蘇聯住房緊缺如何破局？每年蓋200多萬套公共住房，世界第一

在全世界都被街頭運動鬧得不得安靜的時候，中國的樓市，卻在為保價而抗爭。

據《中國房地產報報道》，近日，安徽馬鞍山市一份名為《關于做好商品房銷售管理工作的通知》在網絡上熱傳。其中規定：商品房售價，不得高于備案價格，同時不得低于備案價格10%。

房子當年在炒房團的操盤下狂漲的時候，怎么就沒見限價呢？現在房價高到買不起的時候，接盤俠都沒了。

大跌不行，否則多少包租公和房爺、房叔、房姐得破產，影響穩定。不降也不行，城市里仍然有很多游民，擠壓在城中村里，灰暗人生。

想起毛不易唱的一首歌《像我這樣的人》：

像我這樣優秀的人；
本該燦爛過一生；
怎么二十多年到頭來；
還在人海里浮沉；

窮人花上十年，也難以買的起房子；畢其一生，也過不好這一生。

資本的罪惡，是巨大的虹吸效應，富者更富，窮者更窮。

我是聊蘇聯的，其他不說，就說說這個房吧。和大多數城市游民來說，90%的蘇聯人居者有其屋，都是有房一族，算是比較幸福的了。

絕對不吹牛，咱們看數據。

一

蘇聯有很多扯蛋的地方，但早在50年前，就已實現了90%的人有房住。

根據數據統計，1971年蘇聯每千人住宅需要量為286套，而社會上實際供應量，達到了258套，缺口只有10%。

蘇聯90%的人，是“有房”一族。

這個數據，相對來說，還是比較可靠的。因為作為社會主義國家，67%的房子是國家建設和分配的，產權歸國家、國企所有，因此大多數人，是不可能囤房，炒房，最后炒成一個房爺出來的。

