手握1215億資產沖擊港股IPO，京東這個"收租"巨頭到底在布局什么？

圖源：獨角獸IPO

京東智能產發股份有限公司

（簡稱“京東產發”）

于1月26日

正式沖擊港股IPO

這不僅是

京東集團資本版圖的

重要落子

更標志著其

作為供應鏈基礎設施“超級節點”

和低空經濟“隱形地主”的

戰略價值

正獲得全球資本市場的重新審視

其商業模式融合了重資產沉淀

與輕資產運營

構建了一個

賦能中國產業出海、驅動產業園轉型的

獨特生態

一起來了解一下

從“物流地產”到“產業底座”：京東產發的“四位一體”重塑新基建

圖源：每日經濟新聞

京東產發的核心商業模式可以概括為“基礎設施資產+開發專長+服務能力+產業洞察”的四位一體。它脫胎于京東自建物流體系，現已演變成一個現代化基礎設施開發與管理平臺。

“輕重結合”的資產運營模式

京東產發構建了獨特的“超級節點”體系，業務涵蓋三大板塊：基礎設施解決方案（租賃與運營）、資產價值提升、以及基金/合伙投資平臺管理。

截至2025年9月，其資產管理規模已達1215億元，總建筑面積2710萬平方米，覆蓋全球超285個資產。

更為關鍵的是，它通過主導設立和管理基金（規模410億元，占資產管理總規模的33.7%）及公募REIT（如嘉實京東倉儲REIT），實現了資本的循環與輕資產擴張。這種模式既鎖定了核心物流節點的物理網絡優勢，又通過金融工具盤活了資產，降低了自身的資本壓力。

低空經濟的“隱形地主”與基礎設施先行者

雖然京東產發招股書未直接突出低空經濟，但京東集團在該領域的布局已深入且系統化，而京東產發作為基礎設施持有者和開發者，是這一戰略的物理基石。

JDX-20無人機（圖源：低空飛行時代）

京東自2015年啟動無人機項目，已構建“空天地一體化”物流網絡，并計劃在2025-2030年投入50億元用于無人機基礎設施建設，布局185個機場。這些起降場、機場、無人機配送樞紐的選址、建設和運營，與京東產發持有的物流園區、產業園地網絡高度協同。例如，其與貴州宏萬集團合作的“低空經濟智慧社區”項目，正是在其物業資產上部署無人機配送樞紐。

因此，京東產發實質上是低空物流網絡不可或缺的“地面基座”和“隱形地主”，其資產網絡為未來低空經濟的規模化應用提供了稀缺的物理空間和連接點。

8.2億利潤，12.8%海外資產：解碼京東產發IPO成長邏輯

圖源：物流指聞

京東產發此次IPO，為全球資本描繪了一個扎根中國、聯通世界的成長故事，其想象空間主要體現在三個方面：

高成長性的資產組合與財務改善

盡管按國際財務報告準則（IFRS）因投資物業公允價值變動錄得賬面虧損，但其核心經營業績持續向好。2023年至2025年前九個月，經調整凈利潤從2.6億元快速增長至8.2億元，收入也保持約20%的同比增長。這反映了其穩定的出租率（超過90%）和運營效率優化。隨著公允價值波動影響減弱和運營效率提升，其盈利能力有望進一步釋放，為估值提供支撐。

出海戰略帶來的第二增長曲線

海外擴張是京東產發未來最大的增長引擎。截至2025年9月，其海外資產管理規模占比已從2023年初的3.7%提升至12.8%，在10個國家和地區擁有53個項目。公司計劃將IPO募資用于拓展海外關鍵物流節點網絡。這種“以供應鏈基礎設施先行”的出海模式，不僅服務于京東自身的全球化業務，更卡位了中東、歐洲、東南亞等新興市場物流基建的制高點，有望分享當地電商和數字經濟爆發的紅利。

稀缺的產業生態與資本運作能力

作為京東供應鏈生態的基石，京東產發與京東零售、物流、科技、工業等板塊深度協同，這種生態優勢是純第三方物流地產商難以復制的。同時，其已驗證的基金管理和REIT運作能力，為未來持續進行資產證券化、實現高ROE（凈資產收益率）提供了成熟路徑，對追求長期穩定回報的資本（如養老金、保險資金）具有獨特吸引力。

15億美元資本助陣京東“跨界轉型”

頂尖資本的長線押注：京東產發累計獲得高瓴資本（Hillhouse）、華平投資（WP Entity）等機構超15億美元加持。這些資本的入局，是對劉強東將消費端供應鏈能力向產業端（B端）遷移這一“跨界轉型”戰略的認可。它們看好的不僅是一個物流地產商，更是其作為“中國制造業底座”的產業整合與賦能潛力。

