北京買房：理清思路，購房建議1799

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

你總用存款利率來對比租金回報率是不對的，因為除了土豪之外誰家會全款買房啊？而房貸的利率是3.5%，再加上每年的綜合通脹率至少5%，這才是真正的買房成本。也就是說，如果房租收益率低于每年8%就是虧損，或者說如果漲幅低于8%也是虧損。

A：

1、沃天，您的數學是誰教的啊？太瘋狂了，租金收益率8%，您是真敢說啊，不是窮瘋了就是想發財想瘋了。

2、我家有套小房，現在租金是每年8萬吧。那按照您的算法，這套房的真實價值只有100萬？但現實中我家這套房價值400萬呢，按您的算法，如果租金達不到每年32萬就算虧損？那要不就是我瘋了，要不就是租房的瘋了。

3、我之所以用存款利率來對標租金回報率，這是針對手里有大額現金的，或者是持有無貸房產的家庭來比較的。

比如說手里有200萬的，存銀行的利率是1.5%，每年3萬。而如果拿這200萬買套小房，每年收租金大致在5萬左右，收益率2%以上。請問，如果您手里有200萬，是存銀行，還是買房？

或者說我家這套小房如果賣掉，400萬存銀行是每年得到6萬收益，但收租金是得到8萬。您覺得我應該是繼續持有房子，還是賣掉存銀行呢？

4、至于您是否貸款以及利率多少跟別人沒關系，所謂的綜合通脹率更是說不清，也沒人能承諾哪種投資品必定跑贏通脹。

這么說吧，如果都能跑贏通脹，那也就沒有通脹了；而就因為絕大多數的投資行為都跑不贏，所以才會出現通脹。所以您不要把僥幸當作必然，市場經濟中誰也不欠誰的。

5、最后說一句，北京全款買房的確實不多，自2009年房價暴漲之后，占比一直在20-30%之間。但高額貸款的也不是主流，因為很多家庭是換房，也就是賣掉當年低價買來的，加點兒存款或貸款買更大更好的。

也就是說，大多數家庭的房貸比例都不超50%，綜合下來甚至不到30%，也就談不上用房子總價來對標房貸利率和所謂的綜合通脹率。

6、細賬我懶的給您算了，反正您也不會認可，就這樣兒吧。而且再刺激您一句，我家那套小房雖然現在值400萬，但前兩年值500萬呢，可又是我在很多年前花20多萬買來的，您覺得我到底是賺了還是賠了？如果以8萬年租金來計算，我家的年化收益率到底是多少？您能算清嗎？

僅供參考。

二

Q:

單位的團購房，事業單位，因為要搬到通州所以有宋莊的團購房。當時我們沒買，因為以為不會被轉到通州。但現在看幾乎定下來了，所以在考慮是不是應該買。

是**小區的配套項目，公司產權，我們買居住權，不用再交房租，將來如果離職或不想要的話公司回購，轉讓給其他同事也可以，所扣除的租金肯定比市場價低。您看看表格覺得合適嗎？

A：

1、我覺得挺合適的，從價格看應該屬于單位給隨遷員工的福利。**小區的商品房多少錢啊？至少應該是2萬多吧。那常規來講，無論X產權還是單位產權的房子，常規市場價都是周邊同等商品房的半價，而您單位這房大概率低于40%了，至少是不貴。

2、另外既然說單位給出的租金價格是低于市場價的，按照公租房的標準，一般都是低了30%左右。那如果加上這30%，也就是以當地私人出租房的租金標準，對標單位福利房的價格，租金回報率輕松超過5%。即便是按照單位的租金標準，回報率也至少超過3%還要什么自行車啊？

現在五大行存款利率才1.5%，國債才1.7%，而且繼續下行的可能性還很大。那如果現在有3%以上的穩妥理財產品，非得搶瘋了不可。

您這單位的房子相當于穩妥理財，只要單位不倒，應該不至于在產權上出什么問題，回購vs內部流通也就應該能保證。

3、總之如果您這張表的價格都是真實的，而且沒有其他的付款項目，那我認為是劃算的。但也別有什么投資賺錢的想法，這就是單位的福利而已，房子并沒有金融屬性。

僅供參考。

三

Q:

我覺得北京學區房的租售比低這事是要區分情況的，有的房子低是沒辦法，比如那些大戶型豪宅小區管的嚴，鄰居也都事兒多，業主也不在乎這點租金就交給中介了，那租售比肯定低。

但像我們普通百姓這種老破小社區就好的多，比如我家本來是個70多平的小三居，前些年租給中介的租金也不高，到手才6000多塊錢，但他們打了個隔斷變成四間房分租就高了，應該能到至少9000元。我退休后就把房收回來了，連玩帶干的即便現在房租降了點也租8500以上。現在我這套房也就值400萬吧，租金回報率也超過2.5%。

A：

1、我相信您說的，也挺佩服您親力親為的。但您這是個例，而我說的是普遍現象，非得掰扯就成抬杠了，沒什么意思。

2、另外您家這套房如果沒硬傷，那就是房價被刻意低估了。因為既然打隔斷分租能到8500，按不打隔斷的整租應該在7000左右，那這套房的市場價至少450萬，高了能500萬以上。

這也對應您說的租給中介到手6000多。因為中介一般是按市場價給錢，但扣除30-45天的租金。按照30天空置期就是8%，6000多塊錢還原一下就是7000左右了。

3、其他的咱就不掰扯了，不具備普遍性。如果追求個例的高房租，那租給“樓鳳”們或許更高，再自己開個麻將館還能抽成兒呢。但這都沒什么意思。而且高收益就意味著高風險，隔斷有被派出所要求拆除的可能。就算不拆，您這多出的租金也是辛苦打理換來的，很難要求別的房東也這么干，反正我就懶的管。

僅供參考。

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