北京凱諾律師事務(wù)所：被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆一還一是底線

　　如果因公共利益需要，老百姓的房屋被相關(guān)部門征收了，按照《土地管理法》《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規(guī)定，相關(guān)部門需要提供產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補償至少這兩種的補償方式供廣大被征收人選擇，被征收人可以結(jié)合自己的實際情況就上面兩種補償方式任意選擇，其既可以選擇產(chǎn)權(quán)換，也可以選擇要安置房，這是法律賦予被征收人的權(quán)利。

　　不過結(jié)合實踐來看，絕大多數(shù)被征收人都青睞選擇產(chǎn)權(quán)置換，也就是讓征收方提供質(zhì)量合格，沒有安全隱患的安置房。那么，對于被征收人選擇產(chǎn)權(quán)置換的，法律法規(guī)上又是如何規(guī)定的呢？其補償原則是什么呢？如果安置房質(zhì)量不過關(guān)，被征收人又要該怎么辦呢？

　　首先，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋。

　　換句話來說就是，一般情況下，若被征收人選擇了產(chǎn)權(quán)置換，征收方則需要按照拆一還一的原則提供質(zhì)量過關(guān)的安置房。但這里需要大家注意的是，這里的拆一還一并非指的是房屋面積，而是房屋本身的價值，相關(guān)部門全部都按面積來理解拆一還一，那么原則上是不合理的，也就是說，拆一還一一般都是按房屋所占土地價值來算的。

　　比如說，如果征收方提供的安置房位置就在被征收房屋周邊，那么安置房的價值就有可能與被征收房屋的價值差不多，此時征收方則是可以按照拆一還一的原則，提供給被征收人與其被征收房屋面積差不多的安置房進行補償安置。

　　但是如果安置房的位置并不在城區(qū)，而是在幾十公里以外的郊區(qū)，可被征收房屋的位置又在城區(qū)時，那么此時安置房的價值與被征收房屋的價值就有了很大的差距。我們都知道，城區(qū)的地價遠比郊區(qū)的地價要高的多，一平方米往往在上萬元，而郊區(qū)的地價通常在幾千塊錢（這里指的是三四線城市的房價），所以此時若征收方還按照拆一還一的原則對被征收人進行補償，也就是只提供與被征收房屋面積相等的安置房，那對被征收人來說就非常不公平了。

　　不過，從上面的法律法規(guī)中我們可以，若安置房的價值與被征收房屋的價值相差較大，征收方則需要結(jié)清安置房與被征收房屋之間的差價，比如說當安置房在地理位置沒有那么優(yōu)越的郊區(qū)時，征收方可以多提供一套安置房給予被征收人，或者是以貨幣補償?shù)姆绞浇Y(jié)清安置房與被征收房屋之間的差價，保障被征收人的合法權(quán)益。

　　當然了，如果被征收房屋的位置在郊區(qū)，而安置房的位置相對于來說靠近城區(qū)時，若安置房與被征收房屋有價值上的差距，那么原則上，被征收人就需要結(jié)清差價。當然了，如果被征收人沒有多余的錢，也可以跟征收方溝通，領(lǐng)取比被征收房屋面積比較小的安置房，這也是一種結(jié)安置房與被征收房屋清差價的方式。

　　而對于被征收房屋實際面積低于地方規(guī)定的標準的，甚至家庭還存在困難的，在被征收人選擇產(chǎn)權(quán)置換時，還可以給予一定的補助。比如《河北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》中規(guī)定，征收個人住宅，被征收人符合城鎮(zhèn)住房保障條件的，作出房屋征收決定的設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當按下列原則優(yōu)先給予住房保障。

　　實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，依據(jù)房地產(chǎn)市場評估價格確定被征收住房的補償價格，再調(diào)換住房，但調(diào)換后的住房總建筑面積不得小于三十平方米，屬于低收入家庭且住房總建筑面積不足三十平方米的，調(diào)換后的住房三十平方米以內(nèi)部分，被征收人不需支付房款，超過部分被征收人按房地產(chǎn)市場價格結(jié)清差價。

　　總之，凱諾律師想要說的是，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)置換后，拆一還一是底線（房屋地價），如果被征收人遇到征收方提供的安置房在很遠的地方，其價值無法與在城區(qū)內(nèi)的被征收房屋的價值相提并論，但征收方卻直接按面積進行補償，那么，作為被征收人一定要與征收方積極地溝通，如果溝通無果，征收方以各種理由拒絕結(jié)清差價，被征收人可以馬上咨詢專業(yè)律師，在專業(yè)律師的幫助下，爭取合量的補償。

　　另外，還要額外提醒大家一點，在收到房屋后，千萬不一要馬上領(lǐng)取鑰匙，可以看看安置房的質(zhì)量是否過關(guān)，如果安置房質(zhì)量存在問題比如漏水，墻體有裂縫等，建議盡快向有關(guān)部門反映，或者是要求更換補償方式，避免自己的合法權(quán)益得不到保障。