“雙子星”生態的資本協同：京東產發與已上市的京東工業構成“雙子星”。京東產發提供實體基礎設施（物流園、產業園），京東工業提供數字供應鏈技術與解決方案。兩者的資本化（京東工業先上市，京東產發緊隨其后）形成了協同效應，共同描繪了京東從消費互聯網深入產業互聯網的完整資本故事，提升了整體估值想象空間。

戰略性產業投資與收購：資本運作也體現在對產業資源的整合上。例如，鏈接中提到的溢價35%回收德邦物流，以及京東產發與高瓴資本旗下機構聯合收購新加坡物流資產等操作，都顯示了其利用資本手段快速補強網絡短板（快運）、布局全球關鍵節點的能力，這遠超出了單純開發建設的范疇。

出海助攻：讓中國工廠輕松“走出去”，老園區煥發第二春

京東產發對中國產業出海和本土產業園轉型的賦能，體現在從物理空間到數字生態的全鏈路服務：

為“重出海”提供系統性基礎設施解決方案

區別于“輕出海”的跨境包裹模式，京東產發支持中國企業的“重出海”即在海外投資建廠、深度本地化運營。它提供從選址籌建、合規準入到運營管理的全流程支持。例如：

• 在印尼為頭部家電制造商和新茶飲品牌提供關鍵倉儲支持；
• 在英國考文垂為智能家居企業提供“4小時覆蓋英國90%區域”的倉配一體方案；
• 在迪拜為科技企業管理近80萬件貨物，提升中東供應鏈效率。

這解決了出海企業面臨的倉儲難、合規復雜、本地配送效率低等核心痛點。

驅動產業園向“智能化、綠色化、服務化”轉型

圖源：每日經濟新聞

在國內，京東產發聚焦新能源汽車、光伏、跨境電商等新興產業，推動傳統產業園升級。

• 智能化：為理想汽車、寶馬等提供工廠倉（BTS）和售后備件庫定制服務，面積超20萬平方米，將智能倉儲與制造流程深度結合。
• 綠色化：在園區鋪設光伏發電裝置，落實綠色能源應用。
• 服務化：超越“房東”角色，整合京東生態資源，為園區企業提供供應鏈金融、市場拓展（如幫助制造企業入駐京東“出口轉內銷”專區）、集中采購、物流優化等增值服務，幫助園區客戶降低采購成本、打通內銷通路。

京東產發如何為中小企業提供“伴隨式出海”基建？

圖源：每日經濟新聞

京東產發的生態化模式，為中小企業提供了以往難以獲取的資源和支持：

• 降低供應鏈門檻與成本：中小企業無需自建重資產的倉儲物流網絡，即可通過租賃京東產發高標準、網絡化的倉儲設施，快速接入高效物流體系。其聯合京東物流等提供的“倉配一體”解決方案，能顯著提升中小企業的庫存周轉和訂單履約效率。
• 獲得生態資源與增值服務：入駐京東產發園區的中小企業，可以借助京東的生態資源獲得實實在在的幫助。例如，通過京東供應鏈金融獲得融資支持；通過京東零售平臺開拓線上銷售渠道（如在粵港澳大灣區、長三角，已幫助超230家制造企業打通內銷通路）；通過京東工業的集采服務降低原材料采購成本。這些服務讓中小企業能夠專注于核心業務，同時享受大型平臺才有的供應鏈和渠道優勢。
• 伴隨式出海支持：對于有意出海但缺乏經驗和資源的中小企業，京東產發與京東工業等板塊形成的“伴隨式出海”能力尤為寶貴。它們可以提供從海外倉儲、本地配送到工業品采購的一站式解決方案，大大降低了中小企業開拓海外市場的風險和初始投入。

總結而言，京東產發港股IPO的價值，遠不止于分拆一塊物流地產業務。它呈現的是一個以智能基礎設施為底座，深度融合產業洞察、資本運作與數字科技的新型供應鏈平臺。

在全球產業鏈重構和中國品牌出海的大背景下，其“全球互聯的現代化基礎設施平臺”愿景，賦予了其廣闊的資本想象空間。

它不僅是中國產業出海可靠的“基建船長”，也是本土產業升級的“賦能者”，更是為無數中小企業融入全球數字供應鏈提供了關鍵“跳板”。

*聲明：本文基于公開數據和信息整理分析，提供市場概覽與邏輯梳理，不構成任何具體的投資建議或操作指引。市場有風險，投資需謹慎。

編輯：Thea、Kiki

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