URI城市租住年終復盤|下行周期里，酒店業(yè)誰在賺錢，誰在出局

2025年，中國酒店業(yè)在繁榮與承壓的矛盾交響中，劃下了一道深刻的分水嶺。出行人群基數(shù)在上漲，但消費意愿卻顯著疲軟；市場上分“蛋糕”的玩家持續(xù)增多，而行業(yè)整體“蛋糕”并未同步做大；一邊是縣域市場火爆、AI技術普及，另一邊是高端資產(chǎn)甩賣、同質(zhì)化內(nèi)卷。行業(yè)如同在冰與火中前行，這種復雜的局面，很難用一個詞概括。

本期，我們以十大關鍵詞為脈絡，系統(tǒng)復盤2025年行業(yè)整體圖景，結合權威數(shù)據(jù)展望未來走向，旨在為相關決策與戰(zhàn)略布局提供參考。

01

兩極分化

2025年，“冷熱不均”成為酒店業(yè)最鮮明的年度基調(diào)。出行人群基數(shù)雖在增長，但消費意愿疲軟，疊加民宿、露營等替代業(yè)態(tài)的分流，傳統(tǒng)酒店競爭壓力空前。

供需失衡是根本困境。全國酒店供給量逐年增長，但消費端的疲軟，使得市場演變?yōu)椤暗案獠辉觥⑼婕以龆唷钡牧愫筒┺母窬帧?/p>

02

價值重估

2025年，酒店資產(chǎn)交易市場異常活躍，但這并非繁榮的象征，而是資本在壓力下的被動出清與價值重估。

一方面，受現(xiàn)金流壓力與重資產(chǎn)模式回本緩慢影響，大批高端酒店資產(chǎn)被迫轉手。另一方面，地方國資與跨界資本成為主要的“抄底者”。國資的深度介入，標志著行業(yè)競爭正從純粹市場化，邁向“專業(yè)運營+多元賦能”的生態(tài)新格局。

03

資產(chǎn)金融化

2025年末，資本市場為酒店業(yè)帶來了一股確定性暖流。12月31日，中國證監(jiān)會正式印發(fā)《中國證監(jiān)會關于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》，明確將酒店業(yè)態(tài)納入商業(yè)不動產(chǎn)REITs的優(yōu)先推進范圍。這一關鍵擴容從根本上重塑了酒店資產(chǎn)的屬性與邏輯——曾經(jīng)的“重資產(chǎn)包袱”得以轉化為公開市場可定價、可交易的“現(xiàn)金流產(chǎn)品”。

這不僅為持有方開辟了市場化退出通道，更構建起強大的價值發(fā)現(xiàn)機制，卓越的運營能力將在證券化過程中獲得資本充分認可。

04

內(nèi)生增長

頭部酒店集團戰(zhàn)略重心顯著轉變：從追求門店數(shù)量高速擴張，轉向注重盈利能力和資產(chǎn)質(zhì)量的內(nèi)涵式發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，幾大頭部集團在2025年前三季度的新開店速度和凈增門店數(shù)均出現(xiàn)放緩。華住CEO金輝明確表示，“現(xiàn)階段，我們更強調(diào)開的每家店都是賺錢的，某種程度上，品質(zhì)比對規(guī)模的追求執(zhí)念更重要”。

頭部集團將更多資源投向產(chǎn)品結構調(diào)整、存量酒店煥新以及在細分市場（如商務極簡、在地文化）的挖掘上。

這標志著中國酒店業(yè)正步入一個更為成熟、追求長期健康發(fā)展的新階段。

05

智效革命

2025年已成為行業(yè)全面擁抱AI的“應用元年”，共識已經(jīng)達成。AI不再僅僅是炫酷的營銷噱頭，而是正在成為降本增效的核心生產(chǎn)力。

一方面，AI工具大幅降低了酒店投資和運營的技術準入門檻。另一方面，AI正在深刻重塑運營邏輯與服務體驗。技術正在推動酒店業(yè)從“功能型服務”向“智慧型體驗”的根本性跨越。

06

渠道博弈

2025年酒店預訂渠道的競爭已超越單純流量之爭，進入以資源掌控與生態(tài)閉環(huán)構建為核心的新階段。

URI觀察發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)OTA平臺（如攜程、美團）雖然仍保持強勢地位，但抖音、京東、高德等憑借平臺流量和獨特場景優(yōu)勢的新勢力正加速布局，渠道間的混戰(zhàn)與沖突愈發(fā)頻繁。

