北京買房：理清思路，購房建議1793

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我這是個是否吃回頭草的問題。前幾年是生意資金鏈出問題而賣掉了茂華璟公館的一套房，1300萬算是當時的高點。現在是基本緩過來了，看這套房子已經跌到了1100萬不到，估計砍砍價1000多點就能買回來。但問題是有必要還買在這里嗎？雖然小區很好，我也很熟悉，但請問是不是有更多更優的選擇?。?/p>

A：

1、打個比方吧，我有個朋友系列，前幾年因為身體問題離婚了，但畢竟還年輕，沒幾年就恢復到如狼似虎了。而此時原配歲數大了幾歲，價值也下降了點兒，請問此時是否有必要和原配復婚？雖然原配各方面不錯，也挺熟的，但請問是否有更多更優的選擇？

這外人無法回答，房子和伴侶其實差不多，都是用來過日子的，是否合適只能看自己的感受，外人不好評價和指點。

2、或者這么說吧，如果是我的話不吃回頭草。因為我這人喜新厭舊，即便是初戀在心目中美好無暇，但也不愿再回首，留作回憶才更有詩意。

另外一點，璟公館確實是很好的小區，保值在石景山也不算弱，沒低于大盤。但畢竟單價和總價在西部都有點兒高，所以流動性不算太強。我估計您當時買房時就時間不短吧？除非是明顯的低價。

所以如果是我就換個選擇了，換成地段兒更強或小區更新的。即便是不考慮保值角度，居住體驗+流動性也是應該強點兒的。

3、但還是這句話，房子是用來住的，是否舒服只看自己的感受，外人不好多說什么。

僅供參考。

二

Q:

剛需買首套（未婚），不想一直租房搬家，總價不超過700萬?？紤]到對象和我通勤距離太遠，一時不知道在哪里看房，煩請您給出購房位置建議。

我的具體需求如下：

通勤需求：我在豐臺（10號線，西三環），對象在昌平（17號線，北七家），是就近一人還是選擇中點？我對通勤時長的要求是小于1小時（包含走路時間）。

居住需求：步行10分鐘有地鐵，可以接受老小區，但需要維護好，不接受一居室，板樓優先。

A：

1、常規建議是離其中一方近唄，總比倆人都折騰要強。而且現在是未婚，但也得考慮結婚吧？那有了孩子之后，夫妻總得有一個能有時間接送+陪伴。

買房從投資角度的常規建議是先北后南，但北七家遠了點兒，還是先看西三環吧。而且是700萬預算，這總價在北七家高了點兒?？隙苜I到很宜居的房子，但流動性弱點兒，保值也未必強。

2、通勤的事兒自己感受吧，外人不好建議。而且這1小時是哪兒到哪兒的距離??？是倆人都要1小時之內嗎？那估計就得東四環了，倆人都夠累的。

3、700萬不接受一居室，但可以接受老小區，這要求怎么聽著那么怪啊？這總價區間的一居室基本都是老公寓，或者是學區房的老破大。居住的性價比倒是高，但其他方面都一般。而且老公寓中幾乎沒有板樓，老破大又多數不帶電梯，能接受嗎？反正一般來說是沒人往這方面想的，您是怎么琢磨的?。?/p>

4、簡單說吧，在我看來您應該是剛有個買房的想法，提出的要求還都挺虛的呢，反映的是對北京樓市不了解，對自己的需求也沒想清楚，所以我也不好聊。

要不就先別著急，把各項主要需求都考慮清楚，比如大致是哪方向的地段兒，是自住為主還是保值為主，過幾年是否要置換，是否考慮學區，面積戶型等等。

然后把需求排序，看更重視哪方面，之后再說地段兒、板塊、小區，最后才是具體房源。買房是大事兒，一步一步的來吧，別太著急，反正現在也沒真正開始行情呢。

僅供參考。

三

Q:

我在金融街工作，首次買房，目前看的地段主要是草橋和西直門外。草橋的優勢是交通方便，房子的性價比高，但沒有學區屬性，擔心保值性弱。西外的優勢是地段好，海淀學區，劣勢是次新房的價格高，也擔心學區溢價的保值問題。因為我孩子剛剛一歲，離上學還五年。

