說實話，琶洲的“牛馬”現在真比珠江新城多了

最近，在琶洲上班的“牛馬”們，紛紛感慨：這兩年，琶洲的“牛馬”真的比珠江新城多了。

以前提起廣州CBD，大家腦子里只有珠江新城，東塔西塔、花城廣場，走在路上全是穿西裝革履的精英。

可現在再去看看，珠城的寫字樓里不少樓層掛著“空置出租”的牌子。

反倒是琶洲，早晚高峰的地鐵8號線能擠到你懷疑人生，排隊等寫字樓電梯的人更是直接多到爆...

可能有人會杠，珠城還是廣州的門面啊。但門面歸門面，論搞錢的煙火氣和打工人的密度，琶洲現在是真的贏麻了。

就說數據吧，仲量聯行的報告顯示，2024年珠江新城的寫字樓凈吸納量已經出現負增長。

2025年一季度，它所在的體育中心商務區，甲級寫字樓空置率都漲到18.7%了。

就連廣州太古匯這樣的頂流寫字樓，出租率也從2019年末的97%降到了2025年一季度的91%，少了6個百分點。

這意味著什么？意味著不少企業真的搬走了。

最明顯的就是廣汽，直接把總部從珠江新城搬到了番禺化龍。

還有四大會計所之一的普華永道，此前也有人拍到它拆下了珠城寫字樓里的招牌，敗走珠城。

除此之外，這兩年從珠城搬走的企業還有不少，大多是往琶洲、金融城這些新興商務區挪。

仲量聯行數據顯示，近三年來，超過60%的新興行業搬遷選址紛紛指向琶洲和廣州國際金融城。

說實話，現在CBD的風向，的確是變了。

那為啥要搬？

說白了就是性價比，在珠江新城租100平米的辦公室，月租在琶洲能租到150平米，對于企業來說，這筆錢省下來，不香嗎？

而且珠城發展這么多年，開發已經到頂了，沒什么增量空間了。

反觀琶洲，光是面積就有近15平方公里，足夠企業大展拳腳。

再說說琶洲的現狀，可能還有人覺得琶洲只是個搞廣交會的地方，那確實有點out了。

現在的琶洲，早已是互聯網大廠的聚集地，騰訊、阿里、小米、唯品會都在這兒建了區域總部。

△遍地互聯網大廠的琶洲

截至2025年，琶洲試驗區集聚的企業已經超過3.6萬家，比2020年增長了80%。

其中年營收1億元以上的腰部企業就有300多家，“四上企業”更是占到了海珠區的40%。

寫字樓平均出租率接近80%，營收百億級的樓宇就有9棟。

2025年廣州甲級寫字樓新增供應73.9萬平方米，其中40%都集中在琶洲，而且不僅供應多，去化也快。

截至2025年底，琶洲的空置率同比還下降了1.6個百分點。

這背后，全是企業和打工人用腳投票的結果。

我有朋友在琶洲的一棟互聯網寫字樓上班，天天吐槽，每天早上電梯都要等好幾趟。

樓下的咖啡店，永遠有拿著電腦開晨會的團隊，晚上十點，寫字樓里還有一半的燈是亮著的。

有時候太累了，在工位上沒辦法躺平，就直接到樓下大草坪躺平，畢竟“牛馬”也要放放牧嘛。

這種上班的強度，估計現在很多珠城上班的牛馬已經少有感受了，畢竟誰能卷得過互聯網大廠呢？

不過，琶洲CBD的崛起，也讓部分網友覺得，珠江新城CBD正在越秀化。

即指珠江新城如昔日越秀區的發展歷程一般，曾是廣州的絕對中心，直到企業們往外轉移，寫字樓空置率逐漸走高，輝煌不再。

但我不認可這樣的觀點。

畢竟珠江新城目前來看依然能打，依然是廣州的CBD門面，聚集著大量世界500強企業，承擔著廣州高質量發展的主陣地角色。

只是它的定位變了，更多是高端總部、金融機構的聚集地。

而琶洲，走的是數字經濟、人工智能的路子，主打一個接地氣、高成長。

吸引的都是年輕的企業和年輕的打工人，所以“牛馬”密度才會這么高。

這其實也反映了廣州CBD發展格局的變化，以前是珠江新城“一家獨大”，現在已經變成了“多核共生”的局面。

根據廣州市政府的消息，現在廣州有三大CBD躋身全國20強：

分別是天河中央商務區（珠江新城、金融城都在這，全國第3）

琶洲人工智能與數字經濟試驗區（全國第9）

長隆萬博商務區（全國第15）

不得不說，廣州的CBD真的有在多點開花啊。

這幾個CBD各有側重，珠江新城主打金融、高端總部；琶洲專攻數字經濟；金融城聚焦傳統金融機構；長隆萬博走“文商旅+時尚產業”的路子。

不再是以前那種你爭我搶的局面，而是互相補充、共同發展。

其實廣州的發展就是這樣，不固守成規，不斷向南延伸，從珠江新城到琶洲，再到長隆萬博，這條城市新中軸，正在催生一個又一個新的增長極。

可能再過幾年，提起廣州的CBD，大家不會再只想到珠江新城，而是會脫口而出琶洲、萬博這些名字。

畢竟，打工人在哪里，活力就在哪里，企業在哪里，未來就在哪里。

現在的琶洲，雖然還有不足，比如下班想逛個高端商圈還得去天河。

但論搞錢的勢頭和打工人的密度，它現在真的比珠江新城多太多了，這一點，只要你早晚高峰來琶洲擠一次地鐵，就全明白了。

最后，你是在哪個CBD上班的呢？你覺得廣州現在哪里最擠？歡迎評論區留言討論。