這一波樓市大逆轉，屬實有點突然了！

2月9日，大A與港股的地產板塊在節前沉悶的交易氛圍中，上演了一波集體異動——

不僅為節前市場注入了活力，更讓密切關注行業動向的投資者與分析人士眼前一亮。

截至當日午盤，A股地產板塊多點開花：

沙河股份、京投發展、京能置業漲超5%，信達集團、金地集團、新城控股等一批知名房企均漲超3%；

港股內房股的表現同樣毫不遜色，融創中國漲超7%，引領合景泰富、旭輝控股、龍湖集團、碧桂園等公司股價集體拉升。

這一輪強勢表現瞬間引起了資本市場與房地產業內的普遍關注。

市場普遍認為，這次地產板塊的亮眼表現背后存在以下雙重支撐：

市場面上，核心數據出現回穩跡象。

克而瑞最新數據顯示，2026年1月，全國重點監測的13個城市二手房成交面積約810萬㎡，環比上升16%，同比大幅增長33%。

環比連續增長、同比大幅攀升，被視為市場情緒觸底、剛性及改善需求開始謹慎入市的關鍵證據。

盡管新房市場依然承壓，但二手市場的率先活躍，往往是不動產市場筑底過程中的先行指標。

消息面上，諸多熱點一二線城市的救市政策持續加碼、勢大力沉。

近日，上海正式啟動由國資平臺收購市場存量二手房源，用于提供保障性租賃住房。

這一舉措被市場解讀為“一石三鳥”：

既能為市場提供寶貴的流動性，助力存量去化；又能快速擴大保租房供給，還能起到穩定區域房價預期的效果。

與此同時，佛山、重慶、南京等多座熱門二線城市出政策——

有的允許房地產項目合理緩建、降低企業資金鏈壓力，對供給側企業的精準紓困，有的擴大公積金使用范圍，給需求端安裝技能包。

更加值得注意的是，若將時間線拉長，你會發現，這股地產板塊的反彈勢頭已持續累積了一個多月，若從今年年初算起：

保利發展上漲約16.7%、華潤置地上漲約19.6%、中海上漲約26%、招商蛇口漲幅更是高達30%…

直截了當地講，在行業深度調整后，資金正率先擁抱財務最安全、經營最穩健的那些頭部上市房企。

在筆者看來，自開年以來的地產板塊資本市場表現，某種程度上也折射出當前市場的復雜心態與結構性轉向趨勢，一個突出表現就是——

政策底與市場底的共振正在加速形成。

大家可以重點關注以下這么三件事：

第一，高層在去年年底的中央經濟工作會議和今年年初的《求是》雜志上作出定調——

中央經濟工作會議強調要“著力穩定房地產市場”，《求是》雜志明確了“房地產仍然是支撐國民經濟的基礎產業”定位，并提出“政策力度要符合市場預期，政策要一次性給足，不能采取添油戰術”。

第二，“三道紅線”政策出現重大轉向，多家房企確認不再上報“三道紅線”指標。

如今，“三道紅線”已從?常態化監管?轉向?差異化、精細化的風險處置與新融資模式探索?階段，標志著房地產監管重心已轉變為?防范系統性風險、保障項目交付和推動行業平穩過渡，堪稱根本性轉移。

第三，2025年末REITs政策開閘，“基礎設施+商業不動產”全品類發展框架逐步確立。

華泰證券研究所數據顯示：截至2026年2月7日，已申報的10單Reits底層資產總估值達398億，擬募資總額達377億，較此前已發行的12單消費基礎設施Reits首發均值提升50%，一線城市資產估值占比超43%。

就這，咱們還沒提到說年內進一步降準降息、持續“寬信用、寬貨幣”的預期還在…

所以你能明顯感覺到——

當前資本市場對于地產板塊的集體共識，并不是建立在過往那種政策轉向、天量放水的固有基礎之上；

求穩、求長遠、求可持續顯得異常重要，在行業出清過程中，安全邊際正在成為資金流向的首要考量。

你看，無論是A股還是港股，領漲者多為擁有國資背景或財務表現足以穿越周期的頭部優等生…這就足以說明問題了。

咱們剛才說的“結構性轉向”道理正在于此。

這剛好讓我想起了近期房地產市場廣泛討論的一個聲音——

“房地產將迎來十年一遇大拐點”真的要來了嗎？

看了一下各方資料，支持這一聲音的核心依據主要有三點：

供給側大出清已近完成； 總量周期性回升即將到來； 基本面持續得到改善。

面對市場的回暖與專家的亢奮，筆者認為：這個事兒有必要從長計議、理性看待。

首先，供給側出清當前的確已進入深水區，但后續發展方向很可能跟大家想的不一樣。

諸多房企退出新一輪拿地，在全國土拍市場上活躍的企業只剩個位數，是無可爭辯的事實，高負債、高杠桿、高周轉的模式面臨著改弦更張。

而且，根據住房和城鄉建設部在2025年12月召開的全國住房城鄉建設工作會議上公布的信息，?2025年全國保交房任務已全面完成?。?