一個標志性事件是，2025年4月，同程旅行宣布以24.97億元全資收購萬達酒店管理公司，一舉將萬達旗下九大高端品牌、近600家酒店納入麾下。這一“蛇吞象”的交易，本質(zhì)上是OTA平臺為了控制更多上游供應鏈、增加自身“貨源”和護城河的深度舉措。

與此同時，承受巨大經(jīng)營壓力的一線門店與傳統(tǒng)OTA的關系變得微妙而緊張。盡管高度依賴其流量，但高昂的傭金與激烈的價格戰(zhàn)也讓酒店不堪重負。

可以預見，渠道格局的重塑與話語權的博弈將是未來數(shù)年的持續(xù)主題。

07

長短融合

面對市場增量放緩的壓力，酒店業(yè)開始打破傳統(tǒng)客源邊界，長短住融合成為挖掘潛力的重要路徑。

這種雙向滲透正推動產(chǎn)品設計、定價策略與運營體系的深刻變革，模糊了傳統(tǒng)住宿業(yè)態(tài)的邊界。行業(yè)共識是，構建能動態(tài)適應不同住宿時長需求的混合產(chǎn)品模式，將是提升資產(chǎn)回報與競爭力的重要方向。

08

存量搏殺

在新增土地和項目稀缺的背景下，“存量煥新”從可選項變成了酒店集團保持增長的核心機遇。這片藍海市場窗口期很短，已成為國際集團、本土巨頭和區(qū)域品牌競相爭奪的新競技場。

不同背景的玩家策略各異：國際酒店集團多通過推出“軟品牌”模式，以較低標準吸納高端存量項目；頭部本土集團則系統(tǒng)性地投入品牌和人員，進行規(guī)模化改造；而區(qū)域酒店集團憑借更靈活的簽約方案和對本地市場的理解，在吸引中小型存量酒店投資人方面展現(xiàn)出獨特優(yōu)勢。

未來，在酒店投資人圈層中，可能會形成一個獨立于普通消費者認知之外的“存量煥新品牌排行榜”，各集團將通過打造王牌改造產(chǎn)品來占領投資人心智。

09

差異化破局

行業(yè)的困頓期，往往也是創(chuàng)新繁榮期。2025年，從一線單體酒店到大型酒店集團，都在試錯中創(chuàng)新，試圖在紅海中找到差異化的破局微光。

一線營銷層面，“五星酒店擺地攤”成為年度最具標志性的事件。這既是消化庫存、獲取現(xiàn)金流的求生之舉，也是打破刻板印象、貼近本地社區(qū)的品牌實踐。集團戰(zhàn)略層面，創(chuàng)新則更為多元，這些創(chuàng)新或許成功率不一，但為行業(yè)僵局注入了寶貴的活力。

此外，URI發(fā)現(xiàn)，2025年活得相對滋潤的，都是精準卡位的玩家。行業(yè)共識：與其討好所有人，不如深愛一群人。

10

韌性價值

2025年的酒店業(yè)在困境中展現(xiàn)出強大的韌性，無論是通過科技賦能、存量改造還是模式創(chuàng)新，業(yè)者從未停止探索破局之路。這種努力正在逐步轉化為審慎的市場信心。據(jù)URI調(diào)研發(fā)現(xiàn)，酒店業(yè)者對2026年經(jīng)營毛利潤（GOP）承壓的預期比例，已從2025年的59%收窄至46%，市場情緒正呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

尤其是在奢華酒店與生活方式酒店領域，從業(yè)者對未來收入的預期相對更為積極。URI認為，盡管整體市場仍面臨逆風，但在高質(zhì)量、高體驗、高差異化的賽道上，曙光已然顯現(xiàn)。

2025年的酒店業(yè)，沒有統(tǒng)一的答案。有人在拋售資產(chǎn)離場，有人在逆勢抄底；有人在科技上all in，有人回歸服務本質(zhì)；有人收縮自保，有人跨界擴張。

但一個共識正在形成：酒店業(yè)的舊時代已經(jīng)結束——那個靠地段、星級、標準化服務就能賺錢的時代，一去不復返。新時代的生存法則，是精準定位、極致運營、生態(tài)融合。

當五星酒店開始擺攤賣包子，不是行業(yè)墮落，而是認知升級——酒店的本質(zhì)，不是掛著星星的建筑，而是滿足特定人群需求的商業(yè)空間。誰能重新定義這個空間的價值，誰就能在下一個周期領跑。

2025年，酒店業(yè)在“精分”中重構。2026年，重構后的新物種即將登場。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

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