A：

1、西外一般指的都是西城轄區，海淀的就算白石橋了。

2、您的預算是多少？一般來說，如果預算高，那甭說海淀了，西城都能買到溢價低甚至不帶溢價的，那就算性價比高+各項兼顧了。金融街就有這種小區，但缺點就是很貴，兩居室都動輒1500萬起。

3、如果預算不是很高，那我建議兩邊同時看房，各自選幾個合適的。然后都計算租售比，用總價除以預估租金就行，租金讓當地中介給估算。得到數值后進行比較，如果海淀的沒比草橋的高出太多，比如草橋的700，海淀的800，那就算說的過去，如果750那就買海淀的吧，說明沒差多少性價比，溢價不算高。

4、如果在海淀找不到太合適的，比如連老破小的租售比都在700左右，那還是首選草橋吧，五年之后再考慮孩子上學問題也不遲。畢竟從今年開始，一直到2031年都是入學人數的低谷期，溢價部分有可能受損失，所以學區沒必要準備的太早。

5、簡單就這情況吧，您最好還是先明確預算，然后在兩邊各自選套房試著比較一下，熟悉了方法再多看房。

僅供參考。

四

Q:

我目前在京兩套房，一套是當年單位團購的回龍觀小戶型，基本沒住一直出租，暫時不想賣，想看看經濟回暖后的價格。

現在主要糾結的是二套，十年前買的，自住兼投資。但當時不懂，買的是朝陽**學校旁邊的**宿舍區。當時除了自住之外兩個想法，一是中介說這會成為學區房，至少多漲出30%。

二是當時都對改造有很大預期，尤其**單位又很有錢。但這兩項都落空了，學校還是渣校，改造效果也不理想，據說單位幾乎沒出錢。所以導致房價也漲的不好，遠不如和平里的。

所以現在想賣掉這套，這次主要考慮改善，至于投資角度能保值就行，別落后大盤。預算是800萬之內，您看以下三個小區哪個合適？

A：

1、都是典型的老公寓，特點就是自住為主，所以這種房憑個人喜好選擇更合適。

2、另外房子是用來住的，而公寓類的優勢都是性價比高，所以也可以用租售比來計算一下。用總價除以預估租金，哪個的數值低就說明性價比高?；蛘咭部梢杂缅X來比較，同等總價的情況下，哪個的租金高，就說創造的收益高，也等于性價比高。

3、這仨小區我估計是世茂宮園，因為一居室都100多平，非常典型的追求居住體驗了。或者說相對來講屬于單價低的，那如果三個的租金差不多，哪個的總價低就是性價比高了。

不過您可考慮好朝向問題，因為塔樓在戶型圖上都是正向的，但在現實中未必，大多都是斜向，如果向北斜就未必舒服了。您這套房的價格偏低，我覺得有北向的可能。

4、如果注重保值，那就看圣世一品吧，戶型雖然小，但既然單價高，就說明價格走勢占優，以后也大概率是這趨勢。

僅供參考。

五

Q:

外地人在北京，需要買房落戶口，本金近200萬+月供1萬，請問最高能買多少總價的？首選區東城，次選朝陽，至少兩居室，有學區最好，至少中等以上。時間為春節回京后，正月十五前后開始看房，兩月內完成。

Ps：目前住單位宿舍，馬上到期不能續租了。而且孩子今年五月出生，希望能盡快住上。另外只看板樓南北通透戶型，帶電梯和停車位，人車分流，小區綠化環境好的。

A：

1、您這有點兒拿我當土地爺許愿了，但我做不到有求必應，您要不還是換個靈點兒的廟門吧。

2、200+1萬月供，最多買400萬左右的房，這總價在東城基本就是上車盤，在朝陽也是剛需房。東城即便是南城老破小的均價也得6/7萬，朝陽五環外都得4萬左右。400萬買兩居室不是不行，但您這南北通透+電梯+停車位+人車分流+綠化就要求太高了，至少是改善盤的標準。無論東城還是朝陽都幾乎買不到，除非是朝陽帶硬傷的房源。

3、這我就不多說了吧，建議您還是先別著急了，心急吃不到熱豆腐。還是先多了解一下北京的行情吧，房價確實比高峰期跌了不少，但沒跌到400萬買學區房改善盤的程度。要不您就降低要求，要不就再多等幾年吧，反正孩子上學還六年呢，不著急。

僅供參考。

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