2025年上海樓市十大特征

2025年，隨著上海樓市的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性觸底信號(hào)日益清晰，上海樓市也呈現(xiàn)出了十大典型特征，今天我們來梳理一下：

第一：上海樓市存量市場(chǎng)特征愈加明顯。主要表現(xiàn)為住宅領(lǐng)域二手房交易套數(shù)是新房的5倍(2024年是4倍)，這個(gè)趨勢(shì)還在進(jìn)一步上升，存量房交易主導(dǎo)愈加明顯。商辦領(lǐng)域出現(xiàn)過剩和坪效下降的情況。

第二：全面分化。新房和二手房分化、新房中區(qū)域分化、項(xiàng)目分化，客群分化，房企也進(jìn)一步分化，市場(chǎng)與保障體系也分化。

第三：800萬-1200萬成為買房的尷尬價(jià)格段。2025年出現(xiàn)一個(gè)明顯變化是供大于求，成交整體量也在萎縮，考慮到2024年結(jié)余的庫存，壓力會(huì)更大。為什么說是尷尬價(jià)格段，在改善群體里面屬于預(yù)算有限的二次改善，這個(gè)總價(jià)段人群有消費(fèi)降級(jí)的跡象，在市區(qū)里面很難找到總價(jià)匹配的舒適房源，郊區(qū)的房子又看不上，因此，很多通過二手房解決。

第四：1200萬-2000萬是表現(xiàn)最為優(yōu)異的價(jià)格段。跟2024年相比，供給量、成交量、成交價(jià)格均有不同程度的上漲。背后的原因是好房子新規(guī)后，新產(chǎn)品的住房實(shí)得率明顯提升，換句話，現(xiàn)在120平米的住房跟過去140平米的住房實(shí)際使用面積差不多。新規(guī)后，層高品質(zhì)，配套更高，因此價(jià)格小幅上調(diào)，總預(yù)算沒有增加，實(shí)際使用面積沒有下降，客戶樂意買單。

第五：高端豪宅成交量上升。主要是指5000萬以上產(chǎn)品，主要跟供給量大幅增長有關(guān)系，但是高端客群過度消耗跡象明顯，2025年出現(xiàn)了客群不足的壓力。

第六：新房去化窗口期改變。主要集中在二三季度，金九銀十規(guī)則有點(diǎn)失效了，四季度表現(xiàn)一般；

第七：一二手聯(lián)動(dòng)性下降。二者量價(jià)分離，價(jià)格走勢(shì)相悖，一二手市場(chǎng)的割裂性這幾年越來越明顯，二手房跟新房前幾年的關(guān)聯(lián)關(guān)系已經(jīng)打破，房票成為強(qiáng)化二者的連通器。

第八：二手房市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性觸底的跡象。二手房租售比主要集中在1.7-1.8，基本快趕上十年期國債的收益率，部分中心區(qū)域，地鐵口的極小戶型產(chǎn)品的租售比可以達(dá)到3-3.5%，一旦租售比超過按揭貸款利率，就是價(jià)格觸底的信號(hào)；

第九：非滬籍人士購房占比呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。從客群來看，非滬籍占比上升與上海限購政策逐漸優(yōu)化有直接關(guān)系，同時(shí)也看出，上海客群是全國范圍內(nèi)，具備購買力韌性。

第十：住房格局上，市場(chǎng)體系與保障體系雙軌制跡象更為清晰。政策持續(xù)給予保障體系較大的支持，這使得上海逐漸成為新市民和新青年的友好型城市，但是剛需分流保障體系也十分明顯。

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