怎么評價安瀾北京開盤業績？丨市場

關于頂級豪宅操盤，新年第一盤安瀾北京正在交出答卷，你給打多少分，歡迎投票。

1.關于態度，20分

態度一欄滿分是20分。

時間拉長，會看出一個人對你的感情，樓盤也是。

從去年3月18日拿地，到今年1月11日直接順銷，整整300天。懷胎10月，足月呱呱墜地，創下北京高端住宅開盤時長之最。

2.關于節點，20分

去年12月11日公布案名，21天后，即1月7日開放實景示示苑區和275樣板間；

5天后，即1月11日順銷。

細心的小伙伴可能會問，既然12月中旬就公布案名，為何不搶在年底前開盤網簽，沖一沖2025年的業績？

甚至有人據此揣測，可能蓄客不足，網簽簽不出來。

Rose得到的消息是，網簽簽不出來是真的，原因倒不是蓄客不足。

有信源透露，高凈值客戶年底去三亞或國外度假，不在北京，直接導致不能簽約。

可能還有人推問，為何不更早公布案名，提前開盤？

可能有人會猜，原因就在實景示范區的交付上。Rose也是這么猜想的，實景示范區趕不出來。

有一個佐證是，樣板間只開出洋房275。占到主力貨值的上疊和下疊都沒有開出來，可以想象安瀾北京的開盤時間有多么緊張。

所以說，中海這次操盤還是很有戰略定力，堅持要把樣板間和實景示范區先開出來。

這就意味著，安瀾不再是過去賣戶型邏輯，而是賣實景園林。

這在北京高端市場，又是頭一回，搶不了節點，就順延開盤，哪怕錯過沖刺業績，也要保證實景開盤。

所以，關于節點，Rose要給到20分。

可能有人問，上下疊樣板間沒開出來，是不是分階段策略，即先推洋房，后推疊拼？

Rose也問了，當時是真沒有搶出來。搶不出來，就不搶了，還是要保證品質。

而且，從這一次順銷來看，即便是沒有樣板間，中海也在推售上下疊。

所以說，在品質面前，時間往后靠，即便是錯過年終業績節點，也要犧牲時間，這是安瀾北京讓Rose感動的地方。

3.關于去化率

網上有很多版本，民間有很多說法，Rose拿到的其中一個版本是：

268套房源，不含關系戶訂房的話，去化33套，去化率12%

具體分解如下：

洋房

210㎡四居71套，首開去化17套，去化率24%；

275㎡四居76套，首開去化8套，去化率11%；

310㎡四居61套，首開去化1套，去化率2%。

平墅

370㎡平墅12套，首開去化2套，去化率17%

上下疊

315-365㎡疊拼48套，首開去化5套，去化率21%

此版本共計認籌約220組，解籌33組（不含關系戶），解籌率15%。

原因前面也提到了，業主離京度假了。

還有關戶系，肯定是要拖一拖，等一等，這個道理懂的都懂。

關于這個版本，Rose也同樣給到20分。

原因在于，對塔尖項目，去化率是放在第二位的。

如果說改善盤的首開去化率在30%，高端盤差不多是10%，超過行業估值2個百分點。

之前Rose聽到內一個機密版本，是認購88套，真金白銀交錢的那種。

Rose還聽到一個版本，約是120套。

各種說法都有，我們以網簽為準，接下來看網簽。

4.關于單價

整體備案價區間：14萬-18.7萬元/㎡，其中平層210㎡戶型83折，其余平層87折，疊拼9折。

成交均價14萬/㎡，成交金額約12億。

備案價區間是意料之中，地價在那里擺著。

關于折扣，之前市場有各種說法，比如9個99折啥的。

Rose覺得，中海對地段和產品力兩件事都非常有信心，價格相當公允，沒有走過去中海的價格策略，頂著上限賣。

具體來說，

洋房

210㎡四居71套，單價12.8萬，總價2680萬

275㎡四居76套，單價14萬，總價3850萬

310㎡四居61套，單價14.5萬，總價2150萬

平墅

370㎡平墅12套，單價15萬，總價5550萬

上下疊

315-365㎡疊拼48套，單價16萬，總價5000-5800萬

這個單價，其實在當下市場里還是相當高，這也說明中海藝高人膽大，和朱房拉開了合理的價差，沒有只顧自己跑。

所以，Rose也給到20分。

5.關于產品力

Rose去看過實景示范區，給到滿分20分。絕對不是棒殺，真的相當優秀。

剛拿下這塊地時，Rose都不知道怎么解題？

中海居然堅持給到洋房南向三面寬，還有海淀最大尺度的0.5米進深陽臺。

下沉會所更是罕見尺度，約有2800㎡。

關于精裝標準，中海這次絕對是下了本，洋房6000元/㎡，疊拼7000元/㎡。

洋房樣板間看過了，真是沒得挑。

綜上，Rose給到滿分100分。

100分的背后，慢即是快，慢即是贏，慢即是溢價。

Rose也看到了中海北京的變化。至少在純新盤上，是真的在改變。銷冠100

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