蘇聯人房子的不足，主要是因為城市人口的增長和房子的老舊所帶來的壓力。

這就是蘇聯的好。別噴，你看完本文就知道，蘇聯人解決住的問題，所要承當的成本和壓力，比當下我們購買商品房，要輕松的多。

當然，唯一不足的地方，就是房子面積比較小，只有40㎡左右一套，且大多數不帶廚房、衛生間、熱水澡設施的。這其實就是公共住房。

不過，若能在北上廣深杭等城市，有這么個40㎡的物業，晚上睡著也能笑掉大牙了吧。

二

蘇聯的房子，也不全然是這種小戶型和老舊型，也有60-90的大戶型，只不過數量比較小，那是給擁有5人以上的家庭分配的。后來新蓋的樓盤，也是帶廚衛的。

能不能分到房，看申請人的緊迫性、資歷、社會貢獻等要素；分多大，則看家庭成員數量。7人以上的家庭，最高可以分到91㎡的房子。

房子小是小了點，但是考慮到蘇聯在二戰之后20年里的國家任務，首先是工業和國防，因此只能在經費緊張的情況下，最大限量的滿足更多的人有房子住。

這一階段，首先要解決的是住的問題，只好犧牲房子的面積和舒適性，以公共住宅為主。

這種房子，簡單實用，造價低廉，可以“多快好省”，適合蘇聯的國情。

1970年，蘇聯16%的公共住宅，仍然沒有洗澡間或淋浴間。與此同時，37%的公共住宅，沒有熱水供應。

大家洗澡，也很實在，一個大木桶就解決了。

假如沒有自來水，對不起，就只能辛苦男人下樓扛了。

沒有熱水，只能自個兒燒。西伯利亞冷，比那寒水潭還要冷，冬天冷水浴風險太高，一不小心就得凍成冰棍兒了。

這一點上，還是美帝好，93%以上都有自來水，而且還有熱的。

有的住，總比沒得住好哈。

三

在蓋樓這件事情上，蘇聯還是體現了集中力量辦大事的體制優勢。

蘇聯每年花在房子上的錢，占了全國投資的20%左右，最高達到了26%。

這個數據，除了房地產過熱的國家和地區，已經很恐怖了。

蘇聯每年拿出這么多錢蓋樓，每年蓋了多少套公共住房？答案是220萬套。美國同一時期，也只有140萬套。

這個數量，穩拿全球第一。

有人說，咱們東方大國更牛。

2017年，中國房地產開發投資花了10.9萬億，中國投入固定資產建設資金總額是63.1萬億，房地產占比17.2%。而中國每年新蓋的商品房數量，保守估計在1000萬套以上。
有新聞報道說，北京380多萬房主聯系不到、上海10%的房子是空的，三四線城市的房屋空置率達到了30%。西南財經大學2014年年中發布的一份關于城鎮住房空置率的調研報告顯示，2013年城鎮住宅空置率就達22.4%，現在是2019年，恐怕更高了。

