克而瑞·決策專家 AI 使用案例（三） | 西安曲江新區QJ8-9-39地塊土地分析簡報

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QJ8-9-39地塊系西土出告字〔2026〕1號公告下招拍掛出讓的住宅/商服用地（2026年2月24日掛牌），為曲江新區2026年度首批重點推介宅地，凸顯戰略地位與稀缺價值。 我們用 AI 任務來回顧一下這個地塊的情況與評估信息。

AI任務輸出報告過程和內容：

圖：任務過程截圖

圖：寫作大綱截圖

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生成結果

項目概況

曲江二期核心區位、雙公園生態環抱
在西安城市發展由規模擴張向品質提升轉型的背景下，曲江新區作為國家級文化產業示范區，正進入精耕細作、價值深化的新階段。
曲江新區QJ8-9-39地塊（春臨四路以南、公田四路以西）作為曲江二期電競產業園板塊核心腹地，憑借稀缺屬性引發行業高度關注。
QJ8-9-39地塊系西土出告字〔2026〕1號公告下招拍掛出讓的住宅/商服用地（2026年2月24日掛牌），為曲江新區2026年度首批重點推介宅地，凸顯戰略地位與稀缺價值。該地塊集“曲江二期核心區位、雙公園生態環抱、超低密度開發”三重標簽于一體，屬西安主城區近年少有的高品質居住用地。

規劃指標

容積率1.2-1.7，奠定高端低密改善基調
西安曲江新區QJ8-9-39地塊位于公田三路以東、公田四路以西、春臨四路以南、春臨五路以北，屬曲江二期核心腹地。凈用地面積20005㎡（30.007畝），土地用途為住宅、商服（住宅70年，商業40年），掛牌起始總價46100萬元。

容積率1.2-1.7區間內，按凈用地20,005㎡測算，可建面積浮動范圍為24,006㎡至34,000㎡。一方面容積率顯著低于區域高層住宅均值；另一方面結合28%建筑密度與35%綠化率，自然形成高改印象。

按最高容積率1.7，計容建面34000㎡測算，樓面價起始為13559元/㎡。

（數據來源于克而瑞數據庫）

區位配套

雙公園生態與成熟資源加持，構筑不可復制場景

• 生態景觀（核心優勢）：北鄰曲江文化運動公園，南接曲江電競文化公園，實測步行距離350–450m，形成“雙公園環抱”的稀缺格局，極大提升了居住的舒適度與景觀價值。

• 教育：周邊基礎教育資源密集且優質，曲江第三小學東校區、曲江第三中學均在500米左右，形成“家門口的K12教育圈”，對重視子女教育的家庭客群存吸引力。

• 醫療：西北婦女兒童醫院（三甲，1.5km）、西安市人民醫院航天院區（三甲，2km）；

• 商業：正榮彩虹谷（1.2km）、中海·凱旋新天地（1.5km）滿足基礎消費，規劃MetaPark街區商業（2.8萬㎡，直線距離800米）定位沉浸式文旅商業體。

• 交通：現狀依賴地面交通，距地鐵4號線金滹沱站1.5公里，結合主干道公交網絡提升接駁效率，遠期隨地鐵11號線二期優化通勤時效。

開發銷售

延續區域高品質開發脈絡
QJ8-9-39地塊作為曲江新區2026年首批重點推出的商住用地，承載著延續區域高品質開發脈絡的核心使命。
QJ8-9-39地塊的價值錨點，必然指向其南側約500米的標桿項目——中鐵云岫曲江。中鐵云岫曲江項目地塊成交樓面價13935元/㎡（本案起始樓面價13559元/㎡），兩者同屬曲江二期低密改善帶的核心腹地，容積率最高均為1.7，共享核心配套資源。

數據來源：克而瑞土地數據表

產品定位

低密高改精準鎖定核心客群
該地塊以容積率1.2–1.7直擊高端改善需求。基于規劃條件與競品動態，項目鎖定追求生態品質、重視教育資源、具備高支付能力的改善型家庭。該群體決策邏輯明確：以雙公園環繞為生態基底、500米內K12資源為剛性門檻、支付能力支撐溢價空間。
四大核心客群構成：

• 曲江及雁塔區就地改善客群：現有住房升級換代，追求更高品質的居住環境與社區圈層。
• 主城品質客群：受房價或產品類型限制，轉移至曲江尋求低密高品質居所的技術精英、企業管理層等。
• 電競產業園及周邊高知從業者：注重生活品質、社區氛圍與子女教育，具備再次改善置業需求。
• 省內高凈值投資/配置客群：看好曲江稀缺土地資源與長期資產保值增值潛力。

結論與展望

打造公園低密標桿，實現居住價值躍升
QJ8-9-39地塊作為曲江二期承接城市改善需求的戰略支點，雙公園環抱生態，天然契合高凈值客群對“公園里的低密生活”的訴求。
該地塊核心價值在于將“雙公園生態”與“超低密開發”進行稀缺性疊加，打造區域新一代“公園低密生活范本”，實現土地價值最大化釋放。有望重塑區域價值坐標： 1、短期行動：緊扣“雙公園環抱下的低密舒居”核心賣點，借勢區域標桿項目熱銷勢頭，快速建立市場對地塊生態稀缺性與高端屬性的認知；
2、中期深化：尋求嫁接曲江康橋、曲江德宏等名校資源，打造“成長友好型社區”IP，推出課后托管等定制服務；
3、長期布局：聯合電競產業策劃“電競+親子+自然”融合活動，激活社區場景黏性。

通過三維價值體系落地，本項目將超越傳統住宅開發，成為引領曲江新一代居住風尚的現象級標桿，實現從土地資源到城市名片的成功躍升。 特別提醒 1. 本產品生成的內容是由AI生成，為算法和模型的運算結果，僅供參考，不構成投資建議。 2. 本產品生成的內容（包括但不限于圖片、數據、文字等），并未獲得所有的相關權利方的授權，用戶需確保其使用、傳播（特別是商業用途）時不侵害他人享有的權益。 3. 本產品運營方不對用戶因使用生成內容而導致的任何直接、間接或附帶后果負責。 4. 歡迎申請試用 www.dichanai.com

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本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

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