動，減少人為干預。

　　維修資金亂象頻發，非一日之寒。歸根結底，業主只有凝聚力量，積極行使知情權與監督權，推動建立透明、規范、高效的協同治理機制，才能確保這筆關乎千家萬戶的“房屋養老金”不再“沉睡”，更不被蠶食，真正守護好我們共同的安居之所。