四個月賣了108億，澐啟濱江憑什么

3月27日，澐啟濱江第四批次開盤，當日去化超90%。

澐啟濱江項目從2025年11月29日算起，四個月，售492套，賣出108億，拔得行業頭籌。

成績單夠亮眼，但比數字本身更值得聊的，是藏在背后的邏輯

108億除以492套，套均大約2195萬。這個數字很有意思——它說明澐啟濱江接收到的并不是某一個極窄的客群，而是把上海高凈值改善市場的腰部力量整個兜住了。

項目用125㎡、總價1500萬級的戶型做走量基盤，再用235㎡甚至更大的戶型往上拉，產品梯度鋪得很開，從城市精英的首次改善到頂級藏家的置業，每一層需求都有對應的產品接住。

這種"寬口徑、深縱深"的打法，是它能在四個月內跑出近500套成交量的關鍵——光靠塔尖客戶，撐不起這個數字。

再說地段，后灘這幾年講的其實是一個"接棒"的故事。

前灘把浦東濱江住宅的天花板撬開了，但供應也見底了，后灘剛好接住這波外溢，再疊加自身配套逐步落地的節奏，時機踩得很準。

澐啟濱江卡在后灘九宮格正心、距黃浦江約300米的位置，既保證了一線江景的資源占有，又沒有貼江太近帶來的潮濕和噪音問題，這個選址本身就很講究。

在上海內環濱江，能拿出25萬方體量、還帶一線江景的純住宅用地，以后大概率不會再有了。

這種稀缺性不需要誰來背書，市場自己會定價。

地段給了骨架，產品填的是血肉。

125平方米"靈感江潮"，整盤的流量擔當。1500萬級總價，后灘門檻最低的入場券。戶型塞進了超級定制、超級邊廳、超變X空間、超配收納四套體系，小面積硬是做出了大彈性。

買這款的人畫像很清楚：手里有子彈，想卡位核心板塊，但還沒到一步到位買大平層的時候。對項目來說，這批客戶不只是走量工具，更是未來內部置換升級的種子。

185㎡的"GARDEN園境主座"系列，卡在入門改善和高端改善之間那個最舒服的位置。全景環幕視野把江景和園林同時收進來，空間方正通透，采光和視野都拉得比較滿。

家里已經有一套房、家庭結構穩了、想把居住品質整體提一檔的人，185這個面積段基本不用糾結——夠住、體面、不冗余。

235㎡的"KING央景王座"系列是目前已推售產品中的旗艦。

這款戶型做了32.5度的建筑偏轉，目的很明確——把黃浦江約2公里的江景弧線盡可能多地收進客廳主視野，形成一個IMAX級的巨幕江廳效果。

大面寬瞰江設計搭配對私密性和動線的精細規劃，在"看得見排場"和"住得了日常"之間找到了平衡點。

這是整個項目產品辨識度最高的一款，也是品牌敘事的核心載體——"上海首個濱江32.5度央景王座"這個標簽，本身就自帶傳播力。

226-510㎡壓軸系列（即將入市），則是對產品天花板的進一步抬升。

從目前釋放的信息來看，部分戶型配置了16.3㎡的獨立廚房、8米寬的餐客廳連接L型環幕江景陽臺，主臥套房帶全景落地窗與觀景衛浴。

這些數據指向的客群沒有任何模糊空間：對空間尺度有極致要求、社交宴請場景高頻、且不愿意在居家私密性上做任何妥協的頂級買家。這批產品的去化表現，直接決定后灘頂豪市場的真實縱深到底有多深。

四條線從1500萬級排到億級，走量的底盤穩住了，拉升貨值的空間也留出來了。產品排布本身就是一盤算得很細的棋。

四批四開、批批高去化，節奏感確實漂亮，但這里面操盤策略的功勞不能忽視。

公開資料顯示，澐啟濱江的開發主體為上海新霽坊企業發展有限公司，法定代表人武賀。股權結構上，華潤置地旗下的上海泓喆房地產開發有限公司持股90%，上海南房（集團）有限公司持股10%。

擇時、造勢、提前亮實景，每一步都卡在點上，操盤團隊的節奏感和市場嗅覺是這個項目能連續四輪高去化的隱性推手。

分批推售本身就是控制供應節奏、制造緊迫感的經典手法，每一批的去化率數據天然會比一次性大量推貨好看。

另外，108億的總銷中有多少是認購、多少已簽約轉化，外界目前沒有更細的拆分數據，這一點值得后續關注。

不過話說回來，即便打個折扣，四個月破百億在當下這個市場環境里依然是極其硬的成績。

新政之后，上海樓市整體回暖，但回暖的紅利并不是平均分配的——資金明顯在向核心地段、核心資源的頭部項目集中。

澐啟濱江的熱銷，與其說是單個項目的勝利，不如說是當前市場"用腳投票"邏輯的縮影：在不確定性依然存在的大環境下，高凈值人群的購買決策越來越趨向于"確定性資產"，而一線江景、核心區位、大體量社區這三樣東西疊在一起，恰好構成了他們眼中最大的確定性。

接下來，226到510㎡的壓軸產品即將入市。

這一批才是真正考驗市場縱深的試金石——面積段更大、總價更高、客群更窄，能不能延續前四批的勢頭，將直接決定澐啟濱江最終能把這個百億故事講到什么高度。