潘石屹說：“我知道北京有人買一百套房，自己只住一套。”但是即使大家知道真相，炒房仍然是一股暗流。

數據很嚇人，千軍萬馬，氣勢如虹。

蘇聯和50年后的中國沒法比，但1970年的時候，中國在干什么？

即使按照占比比例，咱們中國也略輸一籌，蘇聯是20%左右，中國是17%。

蘇聯人才是蓋樓狂魔。加大馬力，在為全國人民，源源不斷的蓋著5層高的板樓。

四

1970年，蘇聯是不存在樓市泡沫的威脅的。

蘇聯蓋的房子，一般5層上下高度。這個高度的樓盤，省錢，不用電梯，用腳爬上爬下，還可鍛煉身體，提高國民健康指數。

當時蘇聯的人口基數達到了2.4億人口，美國才2億人。每千人擁有房子的數量，美國是338套，蘇聯是271套。蘇聯雖然略低，但是已經和當時的日本273套相當。

不過，蘇聯人蓋樓的速度，一直保持在千人新增10套的房子速度，美國卻只有8套。西歐國家，卻大多在4-10套之間，起伏不定。

蘇聯迫于經濟實力，每年新蓋的200萬多套住宅，有效面積只有美國的三分之二。

不過對于當時已經不愛生娃的蘇聯人來說，也不會顯得特別艱難。蘇聯人此時的家庭平均人口數，城市是3.5個人，農村是3.7個人。

而房子緊缺的煩惱，也只局限于城市。

蘇聯的鄉村，此時還居住者超過40%的人口。農村的房子，卻是供給過剩。

每1000個農民，實際擁有房子多達290套，而按照平均數，其實只要270套，就綽綽有余了。

那么，農村為什么會房子過剩呢？

這是因為，在勃列日涅夫時代，蘇聯的城市化加速了，有很多的農村青年都進城，導致了農村人口下降了4%，城市人口增加了32%，但全國有1/3的新房，蓋在鄉下。

人走了，房子卻不能帶走。

當然，也不排除某些大腕兒，在鄉間有個別墅啥的，此處不提，犯忌諱。

五

蘇聯作為社會主義國家，是不承認私有制的，每年蓋這么多樓，產權又歸誰？

在商品經濟時代，地產公司蓋樓，銀行貸款，屁民按揭，這是一場完美的三角戀。在東方大國，則要加上一個政府賣地，是一盤四方棋局。

真佩服發明這套打法的家伙。

可在蘇聯，再窮的人，都是有資格擁有房子的，機會雖然不均等，但是可以最大限度的普惠到草民。

蘇聯三分之二的房子，都是政府、國企出錢蓋的，蓋好之后，再按照緊迫性、資歷、貢獻排隊分房。

在這套制度下，大家住的房子都差不多。國企老總，某個局長，可能也不過40㎡，就是一個鉗工的鄰居。

但是問題來了。

呼啦啦排隊的人實在太多，蘇聯基建速度又慢，供不應求。

在這個時代，要擁有一套房很簡單，可以不花錢，但卻要花時間。

符合條件的蘇聯人，申請到一套房的時間，是1.5年到3年，長的達到5年。

所以，很多人只能選擇租房住。

不過不用擔心，房租低到可以忽略，只有工資的5%。

5%的房租，相對于今天動不動20-40%的比例，那簡直就是白送啊。

租房和擁有自住房，區別不大。

所以，很多人可以租兩套房，組建一個大房子。

這又引發了新的問題，廉租房都不夠了，也只能限額。

一環扣一環，從來就不輕松過。

六

國家、國企、事業單位只蓋了三分之二的房子，那么其余的房子，誰蓋的？

合作社和私人住宅。

蘇聯允許一部分居民，經審批后組成合作社，一起集資蓋樓，稱作住宅建筑合作社（其實，就像我們以前單位上的員工，集資蓋樓）。

成員需向合作社支付首付4成，最低為三成的房款，再支付5‰的利息。
折算下來，首付款大概2500盧布，分期15年，每期20多盧布的月供，加上每月10盧布的維修基金。
這個房子，是個四不像。

它擁有了西方舶來的首付按揭模式，卻又有點像小產權房。業主沒有產權，只有使用權。

選擇通過這個方式獲得房子的人，大多是那些排隊靠后，又有經濟實力的人。與其等上個三五年，不如自己出點錢，加入一個住宅建筑合作社，搞一套“小產權”房了。

合作社蓋的樓，還有一個好處，就是回收社會閑散的資金，抑制通貨膨脹。

蘇聯生活必需品，尤其是農副產品一直緊俏，有錢也買不到牛肉和黃油，就容易造成貨幣貶值。

七

集資蓋樓在蘇聯，畢竟是少數，到1971年，也只有6%的比例，是集資房。

有錢人太少了。大多數蘇聯人，拿不出這么多現金。蘇聯實行的是真正的平均主義，勞工和高管工資差距并不大。一個環衛工和一個工程師，年薪也不過是1200盧布和3000盧布的事。

2018年，騰訊12名高管年薪加起來就有14.6億元，劉熾平、張小龍年薪都超過2億人民幣。根據中國石化2018年報，薪酬最高者為高級副總裁雷典武，達到116萬。監事鄒慧平和職工代表監事余夕志分別為1103萬和101萬。相對騰訊，國企高管工資不算高，但是若何員工比起來，也是天價了。

工資不高，消費水平如何？

蘇聯四口之家，一年的伙食費，需1700盧布左右。

一對夫妻同時上班，一年收入3000盧布左右，減去1700盧布的伙食費，就只有1300盧布。再扣減房租、購物、禮品等開資，一年的存款，也就在1000盧布。

首付2500盧布，保守估計要2年半才夠。

蘇聯的雙職工家庭只要2年半，就可以湊個首付，已經是很爽了。

八

在農村，房子壓根就不是問題，全球都是如此。因為農村，從不缺土。

所以，這里是私人住宅的天下。

對的，沒有看錯，蘇聯不僅存在私人住宅，而且大量存在。

1959年的時候，私人住宅達到54%的比例，后來逐漸下降，1971年仍然占據著27%的比例。

這些房子，由小城鎮的居民、集體農莊農民、農村知識分子建的。

蘇聯農村生活著40%以上的居民，而這些居民，很大一部分因屬于集體農莊，是農業人口，并不在政府、國企、事業單位兜底的范疇。

他們只能依靠集體或者自己的力量，給自己蓋個小房子。自建房連同宅基地和附著在上面的建筑，都是屬于農民的財產，但卻不是私有。

很像中國農村的宅基地，可以永久擁有，但不能流入市場交易。

蘇聯當時蓋樓的成本，大概在76-151盧布/㎡之間，農村自建房成本，是城市的一半左右。每年投入的預算，1971年達到了141億盧布，占總投資的16%，而958-1959年，這兩年達到了26%的驚人比例。

蘇聯人樓蓋的這么厲害，對建筑要求又不高（首先解決住的量的問題），吸引了很多沒有技能的農民工進城搬磚。

民工進城，很多人就沒再回去，促進城市化，也是大功一件。

像不像我們現在正在發生的，民工進城運動？

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參考文獻：《蘇俄經濟二十講》《蘇聯經濟現狀》《勃列日涅夫時代》《勃列日涅夫18年》

俄羅斯的人口衰退，何時是個頭？