買房付款方式,一半人勸你“砸鍋賣鐵也要全款,無債一身輕”,另一半人罵你“傻 缺才全款,把錢套死在房子里,腦子被門擠了”。
前陣子我家買房,全家吵翻了天,不知道是全款好還是貸款好。
最后去問做房產(chǎn)中介的內(nèi)行人才知道,原來全款和貸款30年的區(qū)別,根本不是“省利息”那么簡單,藏著太多普通人不知道的門道。
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01、先算一筆直觀賬
咱們拿最常見的情況舉例:一套總價100萬的房子,首付30%(也就是30萬),剩下70萬要么全款補上,要么貸款30年,按現(xiàn)在主流的3.75%利率算,等額本息還款(最常用的還款方式)。
先上結(jié)論,乍一看傻子都知道選全款:貸款30年,每個月要還3238塊左右,30年下來,總還款差不多116.6萬,光利息就有46.6萬,快趕上半套房的首付了!
這時候肯定有人罵:腦子有病才貸款,平白無故多給銀行幾十萬,純屬冤大頭!
但內(nèi)行人說,能說出這話的,都是沒看透本質(zhì)的普通人。
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再來算這筆賬,不能只看表面的利息多少,還有倆問題:
- 你那70萬本金,除了買房,還有更好的去處嗎?能賺比3.75%更高、更穩(wěn)定的收益嗎?
- 你真以為,今天的100塊,和30年后的100塊,價值一樣?
這倆問題,直接決定了你的選擇是賺是虧,不是一句“省利息”就能概括的。
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02、全款買房:買的是心安
選擇全款買房的人,說白了,就一個心思:圖穩(wěn)、圖心安,不想一輩子被房貸綁架,這種心情太能理解了,尤其是上了年紀的人,苦了一輩子,就想手里沒債,晚上能睡個安穩(wěn)覺。
全款買房的優(yōu)點:
第一、無債一身輕,日子過得敞亮。
不用每個月掐著日子還月供,不用怕失業(yè)、怕收入下降,不用為了那幾千塊錢,不敢辭職、不敢生病、不敢亂花錢。說白了,全款買房,買的就是一個“自由”,職業(yè)選擇自由,生活消費自由,不用看銀行的臉色過日子。
第二、實打?qū)嵤±ⅲ~面不虧。
就像咱們剛才算的,100萬的房子,全款能直接省下近50萬利息,這錢拿去裝修、買家具、養(yǎng)孩子,怎么花都香,不比白白給銀行強?
第三,交易流程簡單,還有議價權(quán)。
全款買房,開發(fā)商或者房東都樂意,畢竟回款快,流程還能省不少事,甚至有的開發(fā)商,全款買房還能給個1%-2%的折扣。
但是,全款買房的代價,也同樣沉重,很多人就是忽略了這一點,最后追悔莫及:
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最大的坑,就是把錢全砸進房子里,徹底喪失流動性。房子是不動產(chǎn),不是現(xiàn)金,你急用錢的時候,想把房子變現(xiàn),沒那么容易!掛牌、看房、談價、過戶,一套流程走下來,最少幾個月,多則一年半載,要是遇到樓市淡季,甚至砸在手里賣不出去。
還有一個代價,就是機會成本。
你把70萬本金砸進房子里,就等于放棄了其他所有能賺錢的機會。要是你手里有這70萬,拿去做穩(wěn)健投資,比如國債、大額存單,哪怕年化收益只有4%,30年下來,總收益也能覆蓋貸款利息,甚至還能多賺一點。
要是你有點投資能力,做點低風(fēng)險理財,收益可能更高。
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03、貸款30年:玩的是杠桿
選擇貸款30年的人,要么是沒能力全款,要么是腦子清醒,懂點金融邏輯,知道怎么用銀行的錢,撬動自己的資產(chǎn),這種人,往往更有野心,也更能扛壓力。
很多人罵貸款買房的人“超前消費”“虛榮心強”,其實真不是,貸款30年的核心邏輯,根本不是“沒錢才貸款”,而是“懂得利用杠桿,讓錢生錢”。
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咱們就說貸款30年的核心優(yōu)勢:
1)用最少的錢,鎖定最大的資產(chǎn)。
你只需要拿出30萬首付,就能提前擁有一套100萬的房子,擁有居住權(quán),也擁有房子的增值潛力。
要是等你攢夠100萬再買房,可能10年、20年過去了,房價早就漲上天了,你攢錢的速度,永遠趕不上房價上漲的速度,到最后,你連首付都付不起,這就是現(xiàn)實。
2)通脹稀釋債務(wù),越還越輕松。
這一點,是內(nèi)行人最看重的,也是普通人最容易忽略的。舉個例子,現(xiàn)在你每個月還3238塊,覺得有點壓力,但30年后,3238塊錢能買什么?因為貨幣會貶值,通脹會一直在。
30年后,你每個月還3000多塊,就跟現(xiàn)在還幾百塊一樣輕松,等于你用“未來不值錢的錢”,還了現(xiàn)在“值錢的債”,這波不虧。
3)保留流動性,手里有糧,心里不慌。
貸款買房,你手里能剩下70萬現(xiàn)金,這筆錢,就是你家庭的“安全墊”,也是你未來的“機會種子”。家里有人生病、失業(yè),急需用錢,你能拿得出來;遇到好的投資機會、創(chuàng)業(yè)機會,你也能拿得出來,不用像全款買房那樣,急用錢的時候,束手無策。
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當(dāng)然,貸款30年,也不是沒有缺點,你得承受這兩個代價:
首先,你得有長期的財務(wù)紀律,能扛得住30年的月供壓力。貸款30年,意味著你未來30年,都得有穩(wěn)定的收入,不能隨便辭職,不能失業(yè),不能出太大的意外,一旦收入斷了,月供還不上,房子就可能被銀行收走,現(xiàn)實中這種例子太多了。
其次,你得坦然接受近50萬的利息。雖然通脹能稀釋債務(wù),但這筆利息,你是實打?qū)嵉默F(xiàn)金支出,如果你手里的錢,只能存銀行,年化收益連3%都達不到,那這筆利息,等于你白給銀行打工30年。
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04、到底該怎么選?
內(nèi)行人給的建議:
第一:你的投資能力到底怎么樣?
要是你手里的錢,除了存銀行,什么都不會做,年化收益連3.75%的房貸利率都達不到,那你就選全款,省得交利息當(dāng)冤大頭。
第二:你的收入穩(wěn)定且看漲嗎?
如果你的工作是公務(wù)員、事業(yè)單位、國企,收入穩(wěn)定,而且每年都會漲工資,或者你自己做事業(yè),收入有很強的成長性,能輕松承擔(dān)月供,那你就選貸款,隨著收入上漲,月供的壓力會越來越小。
第三:你是厭惡風(fēng)險,還是積極進取?
要是你天生厭惡風(fēng)險,就想圖個安穩(wěn),不想冒任何險,晚上睡個安穩(wěn)覺比什么都重要,那全款就是最好的選擇,心安大于一切。
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最后總結(jié):
說實話,以前我也覺得,全款買房才是最牛逼的,直到聽內(nèi)行人算完這筆賬,才恍然大悟。
全款買房,圖的是心安,是踏實,貸款30年,賭的是機會,是杠桿。
買房是人生大事,不用急,不用慌,問問自己的錢包,內(nèi)心,能承受多大的壓力,答案自然就有了。
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