未來房地產還有沒有機會？

作者：澤平宏觀團隊

來源：澤平宏觀展望（ID：renzepinghg）

最近網上有人說房子已經沒有投資價值，也有人喊現在房價見底了，可以買了。

但我要告訴你，這兩種說法都是錯的。

我十多年前提出了“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，2015年根據這個框架公開預測一線房價翻一倍，在2020年預測房價將會出現歷史性大頂。

今天用幾分鐘，帶你了解未來房地產的新趨勢。

首先，近些年房地產確實遇到了一些挑戰，是20多年來樓市調整幅度最大、持續時間最長的一次。2024年商品房銷售面積比2021年的高點下降了一半，2025年還在繼續下降。再來看房價，一、二線城市房價平均跌去約30%，很多三四線城市房價幾近腰斬。

那么未來中國房地產還有沒有機會？我的答案是有結構性機會。

為什么？因為有六大因素在影響房地產未來走勢，大家一定要關注。

第一，全球貨幣政策轉向寬松周期，降息潮來了。美聯儲自 2024 年開啟本輪降息周期以來，截至 2025 年底已累計降息 175 個基點，歐洲、新興市場等也都開啟降息周期。中國也一樣，2025年底重要會議提出貨幣政策要“適度寬松”，上次這個提法是在2008-2010年，時隔15年再現，足見力度。5年期LPR利率從2021年底的4.7%降低到現在的3.5%。

第二，未來經濟增長目標明確，“十五五”規劃建議提到要用十年時間達到中等發達國家水平。“十五五”規劃制定了我國中長期發展目標，就是到2035年實現經濟實力、科技實力、綜合國力、國際影響力等大幅躍升，人均國內生產總值達到中等發達國家水平。

什么是中等發達國家水平？有一個基本指標，就是人均GDP達到2.5萬美元左右。這也就意味著我們要在2035年達到這個水平，這就需要未來相當長的一段時間仍然要以經濟建設為中心，保持5%左右的經濟增速，到2035年經濟總量和人均GDP比2020年翻一番。

第三，中國城鎮化還有提升空間，改善型“好房子”依然稀缺。2015-2024年，中國城鎮化率由56%增至67%，但還是明顯低于高收入經濟體的81.3%。這10多個百分點的差距，就是未來發展的空間。

更關鍵的是，現在中國的房子是“總量夠住、結構失衡”，一線城市套戶比才1.01，住房還緊張；三四線都1.12了，明顯過剩。而且很多城市的老房子占比高、戶型差，大家真正想要的改善型“好房子”，依然稀缺。

第四，房地產政策調控從收緊全面轉向放松。2024年9月，國家首次提出“促進房地產市場止跌回穩”，標志著樓市政策的歷史性拐點出現，也就是從過去的收緊全面轉向放松。之后，各地陸續出臺放松限購、限貸、限售、降首付、降利率、減稅費等等措施來救樓市。

房地產穩，則經濟穩，全國房子400多萬億市值，是GDP的4倍，是老百姓最大的財富，作為第一大支柱行業，關系著7千萬人就業，上百個上下游產業。就像7年前我呼吁放開并鼓勵生育一樣，現在全國各地都開始發放生育補貼了。這些年我一直呼吁放開房地產調控，組建5萬億住房銀行收儲。孩子和房子是最重要的民生，做有溫度、有情懷的研究，希望我的呼吁能夠被更多人聽到。

第五，人口持續向城市群都市圈集中。美國、日本、韓國等發達國家在城鎮化后期，都出現了這個現象。

中國也符合，近10年珠三角、長三角城市群年均常住人口增量超180萬人，2021-2024年，深圳常住人口年均增長10萬人；杭州年均增長14萬人，但東北、西部等區域近年面臨產業結構單一，人口在持續流出。

同時，我們預測未來將有1.3億新增城鎮人口，80%都會聚集在19大城市群里，所以人在哪里，住房需求就在哪里，這個規律百年不變。

第六，中國擁有強大的基本盤，有龐大的人才和消費紅利托底。中國有14億人口，是全球最大的消費市場，擁有全球最大的4億中等收入群體，還將不斷擴大。勞動力資源近9億人，受過高等教育的人才總量約2億，大學畢業生超1000萬等等。人口紅利正在轉向人才紅利和工程師紅利，這將是支撐未來中國經濟的核心力量。

所以未來中國房地產是有結構性機會的。

但是請記住，中國房地產大開發時代已經落幕，房價普漲時代結束了。我們正在進入存量時代，未來房價主要特征是區域大分化。

近期，我提了一個觀點，未來樓市將出現二八分化現象。未來不是所有城市房價“普漲”，只有20%的城市有機會，就是那些人口持續流入、產業強、配套好的一二線城市，這些地方有新增購房需求，優質房產不僅能抗跌，還可能長期上漲；而剩下80%的人口流出的三四線城市、縣城，房子只會越來越難賣，不僅不漲價，還可能漫長陰跌。

所以別再問房地產還有沒有機會，不如問你的房子在不在那20%的城市里。

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