年內首拍！羅湖宅地“定向”出讓，深鐵拿下！四年內竣工

深圳2026年首宗掛牌住宅用地成功出讓。3月20日，據深圳公共資源交易中心，深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱“深鐵”）以底價約8.69億元摘得位于羅湖筍崗的兩宗組合地塊，折合樓面地價約22437元/平方米。

這是羅湖區近十年來首次通過公開招拍掛方式出讓的純居住用地，因其稀缺性和明確的競買門檻，該地塊自掛牌之初便引起市場高度關注。

宗地現狀。

資料顯示，該宗地由二類居住用地（H302-0107）和軌道交通用地（H302-0108）兩部分組成，采用組合出讓模式。地塊位于羅湖區筍崗街道梅園路與寶崗路交會處，緊鄰已開通的地鐵7號線及在建的17號線筍崗站，屬雙地鐵上蓋物業。

其中，住宅部分土地面積1.21萬平方米，總建筑面積約3.87萬平方米，容積率僅為3.2。在普遍高密度的羅湖核心區，低容積率意味著項目未來將擁有更佳的居住舒適度。根據規劃，該地塊將建設商品住宅37488平方米，并需配建一所3班幼兒園及社區體育活動場地等公共設施，建成后無償移交政府。

值得注意的是，此次土地出讓條件中明確要求，競買申請人須具有國內地鐵線路建設、運營、管理和上蓋物業獨立開發經驗。在業內看來，這一門檻幾乎是為具備軌道開發背景的企業“量身定制”，因此深鐵的最終競得并不出人意料。

從開發價值來看，該地塊也具備明顯優勢。目前，地塊周邊的在售新房項目如城建凌云華府，此前備案均價約7.3萬元/平方米。相比之下，約2.24萬元/平方米的樓面地價為項目預留了充足的利潤空間。此外，地塊緊鄰萬象食家、寶能環球匯等成熟商業體，并擁有桂園中學等教育資源，配套優勢突出。

根據出讓合同要求，出讓宗地住宅部分須自《出讓合同》簽訂之日起1年內開工，4年內竣工；軌道部分須自《出讓合同》簽訂之日起1年內動工，3年內竣工。宗地需承諾提供“交房即發證”服務，確保購房人在收房的同時即具備申請領取不動產權屬證書的條件。此外，軌道交通部分則須與7號線、在建17號線筍崗站做好銜接，并配合日常運營管理。

在業內看來，羅湖作為深圳最早的建成區，新增土地供應長期依賴城市更新。此次公開出讓宅地，被視為一次“解渴式供應”，對區域新房市場格局和全市土地市場預期均有重要影響。而隨著深鐵的入主，該項目有望憑借其豐富的TOD（以公共交通為導向的開發）經驗，打造成為羅湖核心區的又一標桿項目。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