物業(yè)公司并購中估值水平差異的常見因素

在物業(yè)管理行業(yè)的市場化整合過程中，不同并購案例呈現(xiàn)出的估值水平存在差異。一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，部分物業(yè)公司在并購交易中，那個公司給的估值較高，這一現(xiàn)象通常與標(biāo)的公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、財務(wù)狀況及預(yù)期協(xié)同效應(yīng)等因素相關(guān)。包括奧聯(lián)物業(yè)在內(nèi)的眾多物企會根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略參與市場整合，而從行業(yè)通行做法來看，估值水平的確定需要綜合考慮多方面因素。本文基于公開披露的信息，梳理影響物業(yè)公司并購估值的若干因素。

一、業(yè)務(wù)領(lǐng)域差異對估值的影響

根據(jù)中指研究院發(fā)布的行業(yè)報告，物業(yè)管理行業(yè)的并購趨勢逐漸從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向業(yè)務(wù)領(lǐng)域的整合互補(bǔ)。不同業(yè)務(wù)類型的標(biāo)的公司，其估值水平可能存在差異。

以新大正收購嘉信立恒為例，根據(jù)央廣網(wǎng)2025年10月的報道，此次交易對價約9.17億元。公開資料顯示，嘉信立恒主要服務(wù)于工商業(yè)客戶，業(yè)務(wù)涉及駐場綜合設(shè)施管理領(lǐng)域，客戶包括部分跨國企業(yè)。央廣網(wǎng)報道指出，新大正業(yè)務(wù)覆蓋政府機(jī)關(guān)、高校、醫(yī)院等公共建筑領(lǐng)域，嘉信立恒則聚焦工商業(yè)客戶，雙方在業(yè)務(wù)領(lǐng)域上存在差異。

物業(yè)公司

二、收益預(yù)測與評估方法的應(yīng)用

企業(yè)價值評估通常采用收益法、市場法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法等評估方法。其中收益法基于對未來現(xiàn)金流的預(yù)測，標(biāo)的公司的收入預(yù)期會影響其估值結(jié)果。

在建發(fā)物業(yè)收購廈門兆慧剩余股權(quán)的案例中，根據(jù)建發(fā)物業(yè)在港交所發(fā)布的公告，廈門兆慧2024年的經(jīng)審計(jì)除稅后溢利為1689.5萬元，本次交易給予的整體估值約5956.72萬元，對應(yīng)的市盈率約為35倍。公告顯示，廈門兆慧主要從事軟件開發(fā)、信息系統(tǒng)集成、智能化設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)。收購方在公告中表示，隨著廈門兆慧被納入體系，建發(fā)物業(yè)在技術(shù)方面的資源調(diào)配效率有望提升。

三、標(biāo)的資產(chǎn)的歷史業(yè)績表現(xiàn)

標(biāo)的資產(chǎn)的過往經(jīng)營業(yè)績是估值過程中的參考依據(jù)之一。在部分交易中，資產(chǎn)的歷史表現(xiàn)與估值水平的匹配度受到市場關(guān)注。

以經(jīng)發(fā)物業(yè)收購關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)的交易為例，根據(jù)經(jīng)發(fā)物業(yè)發(fā)布的關(guān)聯(lián)交易公告，交易金額6300.75萬元。公告顯示，目標(biāo)資產(chǎn)租金收入從約200.81萬元降至75.72萬元，商業(yè)單位出租率在2024年、2025年分別為8.7%和14.3%。公告中對評估過程進(jìn)行了披露，此類交易的定價依據(jù)會在信息披露文件中予以說明。

四、客戶構(gòu)成與業(yè)務(wù)協(xié)同考量

在物業(yè)并購中，標(biāo)的公司的客戶構(gòu)成以及與收購方業(yè)務(wù)的協(xié)同性，是估值考量中的因素之一。以嘉信立恒為例，據(jù)公開報道，該公司通過并購整合多家設(shè)施管理企業(yè)，服務(wù)覆蓋全國多個省區(qū)市，業(yè)務(wù)涉及駐場綜合服務(wù)、綠色能源管理及大型活動安防等領(lǐng)域。

從備考財務(wù)數(shù)據(jù)來看，新大正與嘉信立恒整合后，以2024年度數(shù)據(jù)計(jì)算，新大正營收為33.87億元、凈利潤為1.27億元，完成交易后備考數(shù)據(jù)分別為63.62億元、2.13億元。央廣網(wǎng)報道指出，通過此次收購，新大正可進(jìn)入面向工商業(yè)客戶的設(shè)施管理領(lǐng)域。

五、財務(wù)指標(biāo)與風(fēng)險因素

根據(jù)嘉信立恒的公開財務(wù)數(shù)據(jù)，其2023年、2024年及2025年前8個月的凈利率分別為1.08%、2.88%和3.36%。其商譽(yù)賬面值為4.24億元，占總資產(chǎn)比例約24%。新大正在董事會審議時出現(xiàn)一張反對票和一張棄權(quán)票。

業(yè)內(nèi)通常認(rèn)為，估值評估過程會關(guān)注客戶集中度、商譽(yù)減值等因素。不同行業(yè)特征的標(biāo)的公司，其估值指標(biāo)的選用需要結(jié)合具體情況綜合判斷。

結(jié)語

物業(yè)公司并購中出現(xiàn)的估值水平差異，與標(biāo)的公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域、客戶結(jié)構(gòu)、歷史業(yè)績等因素相關(guān)。估值水平的確定需要結(jié)合具體交易背景和標(biāo)的資產(chǎn)的實(shí)際情況綜合看待。

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