北京買(mǎi)房：理清思路，購(gòu)房建議1795

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

情況：現(xiàn)房在德勝學(xué)區(qū)教場(chǎng)口，54平南北通透兩居，裝修好，估價(jià)700萬(wàn)，請(qǐng)問(wèn)學(xué)區(qū)溢價(jià)能占多少？孩子今年小升初，學(xué)位也就用完了，所以考慮如果溢價(jià)高的話就換到朝陽(yáng)，不高的話再看情況。

A：

1、700/54=13萬(wàn)一平，夠貴的。當(dāng)?shù)刈饨鸫蟾攀敲科矫吭?50左右，那這套房的月租在8000多塊錢(qián)。估價(jià)700萬(wàn)如果是市場(chǎng)價(jià)，那租售比在850左右。

是教場(chǎng)口的回遷房小區(qū)吧？反正這戶型都屬于老破小性質(zhì)，社區(qū)環(huán)境和品質(zhì)都不算強(qiáng)。54平也做不到“通透”，只能是南北向。所以這種檔次的小區(qū)在北京的平均租售比基本在500多點(diǎn)兒，550左右吧。那相對(duì)于850來(lái)說(shuō)，溢價(jià)率在35%以上，40%左右吧。

2、或者跟旁邊朝陽(yáng)的同等房源相比也行。比如安華西里，也是三環(huán)內(nèi)的老小區(qū)?，F(xiàn)在那里的單價(jià)大概7萬(wàn)左右吧，這里能租8000多的房子得70多平，價(jià)值500萬(wàn)吧。那500跟700相比，超出的200萬(wàn)左右就是溢價(jià)，至少占比30%左右。

3、高不高的自己判斷吧，我只是列出情況而已?；蛘哒f(shuō)北京東西海的平均值是25%左右，德勝這種頂級(jí)學(xué)區(qū)的30%以上也正常。但這是入學(xué)高峰期的溢價(jià)率，之后低谷期的就看行情+政策了。

僅供參考。

二

Q:

我在門(mén)頭溝雙裕有套房，還是20年前買(mǎi)的呢，當(dāng)時(shí)2000多。但我早就回老家工作了，這套房出租了幾年就一直空著，現(xiàn)在看網(wǎng)上是能賣(mài)220萬(wàn)左右。

現(xiàn)在的問(wèn)題是我兒子想要在我們當(dāng)?shù)刭I(mǎi)房，但我們因?yàn)榍皫啄険Q房在高位了，現(xiàn)在還在還貸款，手里沒(méi)多少錢(qián)，不知道是否應(yīng)該賣(mài)掉門(mén)頭溝這套？

賣(mài)掉的話有點(diǎn)可惜，一是前幾年到過(guò)300多萬(wàn)的高位呢，二是我們老家房?jī)r(jià)便宜，只缺70多萬(wàn)而已，貸款的話才缺20多萬(wàn)，因此而賣(mài)掉北京的房感覺(jué)不值，因?yàn)闆](méi)有北京資格以后就不能買(mǎi)了。

A：

1、房子是用來(lái)住的，如果說(shuō)一套房既不自住，也不出租，那留著的意義就不大了，相當(dāng)于藏進(jìn)保險(xiǎn)柜給供起來(lái)了。

我沒(méi)明白為什么不出租??？是因?yàn)檠b修太破了不愿意再花錢(qián)嗎？或者是鄰居不讓的原因？我建議是如果能出租就先租著，確定出租不劃算vs不能租的就賣(mài)掉吧，總比空放著強(qiáng)。

2、之所以說(shuō)能出租就先不賣(mài)，是因?yàn)榭梢钥紤]“以租養(yǎng)貸”的形式。您不是只缺20多萬(wàn)首付嗎？那找親友借點(diǎn)兒不行嗎？

然后50萬(wàn)左右的貸款，每個(gè)月還款2000多塊錢(qián)吧。而門(mén)頭溝這套房既然價(jià)值220萬(wàn)，那租個(gè)3000來(lái)塊錢(qián)應(yīng)該是正常的。這樣不僅覆蓋了月供，還能貼補(bǔ)家用或存著還借款呢。

3、總之如果是確定住不上也沒(méi)法兒租，那就賣(mài)掉。能出租的話就先租著，犯不上為了幾十萬(wàn)的缺口賣(mài)房。另外北京買(mǎi)房資格其實(shí)不是主要的，沒(méi)資格的交幾年社保也能買(mǎi)，或許以后還取消限購(gòu)呢。

僅供參考。

三

Q:

我在老崇文有一套55平老破小，1979年的房，產(chǎn)權(quán)在剛?cè)ナ赖哪赣H名下，還沒(méi)辦繼承手續(xù)。

沒(méi)辦是因?yàn)橄胭u(mài)了換到南邊或石景山環(huán)境好的，我們兒子在外地上大學(xué)，學(xué)區(qū)對(duì)我們至少十多年沒(méi)意義，這房子還很破了，小區(qū)更破。而且這套房這幾年跌了不少，我擔(dān)心過(guò)幾年學(xué)區(qū)政策一變就更不值錢(qián)了，純粹的老破小別再砸手里，還不如先換套好點(diǎn)的呢。

A：

1、那我要建議就是應(yīng)該換唄，房子是用來(lái)住的，除居住之外的各種配套都只是附加值。既然用不上學(xué)位，那這種附加值就沒(méi)意義，留著的話不僅是居住的性價(jià)比不高，也確實(shí)有溢價(jià)部分的保值風(fēng)險(xiǎn)。

2、不過(guò)如果是1979年開(kāi)發(fā)的房，那基礎(chǔ)質(zhì)量應(yīng)該是不錯(cuò)的。因?yàn)?976年發(fā)生了大地震，全國(guó)的建筑標(biāo)準(zhǔn)都提高了，檢查的也都很負(fù)責(zé)。79年又是改開(kāi)初期，當(dāng)時(shí)能有錢(qián)蓋宿舍的都是有錢(qián)或有權(quán)的好單位，理論上的質(zhì)量都不會(huì)差。

所以如果很破，更多的都是外表和配件，基礎(chǔ)質(zhì)量應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題。可以先咨詢一下什么時(shí)候做維護(hù)？維護(hù)之后再出手的話應(yīng)該能多賣(mài)點(diǎn)兒，至少是更好賣(mài)。

3、還一點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)在母親名下，那得先辦了手續(xù)才能去掛牌的。即便是私下交易，那也得先辦您這邊的手續(xù)，然后才能跟買(mǎi)房的過(guò)戶。所以還是先辦了吧，不麻煩，早晚都得辦。

僅供參考。

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