化債方面，截至2025年底，隱性債務規模已降至約6.5萬億-7萬億之間，距離2028年底前“清零”的目標已進度過半。

這些都是十分重要的供給側出清依據，但我們還應該看到：

整個行業資產負債表的徹底修復、從“金融驅動”向“長期經營”的模式轉型，仍需漫長時日。

要完成這一目標，依然要靠行業龍頭來驅動，你看這是不是與前面咱們提到的資本市場的集體選擇不謀而合？

其次，關于總量周期性回升，關鍵要分清到底是“結構性回暖”還是“全面反轉”。

筆者認為，將當前的市場積極信號簡單推導為總量反彈，本質上是忽略了底層邏輯的根本性變化。

近月二手房數據的回暖，建立在前值基數明顯偏低與季節性掛牌量回撤的基礎上，其實每年都會出現類似情況，可持續性是有待觀察的。

除此之外，更重要的趨勢依舊是愈演愈烈的分化行情：

從當前掌握的數據來看，四大一線城市二手房網簽活躍度呈明顯回升，但在新房價格環比漲出現0.51%的小幅增長同時，二手房跌了1.14%。

一月份，百城二手住宅均價錄得12905元/㎡，環比下跌0.85%，同比下跌8.67%。盡管環比跌幅較上月收窄了0.12個百分點，但存量市場仍處在以價換量的階段。

客觀來講，當前的市場表現的確呈現出一系列積極信號，值得保持理性樂觀，但據此推斷反轉明顯言之尚早。

第三，樓市基本面的確正在出現邊際改善，但需求增長引擎切換大勢無可逆轉。

我們現在看到的主體風險出清、化債進程過半、新增供應縮減、存量房市場去化周期縮短乃至存量房價格跌幅收窄…均屬于邊際改善范疇。

但當前全行業仍處在持續調整周期，同樣也是不爭的事實——

2025年全國新建商品房銷售面積8.81億㎡，其中住宅銷售面積約7.33億㎡，連續四年的調整，使得以上兩項數據均較2021年高點時出現50%左右的縮水。

當前全球樣本的平均調整周期就是“6年、回撤35%”這樣的臨界線，這意味著我們當前的調整在長度上和深度上妥妥足夠了，2026出現大有希望實現止跌企穩。

但問題在于，無論人口出生率、城鎮化進程還是居民端信用擴張空間，幾乎同時指向結構性轉暖。

而這剛好與我們之前講過的從“有房住”轉變為“住好房”的需求切換不謀而合。

理解以上這三點，再回過頭去看開年之后資本市場的集體選擇，自然就能理解資金流向的核心邏輯所在。

說完了資本市場的選擇，再來看看老百姓的選擇——

58同城、安居客近期發布了《2026春節置業意向報告》，其中對全國19座重點城市的20-45歲受訪者進行了調查。

其中56.8%的受訪者有意在工作生活城市看房買房，另有約22.6%受訪人群表示工作生活的城市和家鄉為同一城市。

表示愿意考慮家鄉的房子、家鄉省城或其它重點城市的占比分別為14.0%和6.2%。

換言之，近八成人群看房聚焦“工作生活城市”或“家鄉與工作同城”的房源。

在新市民人群看房選擇統計中，表示考慮“工作生活城市的房子”人群占比達67.9%。

而在具體房源需求方面，有51.5%的受訪者看房、咨詢樓盤優先考慮三居室戶型，為各類需求中的主力戶型。

至于其它改善方向，大家可以詳細參考下圖——

從購房心態上來看，超過七成受訪者聽說過身邊有人抄底撿漏，但約有43.1%的受訪者認為“還沒到時候，再等等看”。

梳理完以上數據，有三大趨勢已經躍然于紙上——

首先，絕大多數人群看房、買房更加傾向于工作生活城市。

其次，改善需求已成當下買房置業的核心驅動力。

第三，工作和收入預期正在成為促使買房的第一要素。

你再往深多想一步，就會發現老百姓在購房看房這件事上的傾向性，與未來很長一段時間里房地產的分化態勢不謀而合，基本上就是“先有雞”還是“先有蛋”的關系。

這其實也給我們想要在2026年考慮買房或者置換的朋友們提了個醒，筆者將其總結為以下幾點——

第一個，叫做“職業生涯強綁定”，說得更直白些就是用就業機會代替城市輪動效應。

從當前反饋的返鄉置業意愿方面來看，也確實是這樣。

大家更加傾向于在工作生活地買房，這本質上是一種價值加速回歸理性的體現。

一方面，這確實向資本市場和房地產市場傳達了需求仍在且較為旺盛的信號；

另一方面加速擰干了需求端和供給端兩側的投機成分。

未來，那些能夠充分提供優質就業崗位的城市及其優質配套板塊仍舊大有機會先于市場均線實現全面回暖。

第二個，叫做“全方位多維度改善”，也就是不僅要改善居住面積，更要改善整體生活品質。

其實這一點與高層乃至行業對于“好房子”的一致看好是不謀而合的。

這意味著未來單一緯度的改善很難再因改善屬性本身打動買家從而叫出較高溢價空間。

取而代之的是城市、區域板塊、配套以及品牌品質等多維度的組合拳，才是形成并維持溢價的關鍵要素。

以前咱們提這個事兒，大家可能只覺得這是行業的趨勢方向或者開發商單方面的說辭，這回看怎么樣？老百姓的集體呼聲吧？

第三個，叫做“更加注重財務韌性”，用信貸周期的長視角來代替單一緯度的所謂“抄底時機”。

未來的需求端，大概率不再是那個能讓絕大多數人躺賺的市場。

在這樣一個“穩”字當頭的市場里，財務端的穩健對于個人和家庭來說——

既是改善需求或者說美好生活得到全面滿足的基礎，也是家庭財富積累必備的前置條件。

最起碼，月供不應該是家庭財務的緊箍咒，我們應該拿出當年六個錢包那種團結和定力去為可能到來的30年長債務周期設置反脆弱體系。

?？丛蹅兲柕睦翔F一定都知道，這是我們一貫的基本立場